上海樓市現“冰火”行情：市中心高價盤受寵 遠郊中低價盤遇冷

每經記者 程成    每經編輯 魏文藝    

今年3、4月份的上海樓市，隨著申領預售證樓盤的增多，商品住宅供應量明顯上升，這也直接帶動了成交量的顯著增長。克而瑞數據顯示，3、4月份上海商品住宅成交95萬平方米，較1、2月份70萬平方米的成交量增長36%，但仍低于去年同期的141萬平方米，不過彼時的上海還未實行搖號購房政策。

值得注意的是，在成交放量的同時，上海樓市成交結構卻出現明顯分化：一方面，市中心區域多個高價、高品質樓盤均表現搶眼，出現“日光”等高去化現象，個別樓盤甚至出現8個人搶1套房的現象；另一方面，一些位于遠郊的中低價位樓盤去化情況并不很好，部分樓盤認籌人數甚至遠低于房源數量。

多位市場分析人士向《每日經濟新聞》記者表示，在上海搖號購房等政策背景下，市場情緒總體雖不再恐慌，但受限價影響，市中心高品質樓盤入市價明顯低于預期，同時上海大力發展租賃住房將使市中心高品質樓盤的價值和稀缺性更加凸顯，以致市中心高品質樓盤持續受到追捧。

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日光盤頻現 成交結構已現分化

進入3月份，隨著申領預售證項目的增多，上海樓市供應量顯著上升，也直接帶動了成交量的“放量”。值得注意的是，盡管受限購、限價、搖號購房等政策影響，但位于市中心的多個高品質樓盤卻頻頻出現“日光”等高去化現象。

據上海市房地產交易中心主辦的“網上房地產”及上海市東方公證處官網的數據顯示，3月12日搖號的同濟融創玫瑰公館，266套房源認籌人數達到860組；3月25日搖號的保利熙悅，731套房源認籌人數達715組；4月10日搖號的翠湖天地雋薈，118套房源認籌人數達385組；4月17日搖號的信達泰禾上海院子，376套房源認籌人數達611組；4月19日搖號的大寧金茂府，382套房源認籌人數達751組；4月23日搖號的中糧前灘海景壹號，437套房源認籌人數達3127組。其中保利熙悅開盤當天去化超9成，大寧金茂府、泰禾上海院子等多個樓盤開盤當天即售罄。

多位市場分析人士分析認為，近期部分樓盤成交去化較高，主要因為在限價政策影響下，部分高價盤售價普遍低于市場預期。

如此前市場曾預期大寧金茂府、信達泰禾上海院子兩個樓盤的起售價將超過10萬元，但從開盤情況看，大寧金茂府均價9.38萬元/平方米，而信達泰禾上海院子均價為9.5萬元/平方米。

“在限價的背景下，外環內部分新盤的性價比凸顯，而這些區域本就集中了不少優質的教育、醫療資源，這也是其熱銷的主要原因。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析道。不過嚴躍進同時認為，雖然部分樓盤去化較高，甚至出現“日光”，但市場推盤量比較大，特別是外環外的一些樓盤也紛紛低開，對部分剛需購房者而言依然有較大的選擇余地。

上海鏈家的數據也顯示，僅4月份，上海新建商品住宅新增供應量近8000套，創近23個月來新高。

不過另一個值得注意的現象是，與上述位于市中心高品質樓盤認籌人數動輒數倍于房源數不同的是，外環以外的部分樓盤認籌數卻不及房源數。

如3月8日搖號、位于嘉定區嘉定新城的盤古園府項目，416套房源認籌人數僅82組；3月19日搖號、位于金山區的華紡和成未來派，374套房源認籌人數256組；3月29日搖號、位于松江區的新城上坤樾山半島，248套房源認籌人數125組；3月30日搖號、位于金山區的正榮璟園，54套房源認籌人數5組；4月3日搖號、位于金山區的新華御湖上園，358套房源認籌人數177組；5月13日搖號、位于金山區的上海新天鴻高爾夫社區，456套房源認籌數僅有8組。

