2016西南商業地產總盤點：成渝新舊更迭加劇 昆貴或進加速期

每經編輯 王婷婷    

2016年，伴隨國家戰略帶動和區域經濟發展，成都、重慶、昆明、貴陽四個西南典型城市均在商業地產上有值得關注的特點。

12月27日，RET睿意德發布《2016西南商業地產年度盤點及展望》報告顯示，成都和重慶在商業發展的各方面均更為領先，其中成都2016年的業態創新案例層出，重慶本土企業的資本化運作頻繁；昆明面臨高庫存和品牌真空的系列問題、貴陽則處于萌芽階段，兩地商業待更迭，或在2017年進入加速期。

西南商業分化明顯 成渝領先昆貴或入加速期

經濟是商業發展的基礎，重慶、成都年GDP均在萬億以上、社會消費品零售總額較高，在西南商業地產處于領先地位。

昆明、貴陽總產值相對較低，消費能力也相對偏低。“但昆貴商業地產快速發展，社會消費品零售總額幾年后或追上成渝，此期間為昆明和貴陽商業的黃金期，也是變革升級的時期。”睿意德策略顧問部高級總監孫強告訴《每日經濟新聞》。

值得一提的是，2016年前三季度成都、昆明城鎮人均可支配收入也已經超25000元，相對比重慶和貴陽（人均3萬）的水平高，但四個城市上述指標的增速在2012-2016期間均有所回落。孫強認為，較高的收入水平是支撐昆明商業進入幾年黃金期的有利因素。

由于商業地產的發展基礎不同，睿意德數據顯示，百強房企中，已有41家布局成都市場，居四城之首，其次為重慶有38家。而昆明、貴陽百強房企入駐較少，昆明布局16家、貴陽布局10家，對先進商業開發理念的吸納明顯不足。值得一提的是，其中，重慶起家的房企2016年有7家入圍全國房企百強，成都有3家，昆明和貴陽尚空位。

西南四城在經濟基礎和企業入駐等方面均有顯著差異，不過四地的商業存量風險均較高。昆明商業總量領跑西南，高達2300萬平米，成渝兩地持平，貴陽則還處于總量擴張階段，目前已達1000萬平方米。

“鑒于昆明還存在明顯的品牌真空層，高存量將進一步加速城市的存量商業二次調整。”孫強稱。

在西南四城中，成都對時尚品牌、兒童游樂培訓連鎖品牌、時尚連鎖餐飲品牌、超市品牌、創新業態和奢侈品牌的吸引力都更具優勢，從各業態十大品牌的入駐率和開店數比較，睿意德認為，成都表現更為突出，重慶亦能引進各大品牌悉數入駐，但開店數相對較少，昆明、貴陽則品牌入駐及開店情況相對落后，市場空間較大。

以創新業態為例，在西南四城中，成渝兩地的創新業態類型更豐富，并且在業態數量上更具優勢，特別是成都在創新業態的種類與數量上均非常豐富，業態涵蓋了文創藝術、運動體育、科技體驗、主題游樂跨境海淘等多個類別，業態種類與數量均非常豐富，創新動力十足。上述報告指出，重慶業態創新的表現略遜于成都，但種類與數量仍較高。昆明的創新業態正處于快速發展期，未來業態換血或加速。貴陽創新業態尚處于萌芽階段，商業亟待更迭創新。

成渝商業洗牌深化 業態創新或催生新空間

2016年，成都商業率先進入了轉型和調整期，傳統百貨、商超及品牌閉店事件層出，但宜家家居成華店成都二店、麥德龍成都二店、郫縣蜀都萬達、青羊萬達、泛悅國際、優客城市廣場、雙流萬達等購物中心相繼開業。

與此同時，《每日經濟新聞》留意到，成都市場上凱德商用中國信托重磅15億收購凱丹廣場，成商集團收購成都仁和春天人東和光華百貨分別100%股權等項目并購案不斷。同時成都購物中心IP熱的興起，商業在業態與品牌上的創新也見增長，例如化妝品品牌開出單品店、《Elle》雜志跨界在成都太古里開設ELLE café、德克士開出西南首家“舒食+”概念店等情況越來越多。

孫強指出，成都商業項目面臨的經營壓力不斷加大，但成都商業對外來新事物的包容性強，在業態創新上或繼續領跑，商業地產商可繼續IP應用的橫向選擇和縱向加深。2017年地鐵三號條的開通或引爆商業的“地下競爭”，同時在成都，?自貿區獲批或促進出口商品服務類商業迎來發展。

在重慶的商業地產領域，萬達以1500億投資量大舉進入重慶的同時，重慶富僑在澳洲上市、協信分拆物業新三板成功掛牌、龍湖牽手加拿大養老基金投資公司、財信集團或收購芝加哥證交所...重慶本土企業的資本運作活躍度高。報告指出，2016年重慶本土與外來文化交織碰撞頗為激烈，正是地方的一大特點。

值得一提都是，重慶商業地產還有一個特殊潛力點在于舊改物業的存量盤活。2016年西南第一高爛尾樓變身解放碑新地標——重慶塔；中新城上城轉型為K-Land小時代夢想藝術樂園，成為重慶首個大型室內樂園商業。“重慶依靠舊改物業或迎來第二春。”孫強告訴《每日經濟新聞》。

相對而言，報告顯示，昆明“去同質化”將成為商業的重點，特色項目或陸續出現，建議昆明商業普遍要求盡快回現，商業模式以更適合本土的為主，如銷售后統一回收經營權。貴陽2017年則因為多個開發商成熟產品系項目集中開業，或迎來商業層級迅速提升，但傳統商圈項目存在經營壓力，或出現閉店、改造。