六成貨量+引入華僑城 禹洲地產“押注”下半年

每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

9月5日，在距離8月24日中期業績發布10天后，禹洲地產特意在上海舉行了一場發布會，董事局主席林龍安帶領著8名高管集體亮相，其中包括剛剛加入的前泰禾集團副總裁許珂。

就在上月末，禹洲地產引入華僑城（亞洲），用林龍安的話說，禹洲地產成為今年以來第一家獲得央企入股的民營地產上市公司。

中報顯示，2018上半年，公司實現營業收入92億元，同比上升28%；完成合約銷售金額215億元，合約銷售面積157.8萬平方米；銷售均價在13623元/平方米，處于行業偏高位置；毛利率為32%，同比下降1.4%；扣除投資物業公充值變動等的核心凈利潤約13億元，同比上升67%；核心凈利潤率同比增加3.3%。

銷售目標僅完成36% 下半年銷售將提速

2018年初，禹洲地產制定的年度業績目標為600億元，相較去年增加了50%。半年已過，禹洲地產的合同銷售金額為215億元，只完成了銷售目標的36%。

禹洲地產執行總裁蔡明輝向《每日經濟新聞》記者直言，受調控及推盤計劃影響，公司上半年推盤及銷售均慢下來，尤其是海西地區，首7個月的總銷售約245億元，同比基本持平。1～6月，禹洲地產海西地區銷售約50億元，同比下跌37%，其中廈門的銷售額只有約8億元。

不過蔡明輝告訴記者，禹洲地產主力貨值的推盤主要集中在下半年，貨值約700億元。“第四季度將是禹洲地產的主力銷售期，以集中加強資金回籠力度。”蔡明輝表示。

另據介紹，禹洲地產2018年可售貨源總計人民幣920億元，上下半年推貨占比分別為35%、65%，往年舊貨占比18%，2018年新貨占比82%，能夠完成業績目標。林龍安也對完成全年銷售目標信心滿滿。

折價引入華僑城 公司股價承壓

就在8月31日，禹洲地產宣布向華僑城（亞洲）共計發行4.6億股，占擴大后股本約10%，籌資18億港幣。此次股份發行將使得禹洲地產的凈負債率從2018年6月末的82%下降15個百分點至65%。

據了解，此次交易每股定價3.96港幣，為今年6月末禹洲地產賬面價值的0.97倍，較公司每股凈資產值折價約55%，按當日收盤價則折讓約5%。

“華僑城以較低價格入股禹洲地產，這就相當于稀釋了股份。”有證券分析師指出，此舉可能是禹洲由于資金鏈問題，需要快速引入資金方，為的是快速降低資產負債率。發行股份雖稀釋管理權，但不需要償還，對短期流動性提升有極大好處。

安居客首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，華僑城（亞洲）專門從事投融資業務，引入華僑城，借助更嫻熟的投融資并購，或能幫助禹洲地產快速做大規模、提高銷售業績。

另外，華僑城（亞洲）主要也為華僑城的文旅地產提供服務，這或能為禹洲地產開拓更多文旅項目。

在業內看來，伴隨央企華僑城的入股，禹洲地產也成為了具有國資背景的股份制企業，或能使其在資本市場的認可度、信用評級等方面得到提升。

禹洲地產財務總監兼公司秘書黃展鴻告訴《每日經濟新聞》記者，未來華僑城（亞洲）不會進一步擴大股權占比，禹洲還是牢牢的第一大股東。就目前的股價而言，禹洲地產因上半年合約銷售慢于預期，且平均增速低于板塊平均水平（50%），股價仍持續承壓。

不過中金公司發布的研報指出，從歷史經驗來看，險資、國企和其他長期資金大幅認購地產股，往往是估值見底的信號。