“地頭蛇”和“過(guò)江龍”的對(duì)決：開(kāi)發(fā)商布局大灣區(qū)各顯神通

每經(jīng)記者｜魏瓊    每經(jīng)編輯｜梁秋月    

佛山順德陳村 CFP圖

政策調(diào)控持續(xù)收緊，專(zhuān)注一二線城市或者三四線城市的發(fā)展戰(zhàn)略，在當(dāng)下多變的市場(chǎng)環(huán)境下已經(jīng)行不通。加速規(guī)模擴(kuò)張，全國(guó)化布局，聚焦城市群成為房企當(dāng)下布局的制勝法寶。擁有珠三角城市群和粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的利好，華南“9＋2”城市群地位凸顯，粵港澳大灣區(qū)成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相搶奪的“香餑餑”。

受歷史因素和自身?xiàng)l件差異等影響，外來(lái)房企和本地房企在布局和搶奪粵港澳大灣區(qū)發(fā)展紅利時(shí)各顯神通。相較于外來(lái)房企，本地房企在大灣區(qū)擁有較為豐富的土地資源，熟悉市場(chǎng)環(huán)境，具備發(fā)展的先天優(yōu)勢(shì)。外來(lái)“過(guò)江龍”想要分食粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展紅利，正確的戰(zhàn)略布局至關(guān)重要。

開(kāi)放的市場(chǎng)，充分的競(jìng)爭(zhēng)，粵港澳大灣區(qū)“地頭蛇”和“過(guò)江龍”的對(duì)決，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？誰(shuí)又會(huì)成為粵港澳大灣區(qū)的大贏家？

本地房企的糧倉(cāng)

珠三角作為改革開(kāi)放的前沿陣地，孕育了當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的前三強(qiáng)，有了粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃的利好加持，珠三角“9＋2”城市群戰(zhàn)略地位凸顯，成為兵家必爭(zhēng)之地。

新晉“地產(chǎn)一哥”碧桂園在粵港澳大灣區(qū)9城有115個(gè)在售項(xiàng)目，總儲(chǔ)備面積達(dá)到2890萬(wàn)平方米，為地產(chǎn)三強(qiáng)中在粵港澳大灣區(qū)儲(chǔ)地最為生猛的房企。同時(shí)，粵港澳大灣區(qū)成為碧桂園業(yè)績(jī)重要貢獻(xiàn)來(lái)源，截至2018年4月，碧桂園銷(xiāo)售金額排名前10的城市就有惠州、佛山以及東莞三個(gè)大灣區(qū)的城市。其中惠州連續(xù)四個(gè)月蟬聯(lián)銷(xiāo)售金額第一名，前四月銷(xiāo)售金額達(dá)175億元，佛山則以69億元排名第二，東莞前四月銷(xiāo)售金額達(dá)52億元。

為繼續(xù)鞏固在粵港澳大灣區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，2018年碧桂園加速在粵港澳大灣區(qū)攻城略地。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)碧桂園公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2018年前4月，碧桂園共在粵港澳大灣區(qū)除珠海外的8個(gè)城市新增土地面積約137.5萬(wàn)平方米，新增土地預(yù)期建筑面積約405.6萬(wàn)平方米，購(gòu)地金額高達(dá)226.25億元。

粵港澳大灣區(qū)于地產(chǎn)“老大哥”萬(wàn)科而言，同樣具有重要的戰(zhàn)略意義。克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從2017年至2018年4月，除了尚未進(jìn)入江門(mén)和肇慶，萬(wàn)科在粵港澳大灣區(qū)其他7個(gè)廣東城市斬獲的土地儲(chǔ)備面積達(dá)到1316萬(wàn)平方米。

恒大在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備占比則低于碧桂園和萬(wàn)科。官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，恒大在粵港澳大灣區(qū)土地儲(chǔ)備達(dá)到了1135.34萬(wàn)平方米。克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，恒大在粵港澳大灣區(qū)9城共138個(gè)項(xiàng)目，占全國(guó)項(xiàng)目總量的7%。

