燕郊房本的秘密：北漂樂園土地落宗難 副市長也沒辦下來

2月8日，河北省三河市燕郊國家級高新區格外寒冷，迎賓南路的燕郊不動產登記業務大廳附近聚集了數百位業主，他們急于從政府獲得一個確切的信息：手中的房產證什么時候能換成不動產證。

自2016年12月1日三河市正式實施不動產登記以來，燕郊地區部分業主們在交易過程中發現，房產證因為落宗問題而無法換發不動產證，從而導致無法交易。截至目前，整個燕郊至少發現33個小區存在類似問題。

當日，三河市副市長劉增祿在針對這一問題的現場辦公會上，指定政府工作人員帶著業主辦理不動產登記，業主們齊聲叫好。但到窗口時，卻遭到辦事人員的拒絕，理由是房產對應的土地性質并非住宅用地。

這個緊鄰北京通州區隸屬河北國家級高新區，過去幾年房價爆漲，大量產業項目變身房地產。由此引發各類土地亂象，在這一輪不動產登記過程中暴露。

廊坊市國土系統一位人士透露，無法落宗的小區多數與違規使用土地有關。

不動產登記引發的落宗問題不僅僅在燕郊，河南、河北、山東、湖南等省市也均發生，造成的原因也各不相同，但多數均與土地有關。

一位廊坊市國土系統相關官員表示，類似的情況在全國較為普遍，具體到一個城市，則屬于個別現象，但解決起來比較棘手，比如土地性質為工業用地的，想要完成不動產登記，需要把土地性質變更為住宅用地，“需要更高級別的政府來解決。”

目前燕郊住宅落宗難的問題，已引起政府高層注意。在向上級部門匯報有關情況后，2月9日，國土資源部在國新辦發布會上表態，燕郊不動產登記事情正在解決中，部分住宅通過了解歷史情況、完善手續等已經可以登記，未來會陸續解決不動產登記問題。

“副市長也沒辦下來”

2月7日，為了解決燕郊部分小區無法落宗問題，三河市政府下發一份《致廣大業主公開信》顯示，目前三河市正在對全市房地產進行全面摸底調查，“經過反復查找歷史證資料，目前已經認定福成五期、福澤頤園14-15號樓、燕潮家園、祥馨日升、電子城小區可以辦理不動產登記。”

同時，三河市政府進一步表示，其他小區正在逐一核查中，結果將陸續公布，一周內將出臺具體解決辦法和工作方案。

2月8日，在燕郊不動產登記中心，三河市政府副市長劉增祿也重復了上述承諾，并表示問題將在一周內解決。

在業主們的要求下，劉增祿親自指定福成五期4號樓一位業主現場辦理不動產證，此前，廊坊市國土資源局給業主們的答復是：福成五期1、2、3號樓土地性質為工業用地，4號樓土地性質為綠化用地，無法辦理不動產證。

4號樓業主在政府工作人員帶領下到不動產登記中心窗口辦理時，不動產登記中心工作人員堅持認為，土地性質還未變更過來，無法辦理不動產證。

這個插曲一定程度上反映了想要解題并不容易。不過，2月9日國土資源部在發布會上的表態，似乎意味著事情發生了轉機。國土部部長姜大明表示，燕郊問題，現在正在解決。已經有一部分住宅通過了解歷史情況、完善手續，可以登記了，估計在不長的時間，就會解決完畢。

無法落宗的原因

2月8日上午，一位福成上上城五期的業主表示，其所在小區共有4棟樓無法落宗，通過業主們自行查詢得知，1、2、3號樓土地屬于工業用地，4號樓屬于綠化用地，由于土地性質問題，房屋未落宗而無法換發不動產證。

未落宗，是指土地使用權人有土地使用數量支配權，但沒有落實地塊或宗地。經濟觀察報根據業主投訴和現場查詢記錄不完全統計，目前燕郊80多個小區中，至少有33個小區存在無法落宗的情況。其中多數為單位家屬樓，由于用地為劃撥，所以整體無法辦理落宗。

2016年1月份，國土資源部發布《不動產登記暫行條例實施細則》，目前已經有18個省、直轄市、自治區啟動不動產登記。2016年12月1日，三河市開始正式實施不動產登記，未來無論一手房還是二手房交易全部換發不動產證，取代原來的房產證。原來購房者只拿到房產證，小區國有土地使用證統一在開發商手中備存，不動產證為國有土地使用證和房屋產權證二合一。

前述廊坊市國土系統人士介紹，從不動產登記實施以來，廊坊市下轄三河市燕郊地區小區無法落宗主要有四種情況：第一，土地出讓金和相關稅費沒有繳清；第二，土地性質為工業用地；第三，土地性質為集體土地；第四，土地為劃撥土地。

該人士表示，針對燕郊部分小區無法落宗的不同情況，土地本身為住宅用地，開發商拖欠土地出讓金的，只要補交完相關費用后，即可以辦理。

針對工業用地、劃撥土地和集體土地性質的小區，目前政府方面并沒有相應方案。但其認為，還需要履行相關土地性質變更程序，工業用地和劃撥土地補交土地出讓金后變更為住宅用地，集體土地還需要履行農轉用手續。

