中國國力擴張的紅利：有一種房子可以分享！

每經編輯 楊羚強    

韓國《每日經濟》10月23日報道，韓國貿易協會北京分會23日發表的《近期中國企業海外投資動向及關注點》報告顯示，今年1-8月中國企業海外直接投資額（ODI）達1181億美元，同比增長53.3%，高于去年全年總額，創歷史記錄，比中國政府開始實施“走出去”戰略的2006年高出近10倍。1-8月外國企業對中國直接投資額（FDI）為859億美元，首次低于ODI。

李克強總理表示未來5年中國企業“走出去”的金額將達1萬億美元。由此可見，中國企業對外投資將更加活躍，預計明年投資額將達2000億美元。

和日本在上世紀80年代末、90年代初的做法一樣，中國也在大規模對海外投資。當年，日本在泡沫經濟崩潰之后，正是憑借著對海外的大規模投資，才使GDP增速下滑的情況下，國民總收入卻持續上升，并最終讓日本保持在全球人均國民收入最高的國家行列。

根據日本的國民收入統計，1991—2011年期間，日本的海外企業直接投資收益累計達32.83萬億日元，占國民總收入的0.33％，相當于現價計算GDP的0.45％。在同期名義GDP年均增長速度僅為0.3％的背景下，這一比例對日本國民收入增長的積極作用是不容忽略的。

在日本GDP低迷的2000年，日本人均國民收入卻排名世界第一。

“人均國民收入”，是指包括了日本國內生產總值（GDP）和日本海外所得的國民總收入（GNI）的人均水平，相當于人均GNP。

此時，日本財團在全球的跨國經營活動重點正在向中國轉移，但這表面看是為中國經濟注入了新的資本，實際上是加強了對中國經濟活動的影響力、滲透力和控制力。日本謹慎而有序地進行著新的經濟制度調整，其實質是不斷強化對全球微觀經濟的控制。

日本在90年代后的20年，加大了投資海外的力度，對中國經濟非常有借鑒價值。在企業不斷并購海外企業或者投資設廠，強化全球經濟影響力的時候，個人也希望通過購買海外的房子，來分享中國經濟海外擴張帶來的高額紅利。尤其是在國內樓市去投資化的大環境下，選擇投資中國國家戰略輻射國家的房地產，是分享國力擴張的一種方法。

城鎮化水平：預測全球房價“身高”的標尺

但是，發達國家大多在很多年前就已經完成了城鎮化，房地產價格的增速其實并不快。

比如，美國過去五十年的平均年復合漲幅只有4.74%，德國過去四十年的平均復合漲幅只有2.16%，英國過去四十年的平均漲幅也只有7.49%。

各國房價歷年漲幅（%）圖片來源：平安證券研究所

對海外房地產最聰明的投資，是選擇城鎮化剛剛開始，而且未來發展前景良好的國家。平安證券研究所曾研究對比了韓國、南非、美國、日本、德國、英國過去四十年的房價漲幅。結果顯示，復合增速最高的國家，居然是這些國家中最不發達，因為治安問題，被媒體報道最多的南非，增速達到10.82%。

九十年代中后期才跨入發達國家行列的韓國，也是這些國家中僅次于南非和英國的，增速達到6.94%。

從南非和韓國的數據可以看出，似乎發展中國家的房價上漲空間，高過那些已經成熟的發達國家市場。平安證券作出結論，在快速城市化過程中，房價上漲基本貫穿全程。

2015年我國城鎮化率為56%，日、韓、南非在城市化率由50%向70%邁進過程中僅韓國與南非各出現一年下跌；同時在上述期間內，房價漲幅均跑贏CPI。

實際上，發展中國家房價上漲空間，會超過發達國家，早已經在房地產業形成共識。曾因為成功操盤上海星河灣、浦東星河灣、太原星河灣等而在中國房地產行業擁有很高聲譽的原星河灣地產副總裁梁上燕，過去幾年一直在做一件事，就是研究非洲地區的房地產市場。

她發現，如果說中國房地產業發展的最黃金十年已經過去，那么非洲的房地產市場黃金十年，卻剛剛開始。不同于很多人想像中的非洲，現在的非洲經濟也在高速增長，人民的消費能力不斷提升，但房屋還是短缺的。

以肯尼亞為例，該國去年3月發布的一份全國住房調查報告顯示，該國每年住房短缺達20萬套。此外，投資不足和缺少開發大規模住房項目的技術實力與融資能力是導致非洲住房供不應求的原因。

