“三證缺失”卻賣出200多套房 重慶頤尚為國旅聯合帶來超6500萬壞賬準備

每經編輯｜每經記者 鄢銀嬋 每經編輯 文 多    

編者按

【 國旅聯合出現了總額高達1.6億元的壞賬準備，而其中的41%來自國旅聯合重慶頤尚溫泉開發有限公司。一家國旅聯合目前僅持股15%的公司，為何在過去幾年中，國旅聯合卻為它投入了上億元的資金？這家公司遭遇了什么困境，能為國旅聯合帶來如此巨大的“黑洞”？《每日經濟新聞》記者通過數據梳理，現場走訪，為您梳理“壞賬”背后的新聞?！?/p>

每經記者 鄢銀嬋 重慶攝影報道 每經編輯 文 多

國旅聯合（600358，SH）10年前的一起投資，如今正面臨窘境。

10年前，國旅聯合投資成立國旅聯合重慶頤尚溫泉開發有限公司（下稱“重慶頤尚”），此后雖然逐步減持股權至15%，但一直不忘對其輸血，無奈最終卻給上市公司帶來了一筆筆壞賬。

據國旅聯合最新年報顯示，在高達1.6億元的壞賬準備中，約41%來自重慶頤尚。自2006年~2010年，陸續向重慶頤尚投資了超過9000萬元，然而后者卻無力報償，經營情況遠不及預期。在2009年5月及2012年10月，兩次大幅減持重慶頤尚股份之后，國旅聯合卻仍3次向重慶頤尚提供1.1億元、6000萬元及5900萬元委托貸款。

近日，《每日經濟新聞》記者深入實地對該公司進行調查發現，重慶頤尚開發的一樓盤涉嫌在預售許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工許可證集體缺失的情況下，不僅開工建設還售出了200多套房屋，目前正面臨艱難境地。

●實地探訪重慶頤尚

公開資料顯示，頤尚溫泉小鎮位于重慶北碚施家梁鎮，規劃占地1000畝，以“溫泉+旅游地產”的開發模式帶動景區旅游的持續發展。

3月2日，《每日經濟新聞》記者驅車前往的路上看到，盡管該旅游區早在2009年就已掛牌國家級4A級景區，但沿途道路尚未升級。

來到景區大門后，可看到線路圖、游覽須知牌上字跡已顯斑駁，門口的保安亭里也無人當值。進入大門后，發現內部景色宜人，但游客并不多，在整個園區逗留的1小時內，遇到的行人僅7人。

記者注意到，該景區內部設置有游客接待中心，但不僅沒有工作人員，地面還依附了一層灰塵。“我們一直都在做促銷，現在的價格才78元/位，人流量你也看到了，平常都差不多是這樣。”溫泉區的工作人員告訴記者，當天的游客僅十來人。

景區內道路兩側的路燈柱上、空地上，關于“國旅·頤錦院”的宣傳條幅處處可見，不過一片斜坡地上的“售樓中心”幾個白色大字則已殘破不堪。記者多次撥打宣傳條幅上的銷售電話，也一直未有人接聽。

“它們的銷售中心在去年11月左右就已經人去樓空，到了交房日期，我們才發現自己購入的房子有些還沒開始修。”重慶頤尚頤景院（下簡稱頤錦園）業主王?。ɑ┱f，自己購買了頤錦院的房產，但在去年底的原定首批交房時間，卻發現“無房可交”。

記者調查的資料顯示，頤錦園項目于2015年5月左右開盤，一年多時間，累計銷售228套，總銷售額達3000余萬元，第一批交房時間原定于2016年12月31日。

●地產項目“三證”缺失

《每日經濟新聞》記者調查發現，重慶頤尚頤景院項目在實際操作過程中涉嫌存在多處違規。

“當時售樓中心對這個項目的各種證件均進行了公示，包括商品房預售許可證、規劃許可證等，再加上價格便宜，環境宜人，我分三次交了近20萬的購房款。”王丁說。

記者獲得的一份合同文件上，標有“重慶市商品房買賣合同”字樣、封面印有“重慶市國土資源和房屋管理局印制 重慶市工商行政管理局監制”，名為重慶頤尚開發的“國旅聯合重慶頤尚溫泉項目頤尚溫泉小鎮”，預售商品房的《商品房預售許可證》號為：渝國土房管（2014）預字第（564）號。

但這份文件卻另有蹊蹺，“這個房子實際上到現在都還沒有預售許可證”，北碚區不動產登記中心工作人員表示：“它之前公示的證并不是這個頤景院項目，而是另外幾棟。”

