幾大項目多年計提減值 寧波富達百億存貨去化待明

每經編輯｜沈溦    

CFP圖

每經記者 沈溦 每經編輯 梁秋月

一則業績預虧公告，折射出寧波富達（600724，SH）多個項目拿地多年卻依然運營不佳的窘境，這在房地產形勢依然大好的2017年，寧波富達成為了為數不多的幾家虧損上市房企。

《每日經濟新聞》記者注意到，作為深耕寧波當地市場的國有上市房企，寧波富達自2009年通過重組進入房地產領域，旗下擁有寧波老牌的商業廣場天一廣場，而其房地產銷售業績也一直不錯。不過，受困于后續開發不佳等諸多因素，多宗土地多年未能完全入市也給企業帶來經營壓力，幾大項目多年來屢次做計提減值準備。

業績受困于多個項目

資料顯示，寧波富達股份有限公司創建于1989年,1996年在上海證券交易所上市。是一家以住宅開發和城市商業地產經營管理為主業、兼營新型建材的國有控股上市公司,是寧波市人民政府列入重點培育的“寧波市大企業(大集團)”之一。

圖為：寧波富達官網截圖

2009年公司完成重大資產重組,控股股東寧波城投以寧波城市廣場開發經營有限公司、寧波房地產股份有限公司以及寧波慈通置業有限公司等三個地產項目作為對價，認購寧波富達定向增發股份，涉及資產約88億元。

而初入樓市的寧波富達馬上也嘗到了甜頭，據相關財報顯示，2010年至2012年，公司營收一路上揚，分別達到31.30億元，38.96億元和51.87億元，實現凈利潤3.39億元，6.38億元，和3.48億元。

不過，連年業績提升的同時，資料顯示，至今為止公司提記減值項目均為2012年以前拿地。而在2011年房地產市場拐點來臨之后，公司業績受困問題項目就越來越明顯。

2012年年報顯示，公司首次計提存貨跌價準備，其中"依云郡項目"(又稱古林薛家項目)計提3.46億元,"寧海桃源路項目"計提0.29億元。這兩個項目土地分別于2009年10月,2010年12月取得,建設類型為住宅及商鋪。

2014年，公司再次計提資產減值準備5.27億元。2015年因“依云郡項目”、“江灣城項目”合計計提存貨跌價準備13.17億元，2016年“維拉項目”、“東城名苑項目”以及“江灣城項目”計提和調整存貨跌價準備約1.4億元，

最新的業績預告顯示，2017年度通過對各項資產進行清查，經減值測試，需計提存貨跌價準備“寧海桃源路項目”3.5億元、“江灣城項目”10.1億元、“維拉項目”0.4億元，合計計提存貨跌價準備約14億元左右，影響當期歸屬于上市公司股東的凈利潤約13.10億元左右；公司全資子公司寧波城投置業有限公司與萬科合作開發“依云郡項目”項目，因經營情況好于預期，轉回存貨跌價準備產生投資收益3.40億元左右。

對于如此多的項目出現計提準備，公司董秘辦人士《每日經濟新聞》對記者表示，多個項目出現減值，總的來說，土地價格偏高，未能及時掌握開發時機等均是出現上述問題的原因。

存貨超百億元

根據公司2017年半年報指出，隨著宏觀政策和經濟環境的變化，房地產行業利潤空間收窄、盈利模式調整、行業洗牌和分化步伐加快，行業競爭格局加劇，這些都加大了公司下步經營運作中的難度和風險；公司資本實力與發展要求的差距、產業結構、資產結構、股權結構和債務結構的優化等問題仍需繼續加強和落實。

CFP圖

公司表示，雖然報告期內房地產去化速度有所提高，但價格未達預期，同時，不同開發產品的去化速度出現明顯的參差不齊現象，資產總額中房地產存貨仍然占比較高（報告期末房地產存貨總額104.67億元，占比68.55%），公司雖然已對一些項目計提了較大額度的減值準備，但隨著調控政策的不斷深入和財務成本的不斷增加，公司待建、在建和待售項目效益風險依然嚴峻。

記者查詢相關財務數據也發現，近年來，寧波富達公開拿地次數寥寥無幾，最近一次拿地時間為2016年9月28日。此外，公司的存貨也值得關注，截止到2017年6月30日，公司資產總額152.70億元，其中存貨105.60億元；負債總額117.72億元，其中金融機構借款57.00億元，大股東及其子公司借款26.50億元，房產預售款23.60億元；歸屬于母公司的股東權益26.64億元，資產負債率77.09%。

上述寧波富達董秘辦人士表示，由于近期受多個問題項目影響，已嚴重拖累公司業績及發展步伐，持續降低拿地節奏，公司管理層確實也在審慎考慮未來發展方向問題。

記者注意到，寧波作為二線房地產市場的典型城市，一度擁有雅戈爾、銀億股份、榮安地產以及寧波富達等多家房地產行業上市公司，不過，2016年底以來，多項調控政策讓中小房地產上市公司面臨較大轉型壓力。雅戈爾明顯減少拿地節奏，轉向投資等領域，銀億股份先后收購了全球第二大汽車安全氣囊氣體發生器生產商美國ARC集團、全球知名的汽車自動變速器巨頭邦奇集團等海外資產等。

而面臨著土地開發不力，銷售能力不足的境地，寧波富達未來如何在房地產市場立足？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，從城市基本面看，寧波是一個很特殊的城市，本身經濟發達，又屬于長三角經濟圈內，市場發展較快。但略顯尷尬的是，寧波靠近上海，卻由于隔海而未能享受接軌效應，導致樓市向好時，市場爆發力不足，具有明顯的周期性，同時又容易被毗鄰的杭州吸引更多的資金；此外競爭企業多，開發銷售的規模受影響，產業空間受限。

不過，作為在本土依然享有知名度的區域品牌房企，寧波富達的出路也并未堵死。“在寧波這樣較為發達的市場，中小房企的產業空間依然存在，注意好拿地節奏，把握好產品入市的時機是關鍵，盡管目前受調控影響較大，但房地產市場始終有周期波動，堅持下來的企業依然能夠享受市場紅利。”嚴躍進表示。