工業用地和劃撥土地變更用地性質，在上級政府支持下，只要符合城市總體規劃和用地指標，解決難度相對較小。不過，目前燕郊已經超標使用近1200畝住宅用地，而且2016年供應指標為零，想要騰挪出相應的指標顯然并不容易。

集體土地想要變更成住宅用地，不僅符合上述幾個條件，而且還需要符合農地轉用的相應條件，這一審批權限為河北省甚至更高。“就看上級政府如何處理了。”

目前暴露出來的不動產登記問題，河北和河南較為嚴重，河北除了燕郊所屬的廊坊外，石家莊、邯鄲相關無法落宗的問題也較為突出。而據河南鄭州當地媒體統計，鄭州全市經開區只有15個小區可以辦理不動產登記，其他市轄區共有55個小區存在落宗難題。

原國土部地籍司副司長向洪宜向經濟觀察報記者分析，此番國土部針對燕郊的不動產登記的解決口徑，實際上是遵循“從松”原則，主要原因在于，一、購房者不是責任方，二、燕郊這種現象存在于全國范圍內。問題的源頭在于早年執行土地指標管理制度的松散，地方政府、國土資源系統和住建系統整體無土地指標管理意識。

長期以來，一個房地產項目的規劃、土地和建設分屬不同部門審批，其中用地規劃和項目建設規劃歸規劃部門；建設用地審批由國土部門審批并頒發國有建設用地使用證書；項目建設審批由住建部門審批并由房管部門下發產權證書。

房、地權證分屬不同部門，一定程度是形成不動產登記過程中出現各類問題的根源，無論是燕郊部分開發商用非宅地土地證辦理房產證，還是鄭州開發商通過抵押土地向銀行貸款，在項目交工后不解押，最后因土地證被法院查封的現象，均與這種兩證隔離的制度有一定關聯。

上述廊坊市國土系統人士透露，不動產登記曾一度受到燕郊部分開發商的抵制，“國土部門在部分小區進行核查、測繪的時候，物業的人都不讓進門。”

不動產登記讓土地證和房產證二合一，把權屬歸屬至國土系統，一方面為原來遺留問題解決提供了契機，另一方面，兩證合一，也一定程度彌補了之前兩個部門之間形成的監管真空和漏洞。

“宅地指標用光了”

燕郊多數無法落宗的房屋都存在一個普遍問題，即房產證顯示土地性質是住宅用地，而在不動產登記中心查詢得到的卻是非住宅用地。在缺乏合法土地證書的情況下，為何能夠辦理出房產證？這是多數業主心中的疑問。

上述廊坊市國土系統人士表示，三河市政府組織各部門對燕郊各個問題小區進行調查和核對，主要存在幾種情況。

第一，屬于歷史遺留問題，在國家實施招拍掛政策之前，一些單位利用劃撥土地建設家屬樓，最后辦理了房產證；還有一類是集體土地或劃撥用地建設的各類保障房和回遷房，有房產證，但也無法辦理不動產證。

第二，違規用地形成的問題，一類是開發商利用假的土地證書，在一些官員的幫助下辦理房產證，比如，本來是綜合用地，卻以住宅用地名義辦理房本；還有一類土地性質變更過程中，開發商沒有補交相應土地出讓金，土地被打回原形。

另外，也有地方政府在運用商品房用地指標時存在寅吃卯糧現象。廊坊北三縣地區，常常會出現業主辦理完網簽兩年之后才能拿到房產證。其中一個重要的原因就是，房屋所在的宗地本是非住宅用地，今年的項目用的是明年甚至后年的宅地指標。

河北省國土局一位人士曾在接受經濟觀察報采訪時表示，工業用地變更為住宅用地必須符合三個條件：第一，必須符合城市總體規劃；第二，經過規劃部門審批通過；第三，國土部門主管官員簽字。

據其介紹，這一過程中，只要符合相關條件，在區縣一級政府就可以進行變更。上述廊坊市國土系統人士表示，土地性質變更后，當地住宅用地總量不能超過當年商品房住宅用地指標。

但燕郊的問題是，此前宅地出讓規模遠遠超出指標。經濟觀察報記者查詢燕郊2011年到2016年6年的商品房土地指標和出讓情況，每年指標和實際出讓均存在較大差異，比如2011年分別為 132.149公頃和47.3936公頃；2013年分別為47.42公頃和209.1849公頃。

6年里，燕郊商品房供應指標共計4751.688畝，實際出讓面積為5942.1075畝，實際出讓比供應指標多出1190.4195畝。也就是說，截至2016年底，燕郊住宅小區中，有近1200畝土地雖然名義上為住宅用地，但相關審批程序還未履行完畢。

而從2014年開始燕郊商品房用地出讓斷崖式下降。由 2013年209.1849公頃下降至2014年14公頃、2015年10公頃和2016年0出讓。同期，燕郊商品房用地指標分別為47.42公頃、66.33公頃、8.21公頃和0指標。

實際上，2008年之后，伴隨著北京房價不斷上漲，一直定位為產業園區的燕郊成為北漂置業的理想之地，房價開始抬頭，新的房地產項目不斷涌現。

在燕郊，有關產業園區變身房地產項目的案例并不鮮見。2011年為了配合燕郊國家級高新區揭牌儀式，當地政府一口氣推出八大產業項目。時至今日，這些項目所在地大半已經開發成商品房。