記者通過重慶網上房地產查詢也發現，和上述預售許可證編號相對應的為頤尚溫泉小鎮23幢、24幢、21幢，分兩個單元，每單元4層，目前可售住宅套數為0。而據《重慶商報》2014年5月報道，“頤尚溫泉小鎮”當時預計在2014年下半年推出21、23、24號樓，為聯排別墅。

“不是房管部門不給開發商辦預售證，這個項目前期的規劃、建設證件都沒辦下來，我們也是要見證辦事的。”上述不動產登記中心工作人員表示。

這位工作人員所說的預售證前置條件，即開發商需先取得土地使用權證書、持有建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證。而重慶頤尚，僅有土地使用權證書。

上述商品房買賣合同上還顯示，頤景院項目所在土地的用途為城鎮非住宅用地，這與一些業主的說法相左。業主們稱，當初購房時，以為該項目為住宅，并稱置業顧問在介紹項目時沒提到土地性質問題，他們也不懂，再加上受到價格誘惑，就給錢了。但是，“商業用地是不能建住房的，除非申請更改用地性質并補償土地出讓金后才行”。重慶地產行業分析人士榮騰洪介紹說。

記者也未能找到明確的項目土地規劃用途變更證據。通過重慶市規劃局官網查詢發現，目前有關重慶頤尚的規劃修改方案僅有一份，為“一般技術性內容修改方案”，并未涉及土地規劃用途的更改。

“它這塊土地的規劃用途包括旅館業用地、商業用地、住宅用地，但居住用地的面積非常小。”重慶市規劃局北碚分局一名李姓工作人員3月7日表示，截至目前，尚未得到有關該地塊修改用途的通知。

此外，在相關建設證件方面，記者在重慶市城鄉建設委員會官網辦事大廳輸入“頤尚”關鍵字后，僅搜到3條消息。其一為2013年10月發布的關于頤尚山地溫泉小鎮辦理配套手續證明書（狀態為正在辦理）；隨后在2014年8月，該官網又發布了這一事項的辦理情況，狀態仍為正在辦理；唯一一份已出件的文件為2014年11月批復的頤尚溫泉接待中心大樓2號樓的施工圖審批流程。

●開發商資金鏈斷裂

《每日經濟新聞》記者近日調查發現，除了地產項目存在涉嫌“無證開發”情況外，開發商也已深陷資金鏈斷裂泥潭。

據中國裁判文書網搜索數據顯示，自2015年以來重慶頤尚頻頻被告上法庭，其被法院要求償還的拖欠款項包括：服裝公司服裝費7萬元；廣告合同款23.6萬元、咨詢服務費282.51萬元、園林設計費11.44萬元。

此外，重慶頤尚還因大量逾期銀行貸款被告上法庭，對象包括華夏銀行重慶北部新區支行、中信銀行重慶分行、漢口銀行重慶分行，合計貸款金額上億元；同時還與重慶兩江新區星睿小額貸款有限公司、重慶兩江新區潤通小額貸款有限公司、重慶沙坪壩區聚融小額貸款有限公司、重慶兩江新區宗申小額貸款有限公司有合計5100萬元的貸款糾紛。

“現在整個項目資金鏈斷裂了，開發商確實沒錢，政府和企業目前都在積極尋求解決辦法。”重慶頤尚相關負責人孔建華在接受記者采訪時坦承。而這一說法，記者在同北碚區多個政府部門溝通時均有提及。

在這個項目的背后，還有一件稀奇的事。

《每日經濟新聞》記者獲取的多份出借方（甲方）為重慶中頤國瑞健康管理有限公司（以下簡稱“中頤國瑞”）的借款協議顯示，多名業主在購買頤景院房產時因暫缺部分資金，向中頤國瑞以零利率拆借5萬~10萬元不等的資金以作購房款。

而據工商資料顯示，中頤國瑞的法定代表人為“高方明”，而在重慶頤尚的工商檔案中，“高方明”則擔任董事；此前的公開報道中，重慶頤尚總經理也名為“高方明”。

此外，上述借款協議的甲方蓋章欄，所蓋公章為重慶頤尚營銷策劃部的公章。

重慶房地產市場分析人士榮騰洪認為，“它這個借款協議實際上就是開發商自己借錢給購房者，說明資金鏈確實很緊張。”

此外，頤景院施工單位東陽建筑公司的嚴姓負責人也稱，截至目前重慶頤尚尚未向其支付任何施工款，自己除了已繳納1500萬元保證金外，在該項目上已墊資近1億元。

●擬引入中國核建關聯方

令人疑惑的是，既然開發商資金鏈緊張早有跡可循，為何有大批業主仍然愿意買進？

王丁稱，“買房時，售樓部里公示了所有證件，我們沒仔細去核對，因為知道國旅聯合是國企、上市公司，有保障，也沒想到這個公司早就已經成了私人的。”

