房企試水民宿：萬科做管家 藍城當房東

每經編輯｜吳若凡    

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每經記者 吳若凡 每經編輯 趙橋

“我有數棟房子，面朝山谷，春暖花開”，在城市的鋼筋混凝土建筑中住久了，很多人向往“采菊東籬下，悠然見南山”，那里春始桃夭，夏生木樨，秋執脆梨，冬見雪飄。在這種情懷和追求下，民宿旅游近年大舉興起，并且更多的民宿品牌走在資本化的路上。

資本潮起潮落，然而在這輪民宿融資潮中，鮮有房企身影。基于對邁點研究院發布的“2017年12月客棧民宿品牌TOP10”公司的研究，《每日經濟新聞》記者并未發現這些民宿品牌與房企具有顯性關聯。但房企通過既有的旅游地產、綜合體項目試水民宿或類民宿產品。

“眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了”，這是個別民宿項目的寫照。如今，民宿產業中出現了許多“嘆息”聲，投資風險逐漸加劇。房企試水民宿，情懷、前景、收益如何兼得？

管家模式：萬科爆改百年老宅

記者查閱資料發現，目前房企涉足民宿的方式，比較典型的是整體改造，即由房企收購或租賃整個村落景點周圍的住宅，并進行整體改造、包裝后統一運營。

以萬科為例，其在蘇州古城區的北寺塔改造了一棟100多年前的老宅。整個項目是著名建筑設計大師貝聿銘，在蘇州姑蘇區敬文里的故居老屋改造而來，由蘇南萬科牽頭開發運營，著名日本設計師青山周平先生操刀設計。

據了解，上述項目改造完成后，公寓總面積約3200平方米，共有客房15間。最貴的房間日租價格將超過1萬元，較便宜的在2000元上下。

不過，蘇南萬科前述項目相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，這是以一個民宿的“皮”裝的公寓的“里”。不過和長租公寓類產品的性質不同，目前項目在試營業，僅在員工和媒體內部做短租。

該負責人表示，所謂民宿就是要結合城市當地發展的脈絡。之所以選擇在蘇州做這樣一個項目，就是因為蘇州古城區保護得特別好，但把行政和生活功能外遷，老城區會漸漸失去活力，萬科希望激發一些古城的活力，并且在這座古城留下一些自己的痕跡。

“蘇州古城區歷史已經非常厚重，該民宿項目是希望找到情懷和經營的平衡點，并通過一些自我發酵和激活，促成古城更新，這個模式也是可以在全國推廣。”上述負責人稱，目前萬科還在和政府對接很多資源，由萬科改造和操盤，對蘇州觀前街一帶進行低效資產的盤活。

值得注意的是，前述蘇南萬科民宿項目的物業持有方是一家貿易公司，萬科僅進行管理輸出。前述負責人表示，通過這樣的方式，希望在三年內讓類似項目在全國一些具有歷史底蘊的老城市落地20家，2018年計劃在蘇州和周邊再開1到2家。

另一個做民宿的房企代表是藍城，其在杭州的項目，目前有18間民宿，中間有菜園和小梯田以及一些野趣的景觀。物業由藍城自持，由藍城的商管公司統一管理，民宿的運營則是交給專門的公司。

藍城杭州民宿項目的相關負責人告訴記者，這個項目期初并沒有定位成民宿，最早是考慮要做農業小鎮，當初設想是在幾戶人家圍成幾個居住區里做一個農莊的試驗品。

據記者了解，該民宿目前還沒正式開業，室內裝修還在調整。該負責人表示，接下來每個藍城小鎮都會有一個這樣的田園小鎮。

房企做民宿有跡可循

在蘇南萬科前述項目相關負責人看來，民宿對于房企而言有機遇可尋。一方面，房企就是一個大業主，一些短期內無法處理的物業資產，與其閑置，不如將其通過各種方式進行盤活。

另一方面，房企具有開發運營管理以及整合資源的能力，可以輸出技術參與項目。例如，蘇南萬科就是通過找到合適的建筑輸出管理，幫助街區城市煥發新活力，讓資產產生新的溢價。

安居客首席房地產分析師張波在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，民宿其實可以歸類在旅游地產的大范疇內，大家通常理解的旅游地產是依附于游景點而開發的綜合體，覆蓋了地產、度假、生活、休閑娛樂等各多方面。相比一般旅游地產，民宿的靈活性更大，小到農家樂的簡單開發模式，大到整體建造民宿風情的文旅地產皆有市場空間。房企有資源有能力，這是房企進入民宿的吸引力。

不過，如上文所述的藍城一樣，更多的房企并沒有將民宿作為一個統一經營的東西來做，更多的是扮演物業持有方，將民宿托管給第三方，比如綠地在天津薊縣打造的一座文化產業新城，就是拿出其中的14套別墅，交由專門的旅游公司進行歐式民宿的改造和運營。

張波表示，房企布局民宿行業，一大背景便是近年來政策導向上對“特色小鎮”大力支持不無關系，從現實來看，為數不少的特色小鎮是打著“旅游+休閑”的名義進行開發，民宿行業在此大“風口”下，吸引到房企的關注亦屬正常。

盲目殺入民宿業存風險

不過，張波也直言，民宿和普通商品房的開發有著較大差異，無論在產品定位還是消費人群上都有著完全不同的內涵，對于房企而言，民宿類地產開發經驗和運營能力都有較高要求。

張波進一步表示，從目前來看，房企涉足民宿僅僅是試水而已，無論是從資金投入還是建設規模來看，民宿3~5年內都不會成為大部分房企業績增長的核心運營線。

大型房企進入民宿或有著更多的規模化效應和多樣化布局的考量，而民宿也不會成為中小房企在三四線的“救命稻草”，盲目進入甚至可能導致企業自身陷入困境。

談到風險，上述蘇南萬科項目負責人亦表示，類似于老城區這樣的民宿需要特殊經營許可證，還會涉及消防問題，一旦有了規模之后也希望同像攜程這樣的大型品牌機構合作。

藍城小鎮相關負責人也表示，民宿雖然是居住功能，但和開發是兩回事，其屬于酒店運營范疇，例如藍城的項目，田野農莊的運營就交給專業公司，當初引進民宿的目的是希望把整個小鎮盤活，來服務小鎮居民。一方面可以給業主的親朋好友游玩居住使用；另一方面可以給前來度假的游客提供服務。

的確，在業內人士看來，房企涉足民宿產業并不是一件討巧與討好的事，房企對此也遠沒有對賣房子或者做長租公寓的積極性大。

而隨著越來越多的資本與人力資源涌入民宿行業，這看似狂歡的盛宴背后，也意味著競爭的逐漸加劇。

如今，對于民宿行業的從業者而言，面對的不僅是來自數量激增的個體經營者的競爭，也開始面臨擁有優良資源與經驗豐厚團隊的大型集團跨界涉足民宿業的巨大挑戰。尤其是在國家制定了民宿行業相關標準和要求的背景下，伴隨行業規范度和標準化門檻的提升，進入民宿行業對于房企而言或將是“錦上添花”而非是“雪中送炭”之舉。