南京出臺土拍新政 開發商“買地”需用自有資金

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◎每經記者 查道坤

繼實施土地競拍“熔斷機制”后，南京又開始在土地出讓方面放大招。11月15日，南京市國土局發布公告稱，對參與土地拍賣的開發商，要求必須用開發商自有資金，不得采用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資等來源資金。

南京出臺土地出讓新政，會給開發商帶來一定的資金壓力，接受《每日經濟新聞》記者采訪的多家南京市開發商表示，特別是中小企業，拿地壓力會更大，會導致一些中小開發商進行一輪洗牌。

“買地”需自有資金

11月17日，南京將舉行限購后的首場土地拍賣，開發商可謂是摩拳擦掌，加足了馬力。但在拍賣前，南京突然出臺了“新政”。

11月15日，南京市國土局表示，為進一步加強房地產開發企業購地資金來源監管，防范房地產市場金融風險，根據國家、省、市要求，該局2016年11月15日發布了今年國有建設用地網掛第03號出讓公告的補充公告，對住宅、商住用地競買人的購地資金進行了相關規定。

補充公告明確要求，參與本批次南京市國有建設用地使用權公開出讓住宅用地、商住用地的購地資金（包括土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款）須為競買人的自有資金，不得為銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等違規資金。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，須出具購地資金為來源合規的自有資金的承諾及有關證明材料。

此外，在交易結束后，開發商必須在7個工作日內另行提供經會計師事務所及注冊會計師鑒證的，《住房和商住用地競買保證金/成交價款來源情況申報表》及審計報告。

同時，南京市國土局將聯合金融監管部門對競得人提交的相關材料進行核查。如核查發現競得人資金來源與申報不符或違反規定的，取消競得資格，已交納的競買保證金不予退還；已簽訂出讓合同的，解除土地出讓合同，收回土地使用權，所交納的定金不予退還；并將競得人列入南京市土地市場誠信系統黑名單，一年內不得參加南京市土地市場公開競買。

《每日經濟新聞》記者從南京市相關部門了解到，該政策在今后的土地出讓中，將繼續適用。

中小開發商壓力加大

事實上，為了給南京土地市場降溫，南京此前出臺了土地競拍“熔斷機制”，但在實施限購政策后，該機制被取消。

中國指數研究院統計數據顯示，今年前9月，南京土地出讓金達到創紀錄的1405.4億元，這可見南京土地市場的火爆。

南京市國土局此時出臺新政，在業內人士看來，無疑是再次給土地市場降溫。南京房地產行業專家李智告訴《每日經濟新聞》記者，不少開發商競地的資金來源于銀行貸款、信托資金、資本市場融資等，“一般是開發商先支付定金和首付款，然后拿土地去銀行貸款，或者發信托產品、資管項目進行募資，來解決剩下的土地出讓金，這也是開發商之所以敢在土地拍賣上大幅溢價拿地的底氣。”

“并不是南京獨家這樣做，此前上海已經率先開始實施了，南京是跟進步伐。該政策對一些實力較強的上市房企來說，會影響一定的現金流，但是總體影響不大；對于一些中小型開發商來說，壓力就比較大了。因為不少中小型開發商自身資金實力本身就不足，一般是通過銀行貸款獲取土地購買資金，此次新政給這部分開發商壓力較大，甚至會導致南京本地的開發商進行新一輪的洗牌。”房地產行業專家張健初表示。

事實情況也確實如此，南京本土開發商盈嘉地產相關負責人黃偉說，新政會讓一些此前報名參加17日土地拍賣的南京本土開發商退出，因為沒有足夠的資金實力，拿地難度加大，退出是必然的選擇。

“新政會導致南京的土地市場，將會是外來房企或者大牌房企占據很大的優勢，本土資金實力不足的中小型開發商壓力會進一步加大，土地市場或出現明顯降溫。”黃偉告訴《每日經濟新聞》記者。