盡管國旅聯合目前在重慶頤尚所持有的股份僅15%，且據國旅聯合董秘陸邦一介紹，上市公司并未參與到重慶頤尚的實際經營，但記者探訪發現，頤尚溫泉小鎮內還有著國旅聯合的痕跡。

比如在一塊“頤尚在中國”的宣傳牌上，詳細介紹了國旅聯合在全國各地的子公司；而對重慶頤尚實際控制人徐志強的相關產業，卻鮮有介紹。

“現在我們的主要任務就是力爭把這個項目盤活，這大半年來的主要工作就是這個。”孔建華表示，重慶頤尚有意引入新的資本方進行重組，目前正處于談判的關鍵期。

據了解，其有意引入的重組方為重慶中核通恒水電開發有限公司（下稱“通恒水電”）。記者3月2日前往重慶頤尚辦公場地探訪時也發現了一塊“重慶中核通恒上宏集團項目重組并購辦公室”的牌子，不過該辦公室大門緊鎖。

《每日經濟新聞》記者查詢發現，該公司與另一家去年6月登陸A股的上市公司中國核建關系匪淺。工商資料顯示，通恒水電的股東之一為中國核工業第二二建設有限公司（持股80%），而該公司為中國核建的全資子公司。

此外，據中國核建2016年半年報披露的委托貸款一欄中，共有15筆針對通恒水電的借款，借款總金額高達2.22億元，資金來源均為自有資金。此外，中國核建還以擔保方身份為通恒水電共計2.67億元的借款資金進行擔保。

一家主營水電開發的企業為何有意愿接盤房地產項目，目前尚不清楚，不過記者注意到，中國核建在重慶房地產市場已經有所動作，目前其在南岸彈子石區域已開發一樓盤。

3月14日，記者致電中國核建董秘辦欲就此事進行了解，對方回復稱自己對相關兼并重組事項并不了解。

值得關注的是，即使引入新的資本方能解決資金問題，但困擾該項目的規劃許可證等問題仍然存在。對此，北碚區不動產登記中心的人士表示，“既然政府要解決這個問題，中核那邊進來肯定也是要向政府提條件，大家的主要目的也是要解決問題。”

數據回望

在渝投資10年的溫泉成了國旅聯合的泥潭

曾減持重慶頤尚后仍為其“輸血”，寄望借賣房獲利

每經記者 白蕓 每經編輯 文多

近日，國旅聯合發布了最新年報，提到上市公司出現了總額高達1.6億元的壞賬準備。而其中的41%，來自其參股公司國旅聯合重慶頤尚溫泉開發有限公司（以下簡稱“重慶頤尚”）。

10年以來，國旅聯合相當“鐘愛”重慶頤尚的溫泉項目，自2006年~2010年，陸續向重慶頤尚投資了超過9000萬元，用于溫泉項目建設、征地投資等，然而后者卻無力報償。在2009年5月及2012年10月，國旅聯合“狠心”兩次減持重慶頤尚股份，分別轉讓其55%及30%股權，僅保留其15%股權。而在大幅減持重慶頤尚股份之后，國旅聯合卻仍3次向重慶頤尚提供1.1億元、6000萬元及5900萬元委托貸款，其中最后的一筆貸款也成為壞賬準備金額之一。

目前，重慶頤尚陷入涉嫌無證開發和資金鏈斷裂的泥潭，而國旅聯合也隨之越陷越深。

投資10年終成“包袱”

2006年，正值國旅聯合在南京“墾荒”成功，躊躇滿志之時。彼時，國旅聯合在南京投建的頤尚溫泉度假區經營良好，實現主營業務利潤3151萬元，為尋求更多商機，把目光轉向重慶和北京。

2006年11月，國旅聯合以1150萬元買下重慶雅居物業有限公司90%的股權，并于次年更名為重慶頤尚溫泉開發有限公司，自此開始了與重慶頤尚長達十年的“羈絆”。

2007年8月，國旅聯合又以貨幣和房屋的方式對重慶頤尚進行增資6740萬元，增資后，其持有重慶頤尚股份比例也增至98.625%。2008年3月，國旅聯合以160萬元收購剩余股權，最終持有重慶頤尚100%股權。

2011年11月，國旅聯合又作為第一期出資方，以貨幣方式再對重慶頤尚增資3600萬元。以此測算，僅在重慶頤尚的股權投資上，國旅聯合歷年累計投資額就達1.16億元。

