孟曉蘇：中國版REITs的啟動已經水到渠成

每經編輯 王曉波

每經記者 蔡雅蕓

孟曉蘇認為，第一，房地產發展推動金融創新。在房地產發展過程中，包括1994年最早引進的股權投資基金，1996年實行住房抵押貸款，1996年同時提出推廣住房公積金制度，1997年提出設立住房抵押貸款保險，都已經實現；2001年起呼吁反向抵押以房養老，在近兩年也獲得成功；2005年呼吁將不動產投資信托基金（REITs）引入中國，現在正在試點中，各個部門都很支持。

根據國家統計局的數據，2016年全國居民的人均住房面積達到了40.8平方米，接近高收入國家的水平。房改18年以來，房地產投資增加了37倍，由此拉動了GDP總量增長將近9倍，房地產業拉動經濟的作用非常明顯，這印證了厲以寧教授所說的房地產業是維系中國經濟增長的最大引擎。正因為如此，最近國家要求穩定房地產市場，堅持政策穩定性、連續性，加快建立長效機制。

第二，金融產品豐富供給側改革。首先是股權投資基金，比如在天津的香墅里項目開發中，我們用了信托基金助力。第二個是反向抵押養老保險試點，現在只推出了第一項產品，叫“幸福房來寶A”，現在已經有154個老人入保。

第三是用REITs實現不動產證券化。李克強總理在去年年初就講了要探索基礎設施等資產證券化，這講的是ABS。但到了去年6月份，國務院發文就把REITs這個英文寫到了文件中，要穩步推進房地產信托投資基金試點。它是把承租人的租金按半年向投資人進行分配，這種有價證券可以在市場上流通。

說到REITs，孟曉蘇講到各國各地對REITs的規定大約都是4條：按期分紅、上市流通、免稅優惠、限制開發。但REITs是用于持有收租物業，不是用于開發，這種持有收租物業可以幫助企業融資，但并非直接作為融資渠道。

孟曉蘇認為，現在的問題是中國已經有了太多的資產，同時又用大量負債的方式存在。2014年末統計地方債是30萬億，現在是40萬億，這些資產是政府投資、負債投資和資產增值所構成，這部分資產在還不上錢的情況下，為什么不能用證券化的方式來解決呢？所以我們設想了中國的REITs，我們課題組的工作就是把REITs產品中國化。

他提出，用以政府為主的優質不動產作為基礎資產，由政府和原商業機構回租，保證收益，這種收益流還可以上市。另外，如約定在基金到期之后，如20年或25年之后，由政府原價回購資產，這樣可以減少資產評估的障礙，防止國有資產流失，爭取在今后再把它做成永續化的資產。

孟曉蘇還表示，國家發改委去年發出批文，要求把符合條件的的PPP項目轉成REITs。他在國內呼吁了REITs10年，試點了兩年，這個產品的未來還是很有信心的。他相信在全世界已經風行的REITs，一定能在中國大行其道。

他說，最近中國證監會以中國證券行業基金業協會的名義組織了專門委員會，來推動不動產證券化，我是這個機構的顧問，同時我是戰略發展組的組長，現在REITs的啟動已經水到渠成，根據證監會有關負責同志的設想，在十九大前做好準備，再擼起袖子加油干，爭取讓REITs在中國早日落地。