除了地產(chǎn)三強(qiáng)，粵港澳大灣區(qū)也是本地中型房企重倉(cāng)的區(qū)域，更是富力、雅居樂(lè)、時(shí)代中國(guó)、奧園等房企沖刺千億規(guī)模的關(guān)鍵區(qū)域。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)時(shí)代中國(guó)公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2017年時(shí)代中國(guó)全年銷(xiāo)售金額粵港澳大灣區(qū)占比高達(dá)87.1%，截至2017年年底時(shí)代中國(guó)在粵港澳大灣區(qū)擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約為947萬(wàn)平方米，占總土儲(chǔ)面積比例約57%。

計(jì)劃2019年沖刺千億目標(biāo)的奧園同樣選擇重倉(cāng)粵港澳大灣區(qū)，2017年奧園在粵港澳大灣區(qū)合同銷(xiāo)售約人民幣242.8億元，約占總合同銷(xiāo)售的53%。同時(shí)奧園加速在粵港澳大灣區(qū)的布局，實(shí)現(xiàn)大灣區(qū)“9+2”城市全覆蓋，于區(qū)內(nèi)共有50個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約753萬(wàn)平方米，占總土地儲(chǔ)備的30%，總可售貨值約980億人民幣，預(yù)計(jì)2018年可售貨值約418億元。

粵派房企因?yàn)殚L(zhǎng)期根植廣東地區(qū)，在粵港澳大灣區(qū)儲(chǔ)備了豐富的土地。同時(shí)，大灣區(qū)也是粵派房企業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的主要區(qū)域，尤其是全國(guó)化布局進(jìn)展較慢的房企。未來(lái)2~3年，粵派房企集中沖刺千億目標(biāo)，而粵港澳大灣區(qū)的業(yè)績(jī)則成為其千億成敗的關(guān)鍵。

“過(guò)江龍”曲線進(jìn)攻

除了本地房企重倉(cāng)粵港澳大灣區(qū)外，外來(lái)房企也紛紛加速在大灣區(qū)的布局。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，外來(lái)房企進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)均采取迂回戰(zhàn)術(shù)。先進(jìn)入廣深輻射的佛山和惠州等周邊城市，同時(shí)也選擇布局廣州的外圍區(qū)域，等站穩(wěn)腳跟再謀求更大的發(fā)展。

近期的地產(chǎn)新秀，成立于2010年的新力地產(chǎn)則把粵港澳大灣區(qū)作為全國(guó)擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域。最新數(shù)據(jù)顯示，目前新力地產(chǎn)在全國(guó)16個(gè)城市擁有87個(gè)項(xiàng)目，其中包括完成布局的粵港澳大灣區(qū)的廣州、深圳、中山、珠海、惠州5個(gè)城市，落地27個(gè)項(xiàng)目。而惠州為新力地產(chǎn)重倉(cāng)的區(qū)域，落地19個(gè)項(xiàng)目，據(jù)了解，2018年新力地產(chǎn)在惠州銷(xiāo)售規(guī)模或突破200億元，同時(shí)新力地產(chǎn)在廣州擁有5個(gè)項(xiàng)目，均布局在外圍區(qū)域的南沙和花都等區(qū)域。

對(duì)此，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家委員會(huì)副主任宋丁接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出，開(kāi)發(fā)商率先選擇布局大灣區(qū)核心城市的外圍區(qū)域和城市，是漸進(jìn)的發(fā)展策略。外圍區(qū)域進(jìn)入相對(duì)容易，先進(jìn)入到該區(qū)域的房地產(chǎn)圈，再把握時(shí)機(jī)深入廣州深圳等核心城市的核心區(qū)域。

此外，雖然外來(lái)房企的實(shí)力并不弱，但相較于本地房企熟悉市場(chǎng)，擁有豐富的資源，外來(lái)房企的競(jìng)爭(zhēng)力還是相對(duì)會(huì)弱一點(diǎn)，需要通過(guò)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品打開(kāi)市場(chǎng)，獲得市場(chǎng)的肯定，再圖更大的發(fā)展。宋丁認(rèn)為，選擇外圍區(qū)域也是減小競(jìng)爭(zhēng)的方式，避免與本地實(shí)力房企正面競(jìng)爭(zhēng)。