此外，重慶頤尚的溫泉度假區項目于2007年上半年開始動工一期工程，次年投入運營。國旅聯合在2006年~2010年，陸續向重慶頤尚投資或超9000萬元，用于溫泉項目建設、征地投資等。比如，2006年11月，國旅聯合以950萬元回購博雅居內屬于其他自然人的8幢別墅，此外項目新建、改造及裝修投資不超過3000萬元；2007年6月，國旅聯合擬增加投資1680萬元用于重慶頤尚溫泉頤養園項目的建設……

然而，對于國旅聯合的此番盛愛，重慶頤尚卻難以報償。梳理國旅聯合歷年披露財報可發現，2007年尚處于開發階段，重慶頤尚虧損360萬元，截至2008年末，實現凈利潤287萬元。而據2012年發布的公告顯示，2009年、2010年、2011年，重慶頤尚的凈利潤分別為115萬元、375萬元、134萬元，而營業利潤卻分別為-239萬元、-1883萬元、-5561萬元。

不過，在2012年的轉讓股權公告中顯示：“2011年重慶頤尚經審計凈利潤為虧損7578萬元，按權益法計算給公司合并報表帶來虧損3410萬元，由于重慶頤尚處于開發建設階段，預計未來兩年仍將繼續虧損”。

雖然此后國旅聯合再未披露重慶頤尚的經營狀況，但不難發現，這個投資10年的項目如今已成“包袱”。

委托貸款“輸血”寄望地產復盤

據陸邦一介紹，最初國旅聯合打算把南京湯山頤尚溫泉的模式完全復制過去，“但是重慶的整個市場環境、消費環境跟華東這邊還是有區別，后來我們就決定退出，逐步把股權賣掉”。

2009年5月，國旅聯合發布股權轉讓公告，將其持有的重慶頤尚44%股權、11%股權，分別轉讓給重慶上宏物業發展有限公司（下稱“上宏物業”）和自然人李海娜。

而2012年10月，國旅聯合又以4800萬元再次轉讓重慶頤尚30%股權給陜西華拓經貿有限公司，僅保留其15%股權，原因是“為減少重慶頤尚對國旅聯合的影響”。

沒料到的是，在2009年大幅減持55%股份后，2011年12月、2012年6月國旅聯合又先后向重慶頤尚提供1.1億元、6000萬元的委托貸款。在2012年又兩次減持至僅余15％股份后，2014年，國旅聯合再次向重慶聯合提供了5900萬元委托貸款，截至貸款期限2015年9月30日，這筆欠款仍未還清。

國旅聯合既已大幅減持其股份，為何又提供超2億元貸款？對此，陸邦一回應稱，原來做溫泉度假酒店，是希望等做到每年三四十萬客流量、周邊配套都較完善時，再做一些房地產開發，做重慶項目的時候是想往這個方向涉及，“如果重慶頤尚在地產方面有所作為的話，也可以給公司帶來很大利益”。

可見當時國旅聯合仍對重慶頤尚抱以期望，卻未料落到目前境況——去年7月，由于重慶頤尚欠款難還，國旅聯合向重慶頤尚及及其債務擔保人重慶上宏物業(集團)有限公司發起訴訟，令重慶頤尚償清債務。陸邦一告訴記者，截至目前，雙方還在調解中，國旅聯合已派律師跟進，以確保債務能夠收回。

盡管國旅聯合目前在重慶頤尚僅持股15%，且仍在訴訟糾紛。陸邦一也稱，上市公司現在并未參與到重慶頤尚的實際經營。但記者探訪發現，頤尚溫泉小鎮內仍可見國旅聯合的痕跡。比如，在一塊“頤尚在中國”宣傳牌上，詳細介紹了國旅聯合全國各地的子公司，而對目前該公司實控人徐志強的相關產業介紹卻鮮有提及，涉嫌無證開發的地產項目也名為“國旅·頤錦園”。

減持之謎

國旅聯合蹊蹺減持重慶頤尚 渝商徐志強巧取控制權

每經記者 鄢銀嬋 每經編輯 趙 橋

一項原本被上市公司頗為看好的投資為何陷入困境？《每日經濟新聞》記者近日調查發現，2009年國旅聯合（600358，SH）引入合作方，成為項目重要轉折點。

種種跡象顯示，該合作方通過多種途徑獲得國旅聯合重慶頤尚溫泉開發有限公司（以下簡稱重慶頤尚）實控權，且在二期項目重要事項上弱化國旅聯合的投票權，引入地產開發，最終陷入資金鏈斷裂的絕境。

一樁蹊蹺的股權轉讓

盡管有當地政府優惠政策護航，但國旅聯合卻選擇逐步減少其在重慶頤尚的話語權。這背后隱藏著不為人知的無奈。

重慶頤尚歷年詳細工商檔案顯示，2009年7月17日，重慶頤尚召開了一次股東會議，該會議共計審議了9項事項，其中有三項頗為令人側目，包括決議選舉公司董事會成員為金巖、徐志強、余綠林、李衛、金文瀚；同意國旅聯合將44%股份、11%股份分別以4400萬元和1100萬元轉讓給重慶上宏物業發展有限公司（以下簡稱上宏物業）以及自然人李海娜。

