李宇嘉：樓市短期內主要特征是銷售量在高位平衡

李宇嘉

近日，國家統計局發布了今年一季度全國房地產供需數據，開發投資、新開工、土地購置等上游指標均向好，下游銷售面積和金額增速盡管有所回落，但仍舊處于2014年“9·30”新政開啟的新一輪回升周期的高點。一季度，開發投資同比增長9.1%，增速創下近兩年新高，延續自2015年底以來持續回升的態勢。按照開發投資滯后于銷售12~18個月的規律看，在2014年四季度以來銷售持續回升的拉動下，開發投資在一年后觸底反彈，增速從2015年底的1%上升到9.1%。

另外，2012~2016年，全國土地購置整體負增長，年均降幅為12%。2012~2015年的4年中，新開工有3年是負增長，特別是2014和2015年連續2年負增長，這在過去從未出現過。因此，經過2015~ 2016年下游銷售端的快速消化，特別是2016年商品房銷售面積達到15.7億平方米，擊穿此前公認的歷史頂部后，各大城市在售庫存消化周期多數降至10個月左右。同時，需求端激勵去庫存政策疊加緊縮用地供應，以過去5年累計開工減累計銷售作為在售庫存計算，三四線樓市整體去化周期明顯下降。

因此，從2016年起，全國樓市進入主動“補庫存”階段，土地購置面積增速從2016年8月最低點開啟反彈，一直到今年以來增速轉正。“補庫存”對新開工的帶動最直接，連續2年負增長后，新開工面積增速在2016年轉正，今年一季度達到11.6%，累計增速創2016年9月以來的新高。在新開工和土地購置強勁推動下，一季度開發投資創下2年來的新高。隨著近期40多個熱點城市調控政策落地，加上央行緊縮信貸，業內預測，開發投資增速將在今年四季度掉頭回落。

筆者認為，盡管一季度銷售面積和金額增速均放緩，但由于此前土地購置和新開工連續幾年負增長，2014年四季度以來樓市持續回暖，開發商手上的土地儲備和在建庫存被大量消耗，主動“補庫存”進程遠沒有結束。同時，2015年以來，土地購置和新開工增速遠慢于銷售增速，而房價卻快速回升。這意味著，開發商包括土地儲備、在建未售在內的庫存溢價增長，現金流也將隨銷售量價提升而極大改善。2016年以來，開發商到位資金一直保持15%左右的增長，今年一季度為11.5%，場外多渠道融資蔚然成風。因此，即便資金面收緊，也不會對“補庫存”造成沖擊。

此外，住建部和國土部近日聯合發文，要求各大城市要編制宅地供應中期規劃和三年滾動計劃，并向社會公布。同時，按照在售庫存消化周期，管理層將督導供地計劃編制和實施，這一舉措意在倒逼熱點城市增加供地。隨后，北京、成都、蘇州等城市公布中長期土地供應計劃，本年度北京供地翻了一倍，多數城市積極響應，提出要增加宅地供應。這標志著，調控將從需求側轉向供給側，也將為開發投資繼續回升提供動力。

今年一季度，商品房銷售面積和金額同比分別增長19.5%和25.1%，較1~2月份分別回落5.6和0.9個百分點，增速延續了2016年4月以來持續回落的態勢。近期，以強化限購限貸、啟動限售等為主的需求端抑制政策落地，2016年樓市火爆，加上2~3月搶政策“末班車”，需求被提前釋放，3月70城房價數據顯示，新房和二手住房價格加速上漲，未來調控也將繼續施壓。去年二季度各月成交面積也均創單月歷史新高，形成高基數效應。

同時，近期資金面也出現收緊跡象，銀監會近兩周內密集發文，其核心目標是從嚴監管同業和表外業務。此外，按揭貸款也開始收緊，3月新增居民中長期貸款僅4500億元，已低于去年平均水平，同比多增額降至零左右。截至3月末，全國個人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。另外，熱點城市首套房貸優惠利率折扣從之前的基準利率0.9倍調減至0.95倍。而且，近期調控主要集中在三大都市圈內，這一區域占據全國30%左右的銷售份額，且提高首付成數的限貸是核心。綜上，預計二季度后的銷售面積增速將持續回落。

由此可見，當前樓市處于2014年四季度以來，“短周期”回升觸頂后的回落期。領先指標銷售面積和金額率先回落，而且在調控政策全面落地、需求過度釋放和資金面收緊的驅使下，未來銷售面積和金額增速將繼續明顯回落。但是，由于利率仍舊在底部，加上穩增長和防風險宏觀政策托底，以及去庫存和都市圈建設等結構性政策支持，今明兩年，銷售面積將在2016年創下的歷史記錄左右徘徊，甚至大概率實現微幅增長。

因此，銷售量在高位平衡是樓市下一個“短周期”的主要特征。按照“量在價先”的原理，特別是近期調控對未來需求明顯擠出，新房和二手住房價格增速將會在二季度觸頂后回落。

值得注意的是，基于近年來新房供應效率低（豪宅化、投資化、配套差），改善型需求占主體的情況下，樓市快速進入存量房時代，二手住房價格上漲還將維持一段時間。由此，新房量價回調只影響未來土地購置、新開工和開發投資，但并不影響熱點樓市整體交易量。這也標志著，樓市大規模新增建設的高潮已過。

作為最滯后的指標，因受益于下游銷售端在本輪“短周期”強勢回升，開發投資將在今年保持增長態勢。但是，2010年達到33%的增速歷史記錄后，開發投資長周期回調進程已開啟，近年來一直保持個位數增長，未來將緩慢回落。（作者為深圳市房地產研究中心研究員）