房企心塞，土拍涼涼，這家央企卻大出風頭

每經記者｜吳抒穎    每經編輯｜林菁晶    

土地市場的熱度確實降下來了。

據不完全統計，今年以來全國土地流標數量已經超過800宗，仿佛2014年土地出讓“流拍潮”的再次重現。

這其中包括一場被稱作“史詩級”的流拍。8月10日，山西省太原市8塊位于絕佳區域，總面積約82萬平方米，總起拍金額高達130.821億元的土地全部流拍。

更加諷刺的是，此前業內人士曾預判，這場土拍將會拍出今年的最高樓面地價、土地單價地王。

但從另一方面來看，土地市場熱度下降，或許正是大型房企們的好機會。

8月13日，廣州一場“冷清”的土拍中，華潤置地獨中兩元，以底價25.95億元拿下花都區鳳凰路地塊二，增城區中新鎮三逕村18029號地塊成交總價則為8.66億元，溢價率0.58%。就在同日，華潤置地還經過27輪競拍，以總價10.78億元拍下東莞清溪一宗商住地塊。

一日豪擲45.39億元連奪灣區三地，華潤置地顯示出雄厚的財力。不僅如此，近年來，華潤置地在城市更新領域同樣動作頻密，在深圳、廣州與東莞等地均簽下了數個項目。

而這也透露出土地市場目前的境況：無論是公開市場或是舊改市場，房企大鱷們都是當之無愧的主角，中小企業則已經徘徊在出局的邊緣。

華潤置地重倉灣區

8月13日廣州這場土拍沒有波瀾，華潤置地甚至沒有迎來它的競爭者。

華潤置地競得的鳳凰路地塊二之前曾經遭遇流拍，因而本次改為由兩宗純住宅用地組合出現，掛牌起始總價25.95億元，最終華潤置地以底價競得，樓面價為15914元/平方米。但如果算上政府將按3500元/平方米的價格回購12000平方米住房，則這一樓面價將接近17000元/平方米，已在片區高位。

另一宗位于增城的土地，華潤也以超低溢價率拿下，最終成交總價為8.66億元，溢價率僅0.58%，折合樓面價11090元/平方米。

而同日，華潤置地在東莞拿下的一宗清溪商住用地則是歷經了數輪爭搶。這宗商住用地總價10.78億元，樓面價12056.59元/平方米，須配建住宅面積10%作為安居房。這一樓面價也已經超過了2016年由融創競得的“清溪地王”，當時融創以6.22億元競得東莞清溪重河村商住用地，溢價322%，成交樓面地價8135元/平方米。

事實上，非但在公開市場，在城市更新領域華潤置地更是攬下了巨量土儲。按照華潤置地高級副總裁、華南大區董事長孔小凱提供的數據，在華南大區，華潤置地已經陸續進駐廣州、東莞、湛江等城市，推進90余個項目的落地。

一日耗資45.39億連奪三地，又連連簽下舊改項目，華潤置地重倉粵港澳大灣區的野心盡顯。但事實上，在市場環境趨冷的情況下拿地，考驗的是房企的資金實力。一名TOP20房企廣州公司的內部人士就向“鎂刻地產”記者表示，“現在還有實力拿地的，都是不差錢的。”

根據華潤置地8月14日發布的公告，今年首7個月，集團應付權益土地出讓金為560.37億元，而去年同期的數據則是348.1億元。這顯示出華潤置地今年在土地市場上表現更為積極。

房產大鱷們的游戲

華潤置地是一個典型樣本。而如果將眼光放寬，可以看到在如今政策面和資金面均收緊的情況下，土地市場依舊是大鱷們的主場。中國指數研究院發布的數據顯示，2018年1-6月，碧桂園以884億元拿地總額排名第一；萬科以723億元拿地總額穩居第二，保利以615億元穩居第三位。TOP10房企1-6月拿地總額4784億元，占TOP50企業的44.7%。

多名接受“鎂刻地產”記者采訪的房企策略研究人士、市場研究人士分析這一現象時指出，目前屬于行業的低潮期，房企資金鏈都比較緊張，拿地競爭壓力不大，“只要算賬不激進，投資還是有利可圖的。”

另一面則是，中小企業已經很難去與大型房企競爭了。多名從事投資融資、土地投資的人士指出，“基本是沒什么機會了。現在開發貸和前融利率都特別高，放款周期也長，很難用杠桿。但大型企業，在銀行拿錢的速度快多了，銀行對他們的信任度也更高。”一名TOP20房企從事土地投資的人士指出。

可供對比的事實是，今年以來成功發行公司債的企業僅有萬科、保利等寥寥數家，而包括碧桂園、富力、花樣年和龍光等在內的多家房企發行的房地產公司債則顯示為中止審查的狀態。

融資困難，不少中小型房企選擇收縮戰線“過冬”。上述TOP20房企內部人士向“鎂刻地產”記者指出，“目前自有資金回報率、利潤率下降嚴重。現在找錢比找地重要，我們不隨便拿地了。公司下半年的策略總之就是謹慎對待，只拿好地。”