僅僅一個月后，重慶頤尚的股權關系再次發生變更。一份簽署日期為2009年8月17日的股東會決議顯示，全體股東同意上宏物業將其持有的重慶頤尚20%股份轉讓給李衛（與此前首次被選舉為董事會成員的李衛為同一人），轉讓價為2000萬元，轉讓后，重慶頤尚的股權關系為國旅聯合、上宏物業、李衛、李海娜分別持股45%、24%、20%和11%。

至于為何上宏物業要將20%的股份轉讓給自然人李衛，目前尚不得而知，不過國旅聯合2009年12月發布的一則公告，令該事項更顯撲朔迷離。

國旅聯合公告稱，上宏物業、李海娜、李衛已宣布成為一致行動人，其合計持股比例達55%。按照上述三位股東的公開表述，三方將在股東會表決時，采取完全相同的決定。這也意味著，國旅聯合實際上失去了重慶頤尚的控制權。

引人關注的是，上述歷次股東會議，國旅聯合股東代表人金巖均有出席參加并投票。此外，記者在查詢重慶頤尚詳細工商檔案時，并未發現上述三者結為一致行動人的股東會議決議內容。

據了解，國旅聯合此前之所以將股份出售給上宏物業和李海娜，其目的在于引進合作方，保證重慶頤尚二期征地工作和后續項目開發的順利進行。“留存45%的股份設置，說明當時國旅聯合應該還是希望能夠保留重慶頤尚的控股權。”重慶資本市場觀察人士張煦表示。

有分析認為，李衛在上宏物業進入重慶頤尚的同一日被選舉為董事會成員，說明上宏物業在爭取重慶頤尚實控權上早有籌謀。“沒轉讓給李衛股份前，上宏物業的持股比例在44%，要達成一致行動人關系存在難度，轉讓股權后，股權比例進一步得到稀釋，更好操作。”一位不愿具名的分析人士表示。

至于國旅聯合在上述一系列變動中是否屬于被迫接受，目前尚無法定論，不過那紙一致行動人的相關承諾也為重慶頤尚項目后期發展埋下伏筆。

神秘渝商徐志強

記者調查發現，此后重慶頤尚的股權又經歷多次變更，手法頗為精到，上宏物業實控人徐志強逐步坐上絕對控股股東之位。

2011年4月，李海娜將其持有的11%重慶頤尚股份以1100萬元轉讓給重慶尚同企業營銷策劃公司（以下簡稱尚同營銷），該公司法定代表人正是徐志強。

2013年12月12日，國旅聯合將其持有的30%重慶頤尚股份以4800萬元轉讓給陜西華拓經貿有限公司；而就在短短12天后，陜西華拓便急迫地將這30%股份再轉讓給上宏物業，轉讓價格仍為4800萬元；2天后，李衛也將其所持有的20%股份以1600萬元轉讓給上宏物業。至此，徐志強成功成為重慶頤尚的絕對控制人。

值得一提的是，李海娜、李衛、陜西華拓將其所持股份轉讓給徐志強時，不約而同地選擇了平價方式，與國旅聯合同期出讓價格相比“便宜不少”。比如同2009年獲得股份成本相比，2013年國旅聯合賣出的30%股份，溢價率達60%；而李海娜2009年買進和2011年賣出價格均一致；李衛曾持有的20%股份賣出價格同買進價格相比，將增資等因素納入后，也為零溢價。

不過，目前記者尚無法從工商檔案中獲知李海娜、李衛、陜西華拓與徐志強之間的實際關系。那么徐志強究竟是誰？其獲得重慶頤尚控制權的目的究竟是什么？

工商檔案中徐志強提供的履歷顯示，其在1981年至1992年期間曾在重慶市城建局工作，后下海經商。上宏物業在重慶解放碑商業區置有“賽格爾國際大廈”、南坪緊連步行街商業區置有“金信大廈”。

此外，徐志強在醫藥領域也涉足頗深。不僅運營梁平縣紅十字會醫院，該醫院為縣級綜合性非營利性一級醫院，還持有重慶醫藥工業有限責任公司（以下簡稱醫藥工業）75%股份，該公司所投資的“藥上堂”連鎖藥房有分店200多家。

徐志強旗下公司還與重慶大型國企化醫集團有所交集。工商檔案顯示，由徐志強為法定代表人、上宏物業持有65%股份的運中地產，化醫集團則持有其35%股份。此外，化醫集團還持有醫藥工業25%的股份。

