繪就中國“大城”版圖 解讀新一輪“無界”機遇

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

GDP增長超220倍，躋身世界第二大經濟體；外貿總額增長超200倍，躍居世界第一位。這是我國改革開放40年的矚目成就。

房地產業迅猛發展并成為支柱產業，去年商品房銷售額達到13萬億元。這是房地產市場化20年的榮光。

改革的大潮中，我國城鎮數量快速增長、規模急劇擴張，城鄉人口結構發生了巨大的變化。當前，城市格局正在經歷“城市—都市圈—城市群”的演變過程，超級城市群加快形成、人口迅速聚集、城市產業結構不斷升級。

第八屆中國價值地產年會開幕在即，《每日經濟新聞》將攜手中國指數研究院重磅發布《2018年中國城市價值白皮書》（下稱《白皮書》），從城市群格局、房企多元化發展、熱點領域探究、轉型升級等多個維度進行價值分析，并為業界提供價值投資參考。

圖片來源：視覺中國

“城市—都市圈—城市群”中國經濟新一輪增長引擎

面對經濟全球化的挑戰，參與全球性的城市競爭和合作成為必然趨勢。僅依靠超一線城市和都市圈的經濟規模，難以最大程度發揮產業集聚效應。隨著頂層設計和國家區域戰略相繼出臺，以雄安新區、京津冀一體化、粵港澳大灣區為代表的區域經濟發展版圖日趨清晰，城市群戰略開始提速，并有望成為中國經濟新一輪增長的引擎。

在城市崛起的過程中，地區、人口結構的差異造成了城市發展速度的差異和分化。《白皮書》在對全國19個城市群的經濟、人口等指標進行對比的基礎上，總結提煉了五大超級城市群的戰略優勢、等級結構及城市等級分布情況，并從多維度對19個城市群發展機遇和痛點進行解讀。

房地產市場表現方面，哪個城市群投資及銷售規模更為顯著？哪個城市群新房市場規模最大？哪些區域投資占比更高？

以京津冀城市群為例，其整體定位“以首都為核心的世界級城市群、區域整體協同發展改革引領區、全國創新驅動經濟增長新引擎、生態修復環境改善示范區”。

《白皮書》完整剖析了作為核心城市的北京與創新高地雄安、制造業基地天津、重要節點城市保定和石家莊等分別如何功能定位、產業格局如何調整、常住人口增量和各市GDP增速有哪些變化等。而上述所有指標，都在以不同形式影響著各個城市房地產開發投資增速和商品房銷售面積。

隨著粵港澳大灣區進入提速階段，城鎮化率最高的珠三角城市群內部逐漸形成“研發—制造”的產業鏈閉環，發展潛力持續提升。

《白皮書》指出，廣州和深圳有著不同于京滬嚴控人口增長的政策，其對人才引進、人口落戶積極，人才吸引力顯著高于其他城市。受政策調控影響，珠三角地區多數城市商品房銷售面積回落，新房市場不斷向核心城市周邊轉移，廣州深圳市場開始向存量轉變，但多個城市整體熱度較高，投資增速仍然超過15%，成為近期房企投資熱點。

房企重新聚焦引領多元化發展

歷經20年高速發展，如今房地產行業已悄然變革，商業地產、長租公寓、產業地產、養老地產等新領域成為房企重新聚焦的方向。

一大批嗅覺敏銳的企業在多元化發展中積極探索運營模式、不斷升級產品、創新技術與服務，探尋新時代背景下的可持續發展路徑、引領行業高質量發展。

《白皮書》演示了不同規模房地產企業發展分化的路徑：大型企業繼續提升市場份額或轉型為綜合開發運營商，深化金融資本模式，實現產融結合；中型企業提升細分領域的運營能力，盤活存量資產；小型企業則圍繞存量房市場轉型為服務商。

同時，《白皮書》也對“百億房企”各陣營間分化轉型態勢做了全面分析。千億元以上企業如何進行業務布局？500億～1000億元級企業主要集中于哪些領域？瞄準千億元的進取型企業又是如何積極趕超？500億元及以下的企業如何擴大主業？

挖潛特色地產定義行業價值新風口

新的時代為房地產行業多元化發展提供了更多機遇和挑戰。《白皮書》指出，特色地產為房企挖潛多元化、打造產業鏈閉環、實現產業協同發展提供了行業價值新風口。

面對租賃市場的萬億藍海，長租公寓成為房企和運營商強勢布局的新陣地。一部分企業通過輕重資產并舉的模式快速搶占了先機，通過提升專業運營能力，從項目獲取到開發、營銷、運營到推出，以各自的方式破解長租公寓盈利痛點。

商業地產則正隨著消費升級被重新定義價值。

消費需求升級和行業科技進步推動著商業地產運營思路的全新變革。人工智能、物聯網、大數據以及云計算等技術，成為房地產企業實現市場決策、運營管理、業態創新等整條產業鏈升級和迭代的重磅武器。

伴隨中國老齡化加速，養老地產供需矛盾進一步突出，《白皮書》解讀了巨量養老市場如何被渴求新利潤增長點的房企、養老機構、險資以及產業鏈上下游相關企業積極搶占，并通過分析產業模式和政策走向，為企業提供價值參考。

同時，在新型城鎮化建設和產業轉型升級提速的背景下，產業地產的開發價值和區域性發展機遇徹底爆發。傳統房企和互聯網巨頭同時爭搶產業地產的時代紅利，他們各自的優勢何在？產品如何創新？產業生態如何健康發展？產業規模如何擴大？

9月27日，第八屆中國價值地產年會，“大城”版圖里的“無界”機遇，《每日經濟新聞》攜手中國指數研究院發布的《2018年中國城市價值白皮書》將一一揭曉。