博鰲·鎂刻| 香港交易所董事總經理巴曙松：二線城市繼續享受城市化加速紅利 三四線棚改貨幣效力在減弱

每經記者 唐潔 攝影報道    每經編輯 陳夢妤    

“7·31政策的措詞非常嚴厲，沒有放松的意思。從歷史對比來看，這次中央也在提構建長效機制，就是盡量不要把房地產作為短期刺激或收縮的工具。現在既然供求大致平衡，進入一個平穩發展階段，肯定要給這個市場一個穩定的預期。”香港交易所董事總經理、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松在博鰲地產論壇上表示。

從全國的趨勢看，一些二線城市還會繼續享受城市化加速的相關紅利，但突破口很可能是從城市群建設入手，即中心城市帶上周邊二三線城市。三四線城市的棚改貨幣化支撐作用在慢慢減弱，規模、銷售占比慢慢降低。增量時代的需求在逐步放緩。

開發投資對宏觀經濟的拉動作用在減弱

當前，中國的戶均套數已經超過1，供求在大致走向一個平衡，這也是為什么現在決策者有這么大的決心，用這么嚴厲的措施來調控房地產跟以前不一樣的地方。作為一個研究者，我也在想，決策總是有一定依據和數據支持，背后的支持可能就是大致判斷現在套數夠了，調控力度大一點，問題也不大。

所以由此可以推斷的就是，開發投資對宏觀經濟的拉動作用確實在減弱。

越來越多城市的二手房交易占主導，這是我們可能也要面對的另一個現實。房地產對經濟的帶動，從原來的開發投資階段，越來越多地轉到了圍繞房屋構建的相關產業，這也是為什么那么多開發商開始改名字的原因。以前，開發商覺得自己主要的利潤來自蓋新房，現在可能慢慢試圖沿著產業鏈去延伸布局。

但是，房地產的需求還在，只不過這種需求更多的是提升居住品質，所以我們可以看到現在以改善性需求為代表的品質居住上升得比較快，不同年齡階段的需求特征很明顯。

城市圈內部房價的聯動性在增強

大家經常說逃離北上廣深，但實際上從幼兒園在園人數、常住人口、小學在校人口來看，并沒有出現逃離北上廣深，而且是在向這些城市群集聚。

流動人口占比跟房價的相關性非常大，現有的房地產市場向幾個主要的城市圈集中，這個趨勢也非常明顯。所謂3+6城市群，三個城市群是：環北京、環上海和環深圳廣州，6個城市群是長江中下游城市群，這四個城市的二手交易量占比基本在半數以上。所以，觀察房地產市場，基本上從這四個城市群中就能大致知曉。

而且我們也看到，雖然在嚴厲的調控下，城市圈內部房價的聯動性在增強。比如，較典型的是北京和燕郊，與月均成交量對應的價格波動，顯示市場確實在進入調整期。

去庫存政策、棚改貨幣化效力減弱

從歷史對比來看，長效機制就是盡量不要把房地產市場作為短期的刺激或收縮工具，現在既然供求大致平衡，進入一個平穩發展階段，就要給這個市場一個穩定的預期。

庫存在走低，去化在縮短，這是很現實的特征。從下半年的政策來看，去庫存的政策、棚改的貨幣化政策可能會慢慢減弱，資金面可能會有改善。

從全國的趨勢看，一些二線城市，他們還會繼續享受城市化加速的相關的紅利，但突破口很可能是從城市群的建設，這些城市群內部大中小城市的基礎設施建設，很可能會成為下一階段中國擴大內需的政策重點。現階段，三四線城市的棚改貨幣化安置效應在慢慢減弱，規模、銷售的占比慢慢降低，這是市場的一個錯配。我們把地批到了三四線城市，但把人留在一二線城市；棚改把三四線城市原來的土地消化得很快，而新增的土地下一步如何與之匹配，這是我們需要考慮的。