“從當時各方面實力來看，徐志強不論是資金方面還是政府關系都具有一定優勢，國旅聯合當時選擇將其引入合作開發溫泉項目，也在情理之中。”重慶房地產市場分析人士王維表示。

土地使用權成關鍵

包括王維在內的分析人士認為，徐志強之所以對重慶頤尚股權如此情有獨鐘，關鍵在于其擁有的土地使用權。

據土地招拍掛網顯示，重慶頤尚于2007年9月競拍獲得北碚施家梁鎮城鎮規劃01-4/01號宗地，總面積為49000平方米，規劃建筑面積為49000平方米，成交價為2845萬元，折合樓面地價為581元/平方米，規劃用途為旅館業用地。

而同期位于北碚水土鎮的一塊總面積為6021平方米、規劃建筑面積為15053平方米、規劃用途為商住用地的土地，成交價為386萬元，折合樓面價為256元/平方米。

“單從成交樓面均價看，重慶頤尚的地塊還要貴點，但如果重慶頤尚將該塊土地作為住宅用地來開發，按照2.5容積率計算，成本價則更低。”王維表示。

上宏物業、李衛、李海娜成為一致行動人后，承諾“一致行動的約定僅適用于重慶頤尚溫泉二期的土地開發，原有的一期溫泉經營仍應以國旅聯合的意見為主”。這也意味著，國旅聯合前期在該二期項目的一些決策計劃也可能被打亂。

“我們不做地產，其他溫泉項目都沒有做地產。”國旅聯合董秘陸邦一說。

記者獲取的多項證據表明，徐志強所主導的重慶頤尚在二期規劃中確實納入了別墅和洋房兩種住宅業態。

“上宏物業畢竟是做房地產出身的，2010年左右房地產市場正值紅火期，旅游地產概念在當時也比較受追捧，頤尚項目做地產也挺正常的。”王維說。

有分析認為，正是上述一致行動人承諾令徐志強掌握了重慶頤尚二期項目的絕對話語權，從而走下一步險棋——“無證”開發且銷售樓盤，再加上土地用途變更一事不如預期，最終拖垮了資金鏈。

（實習生陳月花對本文亦有貢獻）

虧損探因

重慶頤尚溫泉項目虧損背后：錯失政策紅利 產品定位存偏差

每經記者 鄢銀嬋 每經編輯 趙 橋

10年前，重慶提出打造“溫泉之都”的規劃引來多方資本扎堆，國旅聯合（600358，SH）就是其中之一。

10年后，重慶早已成功將“世界溫泉之都”稱號收入囊中，而國旅聯合重慶頤尚溫泉項目仍深陷虧損泥淖。

《每日經濟新聞》記者近日調查發現，從最初介入時政策紅利之門大開，到眼下溫泉經濟面臨多重尷尬，國旅聯合重慶頤尚溫泉開發有限公司（下稱重慶頤尚）已經錯過了“最好的時代”。

搭車“溫泉之都”紅利

令投資者頗感興趣的是，一家遠在南京的上市公司為何會在2006年不遠千里收購一家看似與其旅游主業毫不搭邊的公司股權？

記者查詢重慶頤尚歷年工商檔案顯示，公司成立于2001年，經過多次股權變更，主營范圍先后經歷了生態農業開發、花卉種植園藝到物業管理、旅游項目開發到房地產開發等更迭。

“當時這家公司選擇在重慶布局開發溫泉項目，和重慶建設‘溫泉之都’的規劃有一定關系。”重慶旅游行業一不愿具名人士表示。

公開資料顯示，早在2004年11月，重慶市政府決策咨詢專家委員會委員彭應吉就提出打造重慶第四張名片——溫泉之都，引起時任重慶市常務副市長黃奇帆贊賞；2005年重慶便出臺了《關于加快“五方十泉”建設打造“溫泉之都”的意見》（以下簡稱《意見》），提出將投資113.2億元，力爭3年內建設東、西、南、北“五方十泉”，基本形成重慶溫泉旅游產業的總體框架。

據北碚區人民政府官網2006年發布的消息，雅居物業（重慶頤尚前身）所開發的博雅居項目恰好是政府敲定的三大重點溫泉項目之一。

“重慶當時針對打造溫泉之都的力度很大，相關項目在行政審批方面也更容易開綠燈。”重慶房地產市場分析人士王維表示。

根據上述《意見》，涉及“五方十泉”的溫泉項目享有多重優惠。比如，在土地供應上，將優先供應周邊土地使用權和采礦權、所涉及的公建部分，經審批，市、區兩級土地出讓金、配套費全部實行先征后返等。

