新華聯70倍溢價“曲線”賣樓 轉型文旅獲“補血”

每經編輯 肖達明    

每經實習記者 肖達明 每經編輯 曾健輝 

“曲線”賣掉老辦公樓

8月28日出爐的半年報顯示，新華聯上半年實現營業收入22.20億元，同比增長34.73%；實現歸屬母公司凈利潤1.86億元，同比增長74.04%。

作為一家地產行業上市公司，新華聯正處在業務轉型期，同時面臨上半年頻繁的房地產調控。財報顯示，新華聯目前的兩大產品板塊的經營情況分別為，商品房銷售營收同比上升27.32%，毛利率同比增長2.42%；而建筑、裝修業的營收規模同比降低59.05%。

受財務費用同比大幅上升290%至2.69億元等因素影響，新華聯上半年扣非后歸屬母公司凈利同比下滑43.83%。而支撐起業績的非經常性損益因素，則是投資性房地產公允價值正向變動約1.24億元。

8月28日，新華聯發布轉讓北京恒興長基資產管理有限責任公司（下稱恒興長基）股權的公告，擬向麥維斯（北京）物業管理有限公司出售恒興長基的全部股權，股權及相關債權的交易總價款為11.3億元。

值得一提的是，截至7月31日，恒興長基2016年、2017年皆無營業收入。中聯資產評估集團有限公司選用資產基礎法進行估值，將其999.53萬元賬面價值評估為7.19億元，增值率超過7000%。

高增值率背后的原因是，恒興長基依靠子公司北京永盛康達商業管理有限公司間接持有朝陽區內建筑面積達17152.79平方米的房產一棟。評估報告顯示，永盛康達評估增值的原因主要是房產評估增值較大，報告顯示其固定資產賬面價值由3億元左右增值到10億元左右，成為恒興長基高溢價的決定性因素。

新華聯內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，上述房產并非商業地產，“其實是我們企業之前的一個辦公樓，是零幾年的樓了……后來辦公地搬遷后停用，公司很早就想賣了。”之所以成立專門公司置入上述房產，是為了交易的便捷性。

轉型文旅產業資金承壓

公告顯示，新華聯認為出售恒興長基可以改善現金流，優化財務結構，并為戰略轉型升級階段提供有力的資金支持。

上述內部人士告訴記者，房地產企業資產負債率較高，普遍在70%和80%左右。在償債壓力下，房企通過多種渠道穩定現金流的重要性不言而喻。

雖然上半年實現大幅盈利，但新華聯未來的資金壓力不可小覷。財報顯示，作為一家地產企業，新華聯上半年現金及現金等價物凈增加額為負18.27億元，主要是因償還債務所致，2016年亦是負數。

而另一方面，新華聯仍在推進其在文旅產業的轉型。從年報披露來看，2012年，新華聯首次明確提出在湖南等地開發文化旅游項目的轉型思路。但直到目前，其文旅產業尚未成為主營業務板塊，仍處于前期。

2017年半年報顯示，新華聯仍在不斷推進布局。比如，作為全國旅游優選項目的長沙銅官窯文旅項目在上半年得到了14.26億元的投入，包括酒店、購物公園在內，新華聯上半年一共投入超過17億元。

不過，僅長沙銅官窯文旅項目的預算就達到了40億元。對于資產負債率長期在80%以上的新華聯來說，轉型期的資金壓力不小。上述內部人士告訴《每日經濟新聞》記者：“轉型文旅產業，前期的資金壓力的確還是比較大的，肯定要通過不同的渠道來緩解這部分壓力，定增、公司債都會得到搭配使用”。