樓市去杠桿上半場：資金奔流房地產依然洶涌

自去年9月份以來的樓市去杠桿，正顯示積極的變化。

央行發布的今年第一季度金融機構貸款投向統計報告顯示，房地產貸款增速回落。到一季度末，人民幣房地產貸款余額增速比上年末低0.9個百分點，并且個人住房貸款余額增速也比上年末低1.1個百分點。

但是，中國指數研究院25日發布的一季度房地產報告分析，今年1-3月，個人住房貸款仍處于較高水平，住戶中長期貸款同比增幅超三成。

“可見資金大量流向房地產的現象并未減弱，而貸款結構不合理引發的潛在金融風險仍顯著。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟對記者表示，樓市去杠桿正出現積極變化，但絕對不可過度樂觀，仍要因城施策，從嚴調控。

房企杠桿率高位回落

調控之下，樓市去杠桿出現了一絲喜意。

央行數據顯示，一季度末，人民幣房地產貸款余額28.39萬億元，同比增長26.1%，增速比上年末低0.9個百分點;一季度增加1.7萬億元，同比多增1970億元，占同期各項貸款增量的40.4%，比上年占比低4.5個百分點。

一季度末，地產開發貸款余額1.41萬億元，同比下降21.5%，降幅比上年末擴大16.6個百分點。個人住房貸款余額19.05萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1個百分點。

安信證券諸海濱認為，一季度經濟的良好開局，為脫虛向實、振興實體經濟和去杠桿創造了條件。

實際上，從房地產企業層面來看，其去杠桿的風險并不大。

中投證券分析師李少明等分析了A股65家房企2016年年報，發現這些上市房企負債結構持續優化：有息負債總量持平，長期借款占比提高，負債結構更加合理。

據統計，截至2016年末，房企有息負債(含短期借款、一年內到期的非流動負債、長期借款)總量約為5595億元，同比增加3.1%，負債總額基本持平。

上市房企負債結構持續優化，短期借款與一年內到期的非流動負債顯著降低，長期借款比重提升。2016年，短期借款與一年內到期的非流動負債分別為1368億元、736億元，較去年分別降低7.8%、10.6%，短期借款與一年內到期的非流動負債在有息負債中占比分別降低2、3個百分點至13%、24%。長期借款則同比增加11.9%至3491億元，長期借款占比提升5個百分點至62%。

浙商證券分析師孫付也分析認為，樓市的繁榮帶來房企收入和利潤增速顯著上升，2016年房地產行業主要財務指標好轉，杠桿率從高位回落。

個人房貸仍處于較高水平

“去杠桿是個緩慢的過程，絕對不可過度樂觀，而仍要因城施策，從嚴調控。”陳晟說。

中國指數研究院的最新數據顯示，2016年房地產貸款占比明顯提升，尤以個人住房貸款最為突出，2016年末個人住房貸款占總貸款的比重達到39%。

而今年1-3月，個人住房貸款仍處于較高水平。據統計，住戶中長期貸款同比增幅超三成。可見資金大量流向房地產的現象并未減弱，而貸款結構不合理引發的潛在金融風險仍顯著。

中國指數研究院的報告指出，從今年一季度貸款方面來看，新增人民幣貸款量回落，但資金大量流向房地產的現象并未減弱，個人貸款占新增貸款比重過高，貸款結構存一定風險。

對此，陳晟認為，即隨著熱點城市的住房成交量大幅度回落，個人房貸利率從緊等趨勢，“杠桿上的樓市”的去杠桿之路正緩步前行，但不可急于求成。