萬科今年擬再增150萬平方米物流地產 前5個月謹慎拿地獲64項目

每經實習記者 董青枝 每經編輯 曾健輝

從單一的住宅開發商轉型為城市配套服務商，物流地產是萬科重要的業務方向之一。截至2016年年底，萬科物流地產累計已獲取18個項目，總建筑面積約147萬平方米，而今年已新增3個物流地產項目。

近日，興業證券房地產首席分析師閻常銘參與了萬科5月份銷售經營情況電話會議，從其公開發布的紀要中，《每日經濟新聞》記者了解到，萬科計劃物流地產今年再增加150萬平方米。

今年1~5月，萬科共獲取64個項目，總建筑面積1154萬平方米，明顯小于1520萬平方米的銷售規模，土地儲備下降300多萬平方米。萬科證券事務代表梁潔在前述電話會議上表示，前5個月公司拿地審慎，土地市場競爭激烈，高價地將成為負擔。

年內新增3個物流地產

6月3日，萬科公告中顯示新增3個物流地產項目，分別是嘉興南湖項目、西安灃西項目和中山黃圃項目，項目總建筑面積21萬平方米，權益建面15萬平方米，均價約700元/平方米，明顯低于開發類項目。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，這3個項目從城市布局來講定位是比較準的，分別在華東、西北和華南。這些城市的物流產業都有很強的基礎，也是在這個行業轉型較早的。

早在2014年5月，萬科就與河北廊坊市國土土地開發建設投資有限公司簽訂了協議，宣布進入物流地產領域。2015年6月，萬科撤銷了物流地產事業部而成立了萬科物流地產發展有限公司，將其作為一個獨立的品牌來運作。物流地產業務秉承“聚焦大客戶，聚焦重點城市，主打高標庫產品”的戰略。

截至2016年底，萬科物流地產已獲取的18個項目總建面約147萬平方米。今年計劃再增加150萬平方米。目前萬科的物流地產項目都是倉儲空間，通過經營獲取租金回報。

梁潔表示，物流地產項目一般開發周期短，項目獲取后一年可進入經營狀態。由于物流地產項目成本低，總體投資回報率一般高于大多數持有型物業。未來公司將抓住機會，積極拓展物流地產項目，而且作為綜合性發展商，相對純物流企業在項目獲取上有優勢，目標可實現性高。

綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁分析認為，萬科發展物流地產具有品牌和規模優勢，且資金鏈雄厚、風格扎實穩健、業內地位強大，加之這些年在商業地產等方面取得一定成果，在產業鏈上、政策對接及市場上都有一定的優勢。

除了萬科，綠地、越秀等房企也將物流地產作為業務拓展的方向。世邦魏理仕發布的《2017年亞太區投資者意向調查》報告顯示，2017年61%的中國投資者考慮直接投資物業以獲得更高回報，物流地產在今年占比20%，受到投資者比以往任何一年都多的青睞。 

拿地謹慎

隨著2017年房地產市場調控深入，規模化競爭成為房企撇不開的情結，同時土地儲備規模對業績的影響也越來越大。

中國指數研究院發布的《2017年1~5月全國房地產企業拿地排行榜》顯示，碧桂園和保利分別以643億元和525億元持續穩居前兩位，劍指4500億元的中國恒大以491億元的拿地金額躍至第三位，而萬科以339億元的拿地金額排行第七，TOP10房企拿地總金額達4055億元，占TOP50房企的52.1%。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為，面對碧桂園、恒大咄咄逼人的排位賽，萬科新增地塊速度加快，特別強調土地儲備。在一定程度上，土地儲備的多少決定了融資能力和融資成本，也決定了后續排位賽競爭的結果。

今年5月萬科新獲9個項目，總建筑面積163萬平方米，權益建筑面積111萬平方米，新獲項目均價約為7300元/平方米，高于去年水平，也高于過去1~4月的拿地均價。

1~5月，萬科共獲取64個項目，總建筑面積1154萬平方米，明顯小于1520萬平方米的銷售規模，土地儲備下降300多萬平方米。

梁潔坦言，土地儲備減少雖不影響公司短期經營，但對公司未來業務增長有負面影響。公司在拿地方面沒有具體的面積和金額目標，但也不希望土地儲備下降，公司會根據市場情況去尋找能夠達到收益要求的項目。

萬科2016年年報顯示，2016 年萬科新增開發項目173個，其中59.5%的新增項目為通過合作方式獲取，按公司權益計算的建筑面積約1892.2萬平方米，總建筑面積約3157.3萬平方米，其中88.3%的新增項目都位于一二線城市。

萬科相關負責人表示，現有的土地資源基本滿足了本集團未來兩年的開發需求，萬科繼續堅持審慎的投資策略，并持續探索多元化的土地獲取模式，通過合作、股權收購、代建等方式確保以合理價格獲取土地資源。

嚴躍進分析稱，合作開發可以降低拿地成本，迅速地擴大可售面積，同時可以做大品牌影響力。

截至2016年年底，萬科進入65個城市，他們分布在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域以及由中西部中心城市組成的中西部區域。

在李宇嘉看來，現在樓市核心區域向都市圈轉移，萬科的重點區域打破了以往一二三線城市的分割，走向了“都市圈”的概念，布局的戰略意圖非常明顯。