重慶頤尚所開發項目可獲得政府補貼在國旅聯合的公告中也有所證實。2012年8月，國旅聯合發布的公告顯示，重慶頤尚溫泉項目確實隸屬于“五方十泉”，2010年其營收的政府補貼款達2323.43萬元。

不過國旅聯合表示，上述2323.43萬元政府補貼款截止2012年8月一直未取得，且尚未獲得政府批文，成為壞賬幾率較高。

“按照當時的時間段推測，那幾年重慶上馬的溫泉項目非常多，在補貼這塊不論是力度上還是審查嚴格度上都有變化。”王維表示。

錯失“最好時代”

一方面政府支持力度空前，另一方面上市公司頻頻輸血，不過重慶頤尚仍將一手好牌打爛了。

在2016年5月重慶市政府信箱所公布的在營溫泉項目中，重慶頤尚的業績均靠后，2014年，旅游總收入為286.72萬元；而貝迪頤園溫泉、融匯溫泉、南溫泉、北溫泉、悅榕莊等收入均在千萬元以上。

3月11日，《每日經濟新聞》記者實地走訪頤尚溫泉，當天重慶天氣晴朗，且是周六，但景區內游客稀少。“從我到這上班，生意基本都是這個樣子，多的時候一天有上百人，少的時候只有十來人。”景區內一名保潔人員表示。

事實上，頤尚溫泉虧損多年同整個重慶溫泉行業有關系。2012年，世界溫泉及氣候養生聯合會授予重慶“世界溫泉之都”的稱號。此后，重慶市政府、當地官方媒體對溫泉經濟的關注力度都有所減弱。

“據我了解，目前重慶的‘五方十泉’連旅游專線車都沒開通，旅行社推出的重慶1日游線路中也很少會將溫泉納入，所謂的第四張名片實際上利用率很低。”上述重慶旅游行業人士表示。

“頤尚這個項目有點生不逢時。”該人士表示，重慶頤尚在2008年底才開業，但經營不到3年、市場還未培育好，就在2011年選擇停業整修，2014年底再次開業時，重慶溫泉的政策扶持力度又減弱了，并且那幾年開業的溫泉項目特別多，市場格局已經形成，頤尚要再分流難度更大，可以說已經錯過了最好的時代。

產品定位尷尬

除了時間節點未踩準外，令重慶頤尚項目身陷困境的另一個原因在于自身產品定位的問題。

中國溫泉旅游網相關人員告訴記者，同十幾年前1億元左右就能撬動溫泉經濟的時代相比，最近幾年的投資門檻已抬高好幾倍，“拿地動不動就幾千畝、投資額動輒數十億，不單單是做溫泉，還包括地產，旅游配套，導致投資規模比較大。”

公開資料顯示，重慶頤尚的二期規劃中同樣囊括了地產、五星級酒店等業態。

“‘溫泉+地產’是非常常見的，重慶大多數溫泉項目都是這種操作模式，頤尚這個項目即使拿到了規劃、城建等部門的許可證，要把它做活也存在一定難度。”重慶市地產業內分析人士榮騰洪表示，重慶頤尚的項目選址存在問題。

頤尚溫泉地處北碚近郊，距離主城超過30公里，再加上周邊環境稍顯雜亂，配套不高，難以吸引游客。記者在前往頤尚溫泉的路上也發現，頤尚溫泉坐落在G212國道一側，道路上大貨車云集。

此外，目前重慶頤尚所推出的地產業態包括聯排別墅的花園洋房，別墅建面均價達1萬元/平方米，洋房建面均價則在5000元/平方米。“別墅和洋房產品的面積大，總價也比較高，接受人群比較有限。”榮騰洪說。

重慶頤尚溫泉項目所在區位也比較尷尬。“度假房這一產品，它的核心在于度假休閑，但其距離主城區太近，恰好處在1小時經濟圈的尷尬位置，沒有給用戶逗留的理由。重慶仙女山、黃水等地主打避暑賣點，且距離主城區較遠，銷售就不錯。”榮騰洪表示。

(實習生陳月花對本文亦有貢獻)

轉型之路

轉型難見效壞賬成拖累 國旅聯合去年虧1.6億

每經記者 白蕓 每經編輯 趙橋

連年游離在虧損邊緣的國旅聯合（600358，SH），本已在2015年實現扭虧，而2016年卻又交出了一份虧損1.63億元的“不及格”成績單。

近日，國旅聯合發布了2016年度報告，其主業虧損7200萬元?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾剑鼉赡?，國旅聯合轉型戶外文娛之心頗為迫切，接連投資數項戶外文體項目，金額超6000萬元，覆蓋體育、演藝演出等領域，不過至今未見顯著成效，業績貢獻亦不明顯。

