北京部分二手房出現(xiàn)10%降幅 中介關(guān)閉了一些自家門店

記者 張鳳玲 實習記者 姚瑾玲

新政滿月，北京樓市行情正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。經(jīng)濟觀察報記者通過多渠道走訪獲悉，北京部分二手住宅出現(xiàn)降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%；多家大牌二手房中介關(guān)閉了一些自家門店。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示：北京13個區(qū)中有8個區(qū)的房屋均價已下跌，東城區(qū)、西城區(qū)、石景山、朝陽、豐臺、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在鏈家系統(tǒng)內(nèi)成交量排名前20小區(qū)已有9個小區(qū)房價下跌，如新龍城、加州水郡、蘋果派房價已下跌8.2%、5.1%、3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，市場價格暫時處于橫盤狀態(tài)，政策對價格的大面積影響需要3-6個月時間顯現(xiàn)，北京樓市很可能在第二季度出現(xiàn)價格調(diào)整。

個別房源降價400萬元

經(jīng)濟觀察報記者在北京市區(qū)東北部的酒仙橋地區(qū)采訪獲悉：和喬麗晶、麗都水岸、陽光上東等小區(qū)已出現(xiàn)明顯降價。在和喬麗晶小區(qū)，一套面積167平方米的兩居室已由過去報價1300萬元降到現(xiàn)在的1050萬元。和喬麗晶二期，一套285平方米的3居室，已由過去報價的2200萬元降到現(xiàn)在的1800萬元。

“這邊有一業(yè)主月供5萬元，已出現(xiàn)無法供應(yīng)月供的局面，資金鏈非常緊張，所以出現(xiàn)了大面積降價。”負責酒仙橋地區(qū)二手房的經(jīng)紀人說。

同一區(qū)域的二手樓盤麗都水岸的房屋掛牌價也出現(xiàn)下降，一套180平方米的3居室由過去報價的1900萬元降至現(xiàn)在的1600萬元，條件是買房者需幫客戶先還款600萬元抵押，每平方米8.8萬元，已跌破了這一小區(qū)每平方米9.78萬元的均價。

該區(qū)域更多的二手樓盤房價出現(xiàn)微調(diào)，比如陽光上東澳洲組團一套180平方米2居室已由過去報價的1800萬元降價現(xiàn)在報價1650萬元。

一位長期關(guān)注酒仙橋地區(qū)樓盤的購房者表示，自從317新政后，這一區(qū)域有些樓盤報價出現(xiàn)了普遍下調(diào)，有些是業(yè)主急于出手回籠資金，有些是業(yè)主心理上漲的預期減弱。

前述負責酒仙橋的二手房經(jīng)紀人說，買方議價能力走強，具體表現(xiàn)在新增房源掛牌價已跌破前期成交價，買方的價格博弈空間增強。

“一下子就變了，一個月前，我找業(yè)主要鑰匙預約看房等之類的，他們顯得不耐煩，除了漲房價和簽約，一般都不主動聯(lián)系我們，現(xiàn)在，他們變得非常熱情。”該區(qū)域的另一位經(jīng)紀人說。

在北京北部的回龍觀和西三旗地區(qū)，很多二手房源的掛牌價格和實際成交價格也出現(xiàn)了明顯的下降。

記者實地采訪發(fā)現(xiàn)，西三旗地區(qū)活躍樓盤育新花園近期的掛牌量大增，但成交量較新政前大幅下滑。而價格方面更是出現(xiàn)議價空間，其中一個比較突出的案例是，一套曾報價998萬元的90平方米公房，現(xiàn)在掛牌價格為868萬元。育新花園周邊的一些樓盤也出現(xiàn)同樣的現(xiàn)象，一套知本時代約90平方米的房源掛牌價從660萬元降到635萬元，中介稱價位還可以談。

多家房屋中介告訴記者，雖然受調(diào)控影響買家數(shù)量減少，很多房源的價格出現(xiàn)了實際的降低。一些優(yōu)質(zhì)小區(qū)受到的波及較小、房源仍供不應(yīng)求，但議價空間確實出現(xiàn)。鏈家數(shù)據(jù)顯示：4月第二周，新增房源掛牌價環(huán)比小幅下跌0.02%，66.9%業(yè)主選擇降價。

中介關(guān)閉門店

房價出現(xiàn)調(diào)整背后，是二手房成交量的大幅度下滑。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示：最近一周（4.10-4.16）鏈家成交692套，為2016年以來除去特殊長假以外的最低值，調(diào)控后鏈家二手房共成交5258套，較調(diào)控前一月下降71%，成交量下滑幅度最大的是通州，下滑82%。在新政一個月后，占據(jù)鏈家成交量三成的核心500盤整體成交量下滑74.9%，調(diào)控后近三成的小區(qū)無成交。

在多條新政效應(yīng)疊加、二手成交量下降的情況下，一些中介公司已開始出現(xiàn)關(guān)店。

經(jīng)濟觀察報記者通過實地調(diào)查獲悉：位于朝陽大悅城西北的鏈家門店已于近日關(guān)閉，門店內(nèi)外的物件已經(jīng)搬空，經(jīng)紀人都已離開。

位于朝陽區(qū)朝陽北路呼家樓店門店也已經(jīng)關(guān)店，經(jīng)紀人已轉(zhuǎn)移到周邊其他門店辦公。豐臺地區(qū)、通州地區(qū)的少數(shù)中介門店也“消失”了。

根據(jù)房天下經(jīng)紀人透露，房天下正在關(guān)閉部分線下門店，預計關(guān)店總數(shù)是300多家，這300多家門店主要分布在環(huán)京地區(qū)和北京市，“我之前賣商住，現(xiàn)在準備賣海南的房子。”一位房天下經(jīng)紀人說。

鏈家管理層向經(jīng)濟觀察報透露，如果成交量持續(xù)低迷，中介公司肯定會關(guān)閉門店。

多重原因疊加

317樓市新政，20天內(nèi)8條調(diào)控措施讓北京樓市進入冰封期，最重要的原因是“認房認貸”，2013年4月北京曾經(jīng)出臺過“認房認貸”政策，當時北京當月房價下跌2.1%，而目前的“認房認貸”，又增加了流動性緊縮的背景。

那么，降價為何從中高端樓盤下調(diào)呢？經(jīng)濟觀察報記者調(diào)查獲悉：此輪房價上漲背景是資產(chǎn)荒、改善性需求爆發(fā)，而相對應(yīng)的房屋總價在800萬-2000萬元間。

鏈家研究院發(fā)現(xiàn)：北京房產(chǎn)成交中有70%成交需求是改善性需求，這些物業(yè)總價更高、對貸款的依賴度更強，在以“認房認貸”為代表的調(diào)控政策中，影響最大是這類人群和改善性產(chǎn)品。

“剛需房目前沒有怎么降價，主要是改善產(chǎn)品，降的不是價格，降的是泡沫。”一位中介公司區(qū)域負責人說。

“半年前，流動性過剩，房價上漲快，房價增值空間可以填補杠桿成本，我月供4萬元，用其他金融產(chǎn)品套利來覆蓋利息。現(xiàn)在不一樣了，錢緊，風險已經(jīng)出現(xiàn)。”一位已降價掛牌出售的業(yè)主告訴經(jīng)濟觀察報。