萬達富力排隊叩門A股市場

排隊沖擊A股的房企等到了一絲曙光。證監會日前披露，港股上市的大連萬達商業地產股份有限公司(下稱“萬達商業”，03699.HK)申請A股IPO(首次公開發行股票)進程取得明顯進展，其審核狀態從“已受理”變為“已反饋”。這意味著，萬達集團旗下的該商業地產平臺離A股上市又近了一步。

事實上，不只是萬達，還有包括富力地產、金輝集團、同策咨詢等在內的房地產相關企業獲得了好消息，其回A申請都從“已受理”狀態轉為“已反饋”。

房地產是資本密集型行業，隨著監管加強、渠道收窄，今年房企融資難度倍增。若IPO閘門松動，對房企來說無疑是多了一個重要的融資通道。

然而事實可能不見得那么樂觀。金融資深評論人黃立沖對第一財經記者分析，僅從上述企業申請進度很難判定房企IPO開閘。在他看來，當前形勢下，房企IPO全面開閘的可能性微乎其微。市場也有預測稱，合規的和有成長性的企業或許會被放行。

漫漫“回A”路

證監會最新披露的信息顯示，萬達商業、富力地產、金輝集團、同策咨詢等房地產業公司IPO狀態已經轉為“已反饋”。其中，萬達商業序號排在第89位，富力地產序號為102、同策咨詢序號為129、金輝集團序號為143。

萬達A股上市路充滿荊棘。2009年，王健林正式啟動萬達商業的A股上市計劃，但遭遇2010年資本市場低迷和房地產行業的宏觀調控。2012年，王健林有意將萬達商業和萬達院線同時送上A股，卻又遇A股IPO停擺。最終，王健林選擇了港股。

但近年來，在港上市的內地房企并未得到預想中的認可。萬達商業上市當日遭遇破發，作為2014年港股最大規模IPO登陸資本市場后，其股價表現一直讓王健林不滿。A股與港股對房企的估值邏輯有著明顯不同，港股投資者看重資金的效率和安全性，看重資產運營能力。資金成本高、杠桿率高、收益率低的企業常常不被看好。因此，進入2014年之后，隨著土地儲備的故事走弱，內房股更加受盡冷遇，不少內房股都未收獲較好的認購倍數。

因此，不少內地房企踏上回A旅程。大部分企業選擇了借殼，如恒大通過重組深深房以求地產業務在內地的借殼上市。而以富力地產、萬達商業、首創置業等為代表的房企選擇了另一種方式，即排隊沖擊A股IPO。2016年3月，萬達商業發布退市公告，并于當年9月完成私有化。

一般而言，借殼與IPO存在時間上的差別。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對本報記者分析，借殼上市通常會低于三年，而IPO一般從提出到上市需要三年時間。三年正好是一個地產周期，這使申請IPO要面臨的不確定因素變多，如行業的周期調整、銷售業績不達預期或者盈利能力不好等。

十余年來，內房股排隊回A股IPO的故事，總是充滿變數。資本市場政策變化、房地產調控、國際金融危機等因素，都可能導致計劃擱淺。首創置業于2004年就啟動回A計劃，如今仍被擱淺;富力地產于2007年開始嘗試回A，四度嘗試尚未成功。

然而，值得一提的是，“借殼”眼下也受到了更加嚴格的監管。證監會2016年出臺《上市公司重大資產重組管理辦法》，將借殼上市的認定標準從單一的資產總額擴展到總資產、凈資產、營業收入、凈利潤、股份等五個指標，只要其中任一指標達到100%，就會被認定為符合交易規模要件。借殼的優勢不再明顯。

閘門現松動跡象

自2010年8月起，證監會對涉及土地閑置及違規的公司暫停IPO和A股發行。

萬達商業等房企申請進度順利，是否意味著房企A股IPO通道逐漸打開?去年12月，《安永全球IPO市場調研報告》顯示，2016年中國大陸證券交易所共有225家公司首發上市，較2015年增長了3%。當時有媒體援引安永審計服務合伙人湯哲輝的表述稱，在當前形勢下，A股對房企真正放開幾乎不可能。

黃立沖也持類似觀點。“僅從上述企業申請進度，很難判定房企IPO開閘，因為證監會很少出現不受理IPO申請的情況，但至于會如何反饋，具體內容是什么并不清楚。”他對第一財經記者預計，當前形勢下，大幅度讓房企上市的可能性微乎其微，“雖然長期不讓任何房企上市對行業有些苛刻，但讓大部分房企上市又會擠占過多社會資源”。

“A股市場依然被看好，尤其是A股市場上市以后市值增加的速度相對快，這使得很多企業目前都有類似的回歸A股的考慮。”嚴躍進3月13日對本報記者分析，萬達商業等公司回A股進程加快，充分說明兩點，首先A股市場對于合規的和有成長性的企業，依然會是開放的，其次業務多元化的地產企業，或許比業務單一的地產開發的企業更加受A股市場青睞。

踏上回A之路的企業決心甚篤。“我做了很多的行業，有很多次投資，很多朋友跟著我一起投資，每一單賺著很開心，唯一這一單，跟著我的朋友虧錢了。這是很重要一點，不能對不起我的朋友和股東。所以我們一定要私有化。”王健林早前說道。業內有分析稱，依照當前萬達商業的IPO審批速度，該公司有望年內“過會”。

在日前的2016年全年業績會上，富力地產發布數據稱，該公司去年實現營業額537.3億元，同比增長21%，凈利潤67.56億元，同比增長20%，基本每股收益為2.0997元。該公司披露，其2017年協議銷售目標為730億元，較2016年增長20%。當被問及回A事項時，富力董事長李思廉表態說：“在上個星期末我們是排在102位，看到已經在反饋意見。如果按照現在的時間表，我們有信心在今年解決了。”