花樣年資產輕重模式生變 潘軍：重拾房地產 2020年沖千億目標

每經記者｜吳若凡     每經編輯｜魏文藝    

2017年花樣年營業收入同比下降10.42%，在行業的排位也由30強下降至108位。花樣年發展模式輕重失衡帶來的營收下降已經引起公司的警覺。最近，花樣年控股集團董事局主席潘軍對《每日經濟新聞》記者表示，已經意識到公司發展出現了“輕重失衡”，并在2018年及時作出了應對和初步調整。在克而瑞2018年1~5月中國房地產企業銷售排名中，花樣年已升至89位。在今年6月的南京發布會上，潘軍表示，要重拾房地產，并提出2020年實現1000億元的業績目標，欲重回主流地產商行列。

                             花樣年控股集團董事局主席潘軍 圖片來源：每經記者 吳若凡攝

營收下滑超10% 花樣年重提房地產

在花樣年2013年度業績會上，潘軍曾對媒體表示：“誰再叫我開發商，我跟誰急。”

持續刻意剝離房地產屬性，花樣年“得其所償”，全力將彩生活推入港股，上市之初風光一時無兩，估值一度超過母公司花樣年。

不過眼下彩生活的市值和市盈率優勢已然減弱。來自同花順的數據顯示，截至目前，彩生活的動態市盈率約20倍（綠城服務約44倍、中海物業約26倍），市值約102.76億元（綠城服務141億元、中海物業32.87億元）。

規模最大的彩生活在物業板塊的價值卻久久無法在股價上得到充分體現。在此前一次面對面的交流會上，潘軍曾對《每日經濟新聞》記者直言，“彩生活的故事從2012年至2014年，已經講完了。”

隨后的2016年，花樣年即開始調整戰略，“推廣了兩年時間，在此期間，我們發現自身輕重比例有些失衡。”潘軍表示。

如今，多重建設導致社區商業嚴重過剩，而想要再次回到房地產主戰場，花樣年將面臨如何解決目前的“失衡”？

從花樣年成績單可以發現，頗為明顯的“失衡”是業務貢獻率懸殊。財報數據顯示，2017年花樣年房地產業務合同銷售金額201.64億元，同比增長超過六成；但營業收入卻僅為97.83億元，較上年同期下降10.42%。

值得一提的是，雖然彩生活的營業收入同比增長21.36%，但整體數值16.28億元，僅占總成績單的16.6%。花樣年的物業開發收入約66億元，較2016年下降了21.1%，影響了“大盤”走勢。

隨之，花樣年在房地產領域的排名出現明顯變化。潘軍直言，“我們從30強跌到50強，后來跌到百強。”克而瑞數據顯示，花樣年2017年度銷售額的行業排名是108位。

潘軍將此歸結為“同行跑得快”。

“因為那時我的注意力不在房地產而是主要放在了社區部分。2012年募得第一筆錢，2013年私募成功，2014年上市，2016年發展至今，彩生活已成為行業老大，在規模上甚至是全球老大。”潘軍告訴記者，但言語中也難掩錯失傳統房地產黃金期后的尷尬和焦慮。

在優淘城總裁薛建雄看來，房企過度輕資產之后，會出現規模太小的情況。新城控股高級副總裁歐陽捷則表示，盡管眾多房企紛紛走向輕資產，在國內整體環境下，房企還沒有找到能取代地產開發的輕資產運營模式，輕資產對公司整體利潤的貢獻并未顯現。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，房企輕資產化腳步放慢的原因在于，輕資產化要形成規模，企業自身必須在運營、投資、建設的某一方面有著明顯優勢。而目前房企在這幾方面有著明顯優勢的并不多，從而輕資產化在實際落地過程中的速度和效果都會大打折扣。

張波表示，目前國內房企還是更擅長于房產的開發銷售模式，輕資產化放慢的同時，重資產化模式還是房企們會堅持的老路。“尤其是在流動性過剩，利率下行的長期趨勢下，持有重資產的成本越來越低，重資產將變得越來越有價值。也許不久大家就會發現，在日益嚴重的資產配置荒時代，恐怕沒有比優質的重資產更好的資產了。”

90%押注住宅沖千億 商業持續輕運營

沒有規模就沒有江湖地位。的確，花樣年在2012年前后提出轉型輕資產的戰略，再到如今主動承認出現了“輕重失衡”，要重拾房地產，實際上就是要重拾重資產。

不過從目前其資產情況來看，似乎并不容易。

就土儲增量而言，截至2017年底，花樣年規劃土地儲備建筑面積約1560.91萬平方米，同比2016年僅增加4.2%。其中已簽署框架協定的物業規劃建筑面積為662.68萬平方米。在布局區域上，一線城市占比25.9%，二線城市占比65.8%。

另外，來自花樣年的數據顯示，截至2018年5月，花樣年商業在管項目達到34個，其中自持項目10個，管理商業面積達300萬平方米。預計到2020年，全國項目布局將達到80個，資產管理面積超過500萬平方米。

潘軍告訴《每日經濟新聞》記者，“原來花樣年的商業、住宅比重是‘五五開’，但實際操作下來發現，住宅都賣完了卻剩下了80%的商業。”

“所以我們開始調結構，目前我們的結構有了側重，90%是住宅，10%是商業。”潘軍透露，未來花樣年要“輕重并舉”，即社區服務和房地產開發同時發力，房地產開發要拉上來，住宅的現金流要做上去。

潘軍認為，未來花樣年體系內外的貨量儲備已經超過3000億元，所以今年業績目標設定在300億元，明年為500億元，到2020年完成1000億元目標。這三年業績加在一起才1800億元，目前的貨量儲備完全能夠支撐千億目標。

不過在提出“住宅商業缺一不可”、重走輕重并舉的道路時，潘軍強調，花樣年的商業仍然是以輕資產為主，買商業物業來自持，太重了。

值得注意的是，潘軍所言的商業主要是社區商業。

“目前社區商業的投資回報率有的為1%~2%，有的能做到8%~12%，這里面差距非常大，而社區商業成敗要看項目人口需求、入住客戶的消費能力、開發商的品牌、操盤策略及后期運營等。”薛建雄表示。

不少業內人士直言，社區商業體量雖相對較小但運營非易，要想真正從社區商業長期獲利，依然要經受挑戰。

歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，“商業的根本一定是看投資回報率，最后的考量標準，一定是價值是否能不斷提升。”