寧波富達江灣城項目拿地8年減值計提10.1億 四塊待開發土地何去何從？

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每經記者 唐潔 每經編輯 梁秋月

近日，寧波富達（600724.SH）披露了《2017年度業績預虧公告》，公司預計2017年度將虧損8.39億元左右，扣除非經常性損益后虧損8.56億元。公告稱業績預虧主要原因系計提減值準備14億元左右，巨額預虧引發資本市場強烈關注，并引起上交所問詢，而就上交所詢問多個項目減值計提的相關事宜，寧波富達進行了回復。值得注意的是，公司2016年度盈利1.27億元。

寧波富達公告對寧海桃源路項目、維拉小鎮三期以及江灣城項目的預計計提金額、原因、減值測試計算過程進行了詳細說明，其中，對于計提存貨跌價準備高達10.1億元的江灣城項目，寧波富達在公告中提到，受2016年出臺的新商住政策以及2017年以來的調控政策影響使得商住房市場的預期明顯降低。

據了解,江灣城項目為寧波富達全資子公司寧波城投置業于2010年以總價近30億元取得，總面積達104516平方米，由8塊土地組成。從拿地距今已有8年時間，但其中仍有4塊土地處于待開發狀態，而已經開發的江灣城二期其去化情況也不容樂觀。寧波富達證券代表施亞琴在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“江灣城所處位置十分優越，但整個項目建設周期過長，三年規劃加上開發建設已經遠遠超過業內8~12個月的黃金開發周期，項目上市后，又遇到了商住政策改革以及限購政策使得項目去化緩慢”，同時施亞琴也坦言：“我們把握市場趨勢的能力確實弱了些。”

“就像是買到了一條很好看的裙子但此時已是冬天一樣。”對江灣城項目的運營，施亞琴在接受《每日經濟新聞》記者采訪時發出這樣的感慨。

圖為：富達江灣城項目現場圖 唐潔攝

拿地8年計提減值10.1億

2018年1月18日，寧波富達（600724.SH）披露了《2017年度業績預虧公告》，公司預計2017年度將虧損8.39億元左右，扣除非經常性損益后虧損8.56億元。公告稱業績預虧主要原因系計提減值準備14億元左右。值得注意的是，公司2016年度盈利1.27億元。

根據公告，經減值測試，寧波富達需計提存貨跌價準備“寧海桃源路項目”3.5億元、“江灣城項目”10.1億元、“維拉項目”0.4億元，合計計提存貨跌價準備14億元左右，影響2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤13.10億元左右。同時，公司表示，旗下與萬科合作開發的“依云郡”項目因經營情況好于預期，轉回存貨跌價準備產生投資收益3.40億元左右。

寧波富達的這一業績預告發出后引起了上交所的注意，上交所發問詢函要求寧波富達分類別、分項目詳細列示預計計提金額、原因、減值測試計算過程以及使用主要數據及來源等。并要求寧波富達自查說明其他資產是否還存在減值跡象，是否已足額計提減值。

而對于本次計提金額高達10.1億元的江灣城項目，《每日經濟新聞》記者查詢相關資料發現，該項目由寧波城投置業的全資子公司寧波海曙城投置業有限公司開發，該地塊位于海曙區解放南路以東，規劃尹江岸路以西，總面積達104516平方米，地價總額29.25億元，平均樓面價7742元/平方米,項目共八塊土地，分期實施，建筑類型為住宅及商務金融，約2/3為商務金融。另外，截至目前，寧波鄞奉路2-8#、2-9#、2-10#地塊、2-6#地塊尚未啟動開發。

寧波富達公告稱因規劃設計原因分別于2013年12月、2014年3月、2016年1月取得2-13#、2-14#~15#地塊、2-12#的建筑工程施工許可證。項目總可售面積36.31萬平方米，其中住宅12.26萬平方米，商業辦公24.05萬平方米。截至2017年末，已簽約住宅面積7.08萬平方米，未售住宅面積5.18萬平方米，商業辦公24.05萬平方米。也就是說，寧波富達在拿地三年以后才拿到了第一宗開發地塊的建筑工程施工許可證，除了自身規劃原因外，寧波富達方面認為，商住政策的改革以及限購等調控政策對商業住宅項目都有影響。

圖為：2-12#地塊工程項目部 唐潔攝

公開資料顯示，寧波市于2016年4月1日發布了《關于深化住房制度改革，促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》：其中一項意見指出：在不改變用地性質、容積率等必要規劃條件和土地出讓約定前提下，允許對不適應市場需求的產品類型、住房戶型做出調整。寧波富達在公告中表示，計劃將商務金融用地用于開發商住房。

