88張預售證引發上海開盤小高潮 高端房源踟躕入市未必引發市場大波動

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

今年上半年，因城施策調控趨勢愈見明顯。以上海為例，在嚴守限購的基本線上，增加了限售、限制企業購房、信貸繼續從緊等各類手段，控制消費端的穩定性。

不過在供給端，今年3月卻出現了自2016年供求降溫以來的首次供應回暖，批復預售證的樓盤顯著增加。尤其是6月份，隨著中鐵北城時代、上海長灘、泰禾大城小院、龍湖天璞等項目陸續釋放拿證信號，第二波開盤潮似乎“突襲”而來。

值得一提的是，這一輪開盤潮中，流傳著開盤信息的不乏前灘東方逸品、晶耀名邸、九龍倉靜安花園等內環純高端項目。此類均價在10萬元/平方米以上、絕對值很高的熱門項目熱盤若推向市場，在供應量回暖的行情下，會對下半年的上海樓市產生怎樣的影響？為此，《每日經濟新聞》記者展開了調查。

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開盤小高潮中 高端項目悄然入市

作為一線城市中具有樓市風向標作用的市場，上海在樓市調控中一直保持“穩勢”。數據顯示，自2016年調控升級以來，上海樓市供求一直保持降溫狀態。直到今年上半年，隨著預售證批復的加快，引發了開盤小高潮。

根據網上房地產數據，截至6月30日，上海已發放了88張預售證，房源供應量總計27641套。浦東、嘉定、青浦為樓市供應主力，奉賢、松江、寶山供應提升的空間較大，有望在下半年放量追趕。

總體而言，上半年上海取證開盤的樓盤中，外環外新盤占比最大，達到57個。而這批新盤70%的均價低于4萬元/平方米，總價在300萬元上下。58安居客房產研究院跟蹤監測也顯示，今年上半年上海供應房源中，約7成的項目均價低于4萬元/平方米。

但有一個市場細節值得注意，4月份上海開始出現高端項目的一波入市潮，當月共推出約9個項目，開盤均價在8萬元/平方米以上。據了解，上海第二季度高端住宅共計成交202套，環比上漲19%。7月伊始，上海還有近20個項目入市，其中也不乏高端項目。

來自上海鏈家的數據顯示，7月份已確定推盤的商品住宅項目共有5個，推出房源2500余套。整個7月，上海樓市新增供應總量將至少不低于3000套，超出了五六月的總和。其中，上海區內環內已有4個項目開始認籌。

《每日經濟新聞》記者調查發現，新近拿證的位于黃浦區老西門的復興瓏御，將于近期推出約158套房源，面積為180平方米和200平方米，備案均價125300元/平方米。按照180平方米的三房計算，每套總價在2200萬元以上。

日前，前灘熱門盤東方逸品和晶耀名邸也相繼領到了預售證，并將于本周末開始認籌。記者的一位朋友為了能及早認籌，甚至取消了去國外的旅游計劃。

同樣引人關注的還有九龍倉靜安花園，該項目也釋放出即將開盤的消息。《每日經濟新聞》記者此前曾報道過，該項目于1993年拿地，2018年或將正式銷售。近日，記者從項目銷售人員處得知，靜安花園一共四棟樓貨量共計197套，將分兩期開盤銷售。第一期的確馬上將領取預售證，具體時間尚不確定，最快可能在7月底開盤。

關于該項目的更多信息，《每日經濟新聞》記者向九龍倉總部發出采訪函，對方表示會盡快跟進。

“高端項目不是不想開，而是不愿開，開發商希望等抬高預售證價格的機會。”仲量聯行上海項目銷售部總監周靜告訴《每日經濟新聞》記者，在上海調控常態化的情形下，一整年的調價期望值都不高，開發商知道再等下去意義也不大了，這是高端項目陸續入市的重要因素。

高價不代表漲價 下半年樓市價穩貨足

當內環內高端項目集中上市，會否在短期內引發上海樓市的波動，尤其是抬升價格預期？

在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，其實目前的高端項目，多是價格絕對值高、但相對值低。項目單價的確遠高于上海平均房價，甚至有的項目每平方米超過了10萬元，但卻依然低于市場預期，而且與周邊的二手房價格存在剪刀差。

“所以這批高端項目入市，可能會引發短期內上海商品房成交均價出現上揚，但不會對市場預期產較大改變，購房者短期內會對上海市場依然保持相對謹慎的態度。”張波強調，城市商品房成交均價的變化，并不代表房價的漲跌，高端房源入市引發的城市成交均價變化也只是暫時性的。就目前上海的房地產市場來看，依然保持量價穩定局面，也并不會因此產生更多變化。

“但應該注意，高端項目入市可以更好地滿足高端改善型需求，也可以減緩部分區域供求不平衡的狀態。”張波表示。

對供求不平衡的緩解，實際上展現出上海購房消費的趨勢。

周靜告訴《每日經濟新聞》記者，上海有意控制網簽的發放速度，一手房網簽數非常低。但盡管限購和貸款政策仍保持嚴苛，購房需求卻越來越強烈。

2018年第二季度上海市社會經濟指數系列顯示，上海購房市場逐步回歸理性，消費者的購房意愿也緩慢回升，其中17.7%的消費者認為當前是購房的好時機，環比略提高0.8個百分點。

市場一旦新開樓盤，便受到購房者熱烈追捧。以融創濱江一號院和翠湖天地雋薈為例，項目分別入市225套和118套房源，均在開盤當日認購一空。

對于上海樓市后市情況，張波認為可以用“平中有穩，但也變化難測”來形容。一方面市場中買方受限購、賣方受限價控制；另一方面買房需求不斷提升。如何平衡雙方變化的需求，是當下上海樓市的重點。

實際上，上海一直在一線城市中具有風向標的意義，如何滿足各類購房需求，并嚴控高價項目提升價格預期、供求量大升催生樓市熱，上海的做法對市場也有指示意義。

中信建投研究認為，政策針對開發商一方面要鼓勵其推出房源入市，因而需要給到一些激勵措施，例如建立商品房預售許可與周邊價格相掛鉤的動態調整機制，給予低價銷售的樓盤以提前預售的資格等政策綠色通道。

與此同時，也需對開發商作出要求，例如在公開全部準售房源的同時要一次性推盤，不得通過分批次開盤的方式捂盤惜售，以疏堵結合促進政策實施效能。

“總體而言，在當前的調控基調下，房價仍以穩為主。同時在房企的資金運轉壓力、‘金九銀十’的傳統旺季助推下，預測下半年新房供應會相對充裕，算得上是上海購房者精挑細選的好時期。”張波表示。