2009年時，甚至有德國科學家表示，解決非洲地區房屋短缺問題最好的方法就是用硬紙板蓋房子。德國設計師倪墨勒說，超耐用硬紙板制作的房子在德國北部已經出現過一段時間了。這種紙房子可以抵擋當地嚴寒的天氣。超硬紙板裡面是蜂窩狀的小室，這種小蜂窩可以讓紙板緊密結合，也可以增強紙板的張力。在墻上釘釘子，一次只會破壞一個小蜂窩，不會影響帶到一大片墻。

鎖定中國全球戰略：讓房子隨同國力一起增值

2013年9月7日，習近平在哈薩克斯坦納扎爾巴耶夫大學發表演講時表示：為了使各國經濟聯系更加緊密、相互合作更加深入、發展空間更加廣闊，我們可以用創新的合作模式。共同建設“絲綢之路經濟帶”，以點帶面，從線到片，逐步形成區域大合作。

2013年10月3日，習近平主席在印尼國會發表演講時表示：中國愿同東盟國家加強海上合作，使用好中國政府設立的中國—東盟海上合作基金，發展好海洋合作伙伴關系，共同建設21世紀“海上絲綢之路”。

2014年11月8日在加強互聯互通伙伴關系對話會上，習近平在《聯通引領發展伙伴聚焦合作》講話中指出：

第一，以亞洲國家為重點方向，率先實現亞洲互聯互通。“一帶一路”源于亞洲、依托亞洲、造福亞洲。中國愿通過互聯互通為亞洲鄰國提供更多公共產品，歡迎大家搭乘中國發展的列車。

第二，以經濟走廊為依托，建立亞洲互聯互通的基本框架。“一帶一路”兼顧各國需求，統籌陸海兩大方向，涵蓋面寬，包容性強，輻射作用大。

第三，以交通基礎設施為突破，實現亞洲互聯互通的早期收獲，優先部署中國同鄰國的鐵路、公路項目。

第四，以建設融資平臺為抓手，打破亞洲互聯互通的瓶頸。中國將出資400億美元成立絲路基金。絲路基金是開放的，歡迎亞洲域內外的投資者積極參與。

第五，以人文交流為紐帶，夯實亞洲互聯互通的社會根基。未來5年，中國將為周邊國家提供2萬個互聯互通領域培訓名額。

“一帶一路”地區覆蓋總人口約46 億（超過世界人口60%），GDP 總量達20 萬億美元（約占全球1/3）。區域國家經濟增長對跨境貿易的依賴程度較高，2000年各國平均外貿依存度為32.6%；2010年提高到33.9%；2012年達到34.5%，遠高于同期24.3%的全球平均水平。

根據世界銀行數據計算，1990-2013年期間，全球貿易、跨境直接投資年均增長速度為7.8%和9.7%，而“一帶一路”相關65個國家同期的年均增長速度分別達到13.1%和16.5%；尤其是國際金融危機后的2010-2013年期間，“一帶一路”對外貿易、外資凈流入年均增長速度分別達到13.9%和6.2%，比全球平均水平高出4.6個百分點和3.4個百分點。

隨后中國的“一路一帶”戰略開始快速推進。而在一路一帶國家中，馬來西亞對中國又是最具戰略意義的一個。

以碧桂園在馬來西亞開發的森林城市項目為例，它和一海之隔的新加坡同處馬六甲海峽的咽喉，是亞洲經濟連通非洲的一個重要海上出口。如果，中國能夠借助森林城市的地理位置，同目前經濟高速增長、資源廣袤的非洲進一步密切經貿往來。

此前，中國企業已經在東南亞國家大規模修筑公路和鐵路。以綠地為例，11月1日，綠地控股（600606.SH）就參建馬來西亞吉隆坡“大馬城”和周邊高速公路項目簽署合作備忘錄，擬分別參與兩個大型項目的投資開發及基建施。

中國資本就有機會借助非洲和東南亞低廉的勞動力、原材料資源和市場，把一部分在國內已經沒有發展空間的中低端產業，向非洲大陸轉移，復制日本在過去20年的經驗，讓中國一舉從中等收入國家躍升為高收入國家。這也與全球第四次產業大轉移的趨勢相吻合。

很多有眼光的中國人，正在“一路一帶”戰略的號召下，前往東南亞和非洲淘金。一旦這些國家能成為中國經濟下一個增長引擎，那么當地的房屋需求和城鎮化會加快步伐，并促成當地房價快速上漲。

從這個角度看，類似馬來西亞、印尼、南非這樣的國家，目前的房價確實還僅僅處于中國2000年時的水平。這也許就可以解釋，為什么像張玉良、楊國強這樣的企業家，如此鐘情東南亞，在那里一而再，再而三的投入資金，做房地產開發。

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