但是，2017年4月23日，寧波限購、限貸政策落地，2017年10月1日限購政策升級，按揭政策持續收緊，寧波富達在公告中表示隨著商住房的住宅特性被驅趕，對商住房的市場預期明顯降低。

寧波富達公告稱由于政策調整，公司對未銷售部分房產采用“剩余法”估測，根據2017年末實際銷售價格測算，精裝修住宅36000元/平方米,白坯住宅均價為28500元/平方米,車位15萬元/個。根據相似地段、同等類型市場交易價格測算，辦公20000元/平方米，商業25000元/平方米。

已開發項目去化緩慢

此前公司董秘辦人士在接受《每日經濟新聞》記采訪時者表示，江灣城住宅項目銷售情況良好，二期價格已高達4萬元/平方米。不過，下半年受限購等因素影響，銷售速度下降，同時其他商業金融項目去化率低，項目拿地時間太久，各項費用成本高，導致未來仍有可能對業績造成影響。

近日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份實地走訪了位于寧波的江灣城項目，在江灣城售樓處了解到，上述所說的一期項目已基本售罄，營銷人員稱，二期項目的銷售均價約在3.6萬元/平方米，位置好的樓層接近4萬元/平方米，據了解二期項目大約是在2016年年底進行開盤售賣，至今為止，去化情況卻不盡如人意。寧波房管部門旗下的官網中國寧波住宅與房地產網顯示，江灣城2-14#、2-15#項目當前住宅的可銷售套數共計208套，已售92套，去化約44%。

記者以購房者的身份在售樓處看到了15-2#號樓目前所剩可選房源的公示圖，圖中的紅色部分表示已經出售，其余房源為可挑選房源，從公示圖顯示的房源信息來看整個樓棟的去化十分緩慢，當記者以購房者身份表示希望拍一下整個房源明示圖時，遭工作人員拒絕。

記者在走訪時注意到，寧波江灣城地處海曙區的核心位置，距寧波火車站僅有一站公交的距離，且整個項目緊鄰奉化江，高層住宅可望江觀景，周圍交通便捷，車流量較大。身處絕佳位置但江灣城項目開發以及銷售卻不盡如人意，施亞琴在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示“江灣城在規劃上占用的時間長達三年，錯過了入市的最佳時機，其次整個江灣城項目的商務用地占比過高，公司在產品結構和設計方面有所欠缺，并且受到商住政策以及調控政策的影響使得江灣城失去了部分客源。”

記者在走訪時注意到，隔著鄞奉路與江灣城對相的是中國金茂開發的南塘金茂府。公開資料顯示2013年9月，中化集團在港上市企業方興地產（中國）有限公司以總價約14.24億元人民幣競得寧波市鄞奉片啟動區西側地塊國有建設用地使用權。該地塊占地面積62458平方米，用途為批發零售、住宿餐飲、城鎮住宅、商務金融用地。2015年9月，方興地產更名為中國金茂控股集團有限公司（簡稱中國金茂）。

據悉，南塘金茂府住宅項目已售罄，其售樓處的工作人員告訴記者，目前售樓處只有6、7套酒店式公寓在售賣。一位二手房中介人員告訴記者，南塘金茂府開發的二手房均價在3萬元/平方米，精裝修交付并且室內采用了恒溫恒氧系統。同樣是走高端產品路線，住宅面積同樣是140平方米以上的大戶型，僅一街之隔，與南塘金茂府相比，江灣城3.6萬元~4萬元/平方米的均價顯然高出不少。

盡管如此，南塘金茂府在合理的建設周期內完成了項目，并且此后中國金茂繼續在寧波市場進行拓展。其2015年年報顯示，2015年中國金茂在寧波再拿一宗土地，占地面積93464平方米，項目名稱為寧波江東金茂府。該項目于2016年7月首次開盤，取得10.1億的銷售業績。

而彼時，鄞奉路對面的江灣城拿地六年后，在2016年的1月份才取得2-12#地塊的建筑工程施工許可證，截至目前，整個項目的8塊土地中仍有4塊土地處于待建中，問及未來這部分土地的開發建設時，施亞琴表示：“已經開發出來的項目市場接受程度尚且不高，接下來的項目不能再出錯，目前還未有具體（規劃）。”