此外，來自參股公司北京頤錦酒店有限公司（以下簡稱北京頤錦）和國旅聯合重慶頤尚溫泉開發有限公司（以下簡稱重慶頤尚）的多筆“陳年”壞賬準備難以追回，總額達1.6億元，也令國旅聯合的處境“雪上加霜”。

主業虧損轉型“欠火候”

2月25日，國旅聯合發布的年報顯示，2016年國旅聯合實現營業收入1.17億元，比上年同期增加了32.78%，但凈利潤卻虧損1.63億元。同時，近年來公司始終掙扎在虧損邊緣，2013年~2015年，公司扣除非經常性收益后均出現虧損, 累計虧損達到3.51億元。

據2016年預虧公告，國旅聯合2016年主營業務虧損約7200萬元，與上期相比增加虧損約2100萬元。國旅聯合的全資子公司南京國旅聯合湯山溫泉公司（以下簡稱湯山溫泉公司）是公司目前主要收入來源之一，2016年湯山溫泉公司營收為6920萬元，占國旅聯合總營收的63%。但2014年起，湯山溫泉公司就開始出現虧損，2014年~2016年分別虧損2415萬元、1094萬元及2635萬元。

當被問及主業出現虧損的原因時，國旅聯合董秘陸邦一對《每日經濟新聞》記者表示，一方面是固定資產投入特別大，包括能耗都非常大；另一方面是沒有形成連鎖，是單體的，“華東地區我們是第一家做出來的，后來各個溫泉酒店都起來了，競爭非常激烈，因為各方面的原因，現在都不怎么賺錢。”

2015年開始，國旅聯合嘗試做戶外文體娛樂方面的轉型，陸邦一認為，“因為我們原來是做溫泉度假酒店這些旅游板塊，和體育、演藝活動都能夠聯動發展。”

記者發現，國旅聯合已在此領域投入超6000萬元，今年參與開發冬運會項目、承辦電競嘉年等數個相關項目。

不過從目前來看，戶外文娛方面的業務仍處于初期布局階段。據陸邦一透露，這些項目有很多都是出于布局考慮，投得不多，有的投資占比比較少，戶外文體板塊目前占的比重不大，但是可能在未來發展上能產生協同效應，所以先做一些這方面的布局。

有些初期“試水”項目進展并不如意。公告顯示，2015年國旅聯合投資200萬元與拳威文化共同舉辦的泰拳項目，因準備倉促導致票房、贊助均不理想，虧損458萬元；與山水盛典合作的《昭君出塞》舞臺劇，本計劃全球巡演100場，卻在演出4場后就虧損28萬元，該項目去年4月已停止巡演，并暫無重啟計劃。至于停演原因，陸邦一稱：“不便透露。”

1.4億壞賬難收回

除了主營業務出現較大虧損外，應收款項、委托貸款等出現大幅減值跡象也是國旅聯合出現大額虧損的主因之一。

預虧公告顯示，部分應收款項、其他應收款、委托貸款及長期股權投資出現減值跡象，計提相應的減值準備金額約為7700萬元，而上期金額僅為1383萬元，金額增長近4.5倍。

記者梳理發現，近年來國旅聯合賬目上出現多筆總額高達2.2億元的其他應收款，其中有1.6億元都預計無法收回，計提壞賬準備。在這幾筆其他應收款中，有兩筆來自其參股公司重慶頤尚和北京頤錦酒店的共計1.7億元其他應收款，占據總額的75%，其中1.4億元預計無法追回計提壞賬準備。

重慶頤尚為國旅聯合帶來了6858萬元壞賬，至今雙方的訴訟糾葛仍未了結，同時重慶頤尚還深陷無證開發、資金鏈斷裂等多重困局中。

此外，來自北京頤錦的7304萬元壞賬也十分引人注意。北京頤錦原是國旅聯合的子公司。公告資料顯示，前期國旅聯合曾借支大量資金給北京頤錦用于會所的裝修工程。而后，北京頤錦經營陷虧損，為減少虧損，國旅聯合于2011年、2012年先后向北京仕源偉業投資管理顧問有限公司轉讓了共計81%的股權。

當《每日經濟新聞》記者來到位于麗都商圈的北京頤錦酒店時，并沒有看到預想中的高級溫泉會所，取而代之的是入駐了眾多商家的頤錦廣場。頤錦廣場內分布著餐飲店、美容會所、美發店等與溫泉會所相差甚遠的店鋪。

“它（北京頤錦）現在是把這塊分租給商戶，然后收租金的經營形式，欠我們的債務通過收租金來抵償。”陸邦一解釋道，“那個差額還蠻大的，因為我們投入的還挺多。”