在進(jìn)入方式上，外來(lái)房企通常比較青睞收并購(gòu)與合作的方式。以新力地產(chǎn)為例，新力地產(chǎn)副總裁佘潤(rùn)廷表示，新力地產(chǎn)通過(guò)收并購(gòu)和合作方式獲取的項(xiàng)目占比達(dá)到七成以上，同時(shí)簡(jiǎn)化項(xiàng)目收并購(gòu)的流程，將項(xiàng)目調(diào)研前置，縮短收并購(gòu)的時(shí)間。

據(jù)了解，近兩年發(fā)展較猛的陽(yáng)光城同樣通過(guò)加速收并購(gòu)的方式，快速擴(kuò)大在粵港澳大灣區(qū)的布局。2017年陽(yáng)光城通過(guò)5次并購(gòu)獲得了粵港澳大灣區(qū)達(dá)71.4萬(wàn)平方米的土地面積，其中佛山作為陽(yáng)光城布局的重點(diǎn)，2017年新增土地儲(chǔ)備面積14.8萬(wàn)平方米。

關(guān)于陽(yáng)光城在大灣區(qū)的發(fā)展策略，中信建投研報(bào)預(yù)測(cè)，陽(yáng)光城會(huì)繼續(xù)加大股權(quán)拿地模式的運(yùn)作，以期進(jìn)一步打開(kāi)深圳等一線市場(chǎng)。在一二線城市土地成本居高不下的環(huán)境下，以非市場(chǎng)化途徑獲取高性?xún)r(jià)比土地的方式，是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)高地的一大助力。

舊改防守與競(jìng)爭(zhēng)共贏

碧萬(wàn)恒等龍頭房企本身具備較強(qiáng)的資金實(shí)力和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，在大灣區(qū)的市場(chǎng)占有率較高。面對(duì)外來(lái)房企的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)攻，本地中型房企又將如何迎戰(zhàn)，擴(kuò)大在粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)？

對(duì)比外來(lái)房企，本地房企擁有豐富的本地資源，在獲取舊改項(xiàng)目方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。外來(lái)房企目前在舊改方面涉足較少，這是本地中型房企緩解外來(lái)房企沖擊的一大優(yōu)勢(shì)。

為鞏固粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，2017年時(shí)代中國(guó)加速在舊改方面拓展項(xiàng)目。截至2017年年底，時(shí)代中國(guó)在廣佛地區(qū)擁有68個(gè)城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)共1920萬(wàn)平方米面積的土地將可轉(zhuǎn)為土儲(chǔ)，這一數(shù)值超越了時(shí)代中國(guó)2017年1680萬(wàn)平方米總土儲(chǔ)面積。

作為廣州本地房企，富力地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)一直是廣州舊改市場(chǎng)的排頭兵。憑借舊改發(fā)家的富力地產(chǎn)近些年在舊改市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出，目前富力地產(chǎn)在廣州已有楊箕舊改、黃埔筆村、到茅崗村、簡(jiǎn)村舊改等多個(gè)“三舊”改造項(xiàng)目，在2018年5月份競(jìng)得廣州天河區(qū)漁沙坦村留用地塊，再次豐富了舊改土儲(chǔ)。

“三舊”改造地塊對(duì)房企的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力均提出較高的要求，是目前外來(lái)房企的弱項(xiàng)。房企發(fā)力舊改可避開(kāi)激烈的土儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)，獲取粵港澳大灣區(qū)中心城市地塊，強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

房企想在粵港澳大灣區(qū)鞏固發(fā)展優(yōu)勢(shì)，避免沖擊，外來(lái)房企和本地房企可進(jìn)行合作，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。宋丁表示，外來(lái)房企進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)對(duì)市場(chǎng)和本地房企而言并不是壞事，外來(lái)房企帶來(lái)充分的競(jìng)爭(zhēng)，不同的產(chǎn)品理念，形成粵港澳大灣區(qū)的“鯰魚(yú)效應(yīng)”，推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。只要市場(chǎng)夠大，本地房企和過(guò)江龍的對(duì)決最終還是可以實(shí)現(xiàn)共贏的。