海南千億樓市變局：把“炒房”的窗戶關上，為租賃與產業地產打開一扇門

每經記者｜魏瓊    每經編輯｜梁秋月    

海南三亞 CFP圖

4月22日，海南省出臺了史上最嚴限購政策，全域限購讓海南房地產從業人員和開發商們站上了“十字路口”。一位不愿具名的資深海南房地產從業人員告訴《每日經濟新聞》記者，海南的住宅市場將進入“速凍模式”。

近些年，隨著海南國際旅游島建設的穩步推進，海南的房地產市場成為各大開發商和投資者眼中的“香餑餑”。開發商們紛紛涌入海南，開啟大規模的圈地造城運動，強大的外來購買力直接推動了海南房地產價量齊升。

隨著海南啟動全域限購政策，海南房地產這個“香餑餑”是否將變身“燙手山芋”，面對大批尚未銷售的項目，開發商將如何調整發展戰略？

千億地產變局樓市速凍

在國際旅游島建設穩步推進，以及每年冬天的百萬候鳥人群強大購買力的疊加作用下，海南房地產蓬勃發展。據海南錦誠發布的數據顯示，2017年海南全島全區域量價同漲，核心城市的均價水平抬升到另一個檔位。海南成交面積達到2293萬平方米，同比上漲52%；成交金額高達2714億元，同比上漲82%；成交均價達到11836元/平方米，同比增長20%。

隨著全島市場規模的快速擴大，海南核心城市量級提升。其中第一梯隊的三亞和?？?017年銷售金額分別為724億元和694億元，三亞旁的陵水則達到372億元。包括澄邁、萬寧、瓊海、儋州和文昌銷售金額也均超百億元，而臨高、東方、五指山瓊中等10個城市銷售金額在50億元以下。

《每日經濟新聞》記者對比發現，成交金額靠前的城市限購級別更高。?？?、三亞、瓊海的外地購房者需要提供5年社保，處于第四梯隊的五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣，則住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

值得注意的是，開發商在海南的項目規模較大，尤其單盤貢獻占城市成交金額的比重較大。2017年包括雅居樂清水灣、恒大海花島以及碧桂園珊瑚宮殿的單盤銷售金額均超100億元，其中雅居樂清水灣以及碧桂園珊瑚宮殿均位于陵水，銷售金額分別為169億元和123億元，兩盤銷售金額占陵水總體銷售金額78%。

單盤的強大貢獻力造就了房企在海南市場占有率的提升，恒大和碧桂園分別憑借海花島和碧桂園珊瑚宮殿的單盤貢獻，2017年銷售金額均超200億，分別達到274.5億、240.7億。雅居樂、魯能、融創、綠地四家房企銷售金額也超百億元。

然而，隨著海南全域限購，2017年房地產市場的良好態勢將成為過去式。一位不愿具名的資深海南房地產從業人員告訴《每日經濟新聞》記者，海南的住宅市場將進入“速凍模式”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也告訴記者，調控嚴厲性超乎預期，海南市場降溫是必然。潛在的購房需求會大幅度減少，當地的房企和營銷部門應積極做好應對。

不過，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，住宅市場短期會速凍，但不會影響長期發展。

租賃住房和產業地產迎發展機遇

過去幾年，品牌房企熱衷拓展海南市場，恒大、雅居樂憑借早期規模取地，在售項目剩余土地開發貨量較大，魯能、綠地、富力的潛在項目可建面積也居多。

據恒大2017年年報顯示，截至2017年年底，恒大在海南區域共有16個項目，土地原值為161.7億元，總土地面積為1709.1萬平方米，其中?；◢u土地儲備達到1181.46萬平方米。

據海南錦誠團隊調研整理的數據顯示，較早進軍海南市場的雅居樂在海南擁有5個項目，碧桂園則擁有17個項目，融創則在海南市場儲備了15個項目。魯能、富力和保利分別擁有7個、6個和5個項目。其中富力地產于4月斥資57億收購海航大英山項目，新增土地建筑面積67萬平方米。

嚴厲的政策調控下，海南房地產千億市場變局來臨，開發商將如何應對？

CFP圖

雅居樂方面向《每日經濟新聞》記者回應，雅居樂深耕海南已逾十年，多元化產業布局涵蓋地產、環保、教育等多個板塊。清水灣項目本身也已在過去十年中逐步形成了教育、婚慶、會展、游艇、旅游、環保、文體等八大產業布局，致力于為客戶提供全方位的旅居度假服務。隨著海南作為自由貿易試驗區的建設進程，雅居樂將堅持貫徹執行中央“房住不炒”的思路，結合自身優勢，參與多元產業的發展，為海南的提速發展貢獻一己之力。

歐陽捷認為，未來不排除政府因為產業布局調整住宅開發用地及其規劃，暫停新的住宅用地供應；也不排除政府暫緩審批新的住宅開發規劃以減少市場供應，或者暫緩發放預售許可和備案。開發商圈定的土地以后未必都能用于住宅開發，有的可能被要求退回，政府調整為其他產業用地，有的則可能調整出讓計劃。

政策調控下關閉了住宅市場發展的“閘門”，但同時開啟了租賃市場和產業地產的新通道。

歐陽捷指出，海南引入大量新興產業包括深海采礦、島礁旅游、賽馬郵輪、體育博彩、海洋牧場、深?；亍⑽牟教斐恰⑿滦徒灰灼脚_，這些都需要大量的人才，因此未來需要更多的住房，這些住房很可能以租賃住房為主。新增住宅用地會更多采取租賃住宅用地出讓模式，企業也要做好開發、經營自持租賃住宅的思想準備。

同時，歐陽捷認為，未來海南會有更多的產業地產機會，比如郵輪基地碼頭、航天特色小鎮、超大型購物廣場、賽馬會及其俱樂部等等，有產業資源的開發商將會獲得政府青睞，獲得發展機會。