《每日經濟新聞》記者不完全梳理發現，自3月份以來，上海新推的24個樓盤中，有12個樓盤的認籌數低于房源數。此外，均價低于5萬元/平方米的樓盤有14個。

“金三銀四”的上海樓市，市中心區域的中高價位高品質樓盤成交持續受到追捧，而遠郊的部分中低價位的剛需樓盤成交遇“冷”，成交結構分化明顯。

優質資源集中 市中心樓盤受追捧

《每日經濟新聞》記者注意到，“金三銀四”的上海樓市成交冷熱不均，中心城區樓盤持續受到追捧，除受限價政策影響外，更與當前上海優質配套資源分布不均密切相關。

中國指數研究院早前的一份研究報告，對上海部分市轄區在教育、醫療、商業等配套設施進行了分析。根據該報告，在教育資源方面，以重點中小學數量衡量，中心城區中，浦東、黃埔、靜安、楊浦、徐匯、虹口、長寧、普陀區分別有46、30、28、25、24、22、17、15所；郊區中，寶山、閔行、松江、嘉定、奉賢、青浦區分別有17、14、8、7、5、4所。外環線以內至少有200所重點中小學，而外環線以外僅約有60所。

在醫療資源方面，以三甲醫院數量衡量，中心城區中，長寧、浦東、徐匯、靜安、楊浦、黃埔、虹口、普陀區分別有10、9、8、6、5、4、2、2家；郊區中，閔行、松江、寶山區分別有3、2、1家，而奉賢、青浦均無三甲醫院。外環線以內至少有40家三甲醫院，而外環線以外僅約有12家。

此外，在交通方面，外環線以內的區域軌道交通站點數量也要明顯強于外環線以外的區域。

而外環線內區域完善的配套設施，也往往是購房者最為看重的因素之一。

近日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪靜安區中環附近某新開樓盤時，碰到來此看房的胡先生。“這邊不論是小區品質，還是教育、醫療、交通這些配套設施，都比我現在住的（松江區）九亭（鎮）好很多，不止高一個檔次。”胡先生向記者表示，而這也是他選擇改善型住房時的重要考慮因素。

多位市場分析人士也向記者表示，不論是工作崗位數量、層次，還是教育、醫療等配套資源，都主要集中在外環線以內區域，這些區域交通便捷、配套相對完善、優質資源相對集中。

另外還需注意的是，此前上海住房“十三五”規劃中提出要重點發展租賃住房，十三五期間上海將新增170萬套住房，其中商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套。記者統計發現，自2017年7月首次推出租賃住房用地以來，目前上海已掛牌成交31宗租賃住房用地，總規劃建筑面積196萬平方米，至少將提供約2.2萬套租賃住房。而該31宗租賃住房用地中，有19宗分布在土地資源本就稀缺的外環內區域。

不過，《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》還明確提出，要在2035年將常住人口控制在2500萬左右。而截至2017年末上海常住人口已達到2418萬，這意味著未來上海常住人口僅有80余萬的增量空間。這對要建成卓越全球城市的上海而言，產業結構、人口結構將面臨不小的調整壓力。

“大力發展租賃住房，未來可供銷售的商品住宅房源一定會越來越少。”知名地產分析人士薛建雄分析道，“搖號政策出臺近一年來，外環以外的樓盤去年價格已經歷了一輪向下調整，目前這些區域的樓盤價格降的多的自然賣得好，降的少的只能慢慢賣；而外環內中心城區的樓盤價格在今年出現明顯松動，自然比較搶手。”

不過薛建雄也認為，長期來看，隨著上海產業結構、人口結構的調整，高端產業、高收入群體會不斷聚集，上海商品住宅的價格長期看會出現上漲趨勢。