新造城市可容納34億人口！可為什么房子還是不夠？

每經編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-circle）

“據不完全統計，截至2016年5月,全國縣及縣以上的新城新區數量3500多個。”

國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心調查顯示，這些新城新區規劃人口達到34億。

34億人口是個什么概念？華南城市規劃學會會長、暨南大學管理學院教授胡剛表示，“規劃人口34億,約相當于中國目前人口規模的2.5倍,足以裝下全世界約一半人口！”

但目前有個問題，中國戶籍人口城鎮化率為40％，2.7億以農民工為主體的人口，正在向市民轉化。但這些人很多并沒有選擇在就近的城市實現“市民化”，而是選擇南下長三角、珠三角，或者北上京津冀，隨之三大城市群房價連年上漲。

這就是前幾年“鬼城”“空城”四起的重要原因，但放到如今來說，很多專家依然指出，這些“新城”“新區”，特別是省會城市周邊的新建區域，依然不能因為曾經的“空城”名號就放棄建設。

34億人的容納度啊！提升它們分流人口的能力，依然是解決中國房價（特別是一線城市）上漲的重要途徑。

鬼城和新區的界限有多大？

過度城市化像一場瑰麗的綺夢，造了大面積的城市新區，也造了大量的“鬼城”。

“規劃超前”是大家不能忽視的因素。最新公布的《國土資源“十三五”規劃綱要》就顯示,“十二五”時期全國城鎮建設用地增長約20%,遠高于同期城鎮人口11%的增幅,城鎮建設用地增長速度約為同期城鎮人口增幅的180%。

“盤活鬼城的最好方法，還是從做好城市規劃、宜居宜業做起。因為具備資源，具有特色產業又宜居宜業的新區，依然能夠吸引產業和人口。”首都經貿大學教授趙秀池告訴邦地產：

中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞則給了邦爺一個公式：鬼城改變面貌的時間，等于其依附的主城區的發展形勢，除以主城區與鬼城的距離。

換句話說，主城區發展勢頭越強勁，依附于主城區越近的“鬼城”，越容易“摘帽”。

其實這里邦爺想說一個點：前幾年被稱為“鬼城”的很多城市，都是被誤解，因為新區建設，在產業搭建、配套完善等方面都需要時間，畢竟最后才能看到人口引入，居住率高。所以此前，有些人屬于聽信了鬼城誤傳，錯過了投資機會。

比如鄭東新區就是這樣。

2010年底，美國一家名為“商業內幕”的網站公布了鄭東新區的若干幅衛星圖片，稱其可能是中國最大的“鬼城”，引起廣泛關注。

但其實，鄭州新區管委會當即發布數據稱，鄭東新區CBD入住率達到90%。而伴隨新區建設，近兩年該區“地王”頻出。1月8日河南正商置業還以1844.11萬/平單價、18.9億的總價，創造了一宗“雙料地王”。

新區投資看眼光，哪些值得下手?

我們似乎應該用發展的眼光看所謂的鬼城，看新區（特別是省會城市周邊的新區）的機遇。那么在目前的市場形勢下，還有哪些區域值得關注呢？

“凡是發展比較快的地區，都有區域中心。”中央黨校副教育長兼社科部主任、一級教授王懷超說，廣東、江蘇、浙江、山東都有兩個中心，除了省會，還有經濟中心，相得益彰，發展很快。而西部省份，多數都是省會一城獨大。

“我覺得，中國要走‘一條一個省若干個區域中心’這條路。”

王懷超舉例稱，湖北省6000多萬人口，武漢市就占了五分之一，實際上已經飽和了。但湖北發展起來兩個副中心，一個襄陽一個宜昌，都有400萬、500萬人口，如果襄陽、宜昌發展成武漢的規模，三個中心占全省人口就超過50%。“再加上其他城鎮，就超過70%了，所以，還是要加快發展區域性的中心城市。”

而要建設區域性中心城市，促進中小城市和小城鎮發展是要義。對此，目前中央已經提出了“放權改革”的策略。即要在經濟發展和公共服務方面加大工作力度，給地方政府更大的自主權，并且使這種自主權實現常態化和制度化。

邦爺總結一下，也就是說，一些距離主城區近的新區，仍有房產置業機會。當然是主城區的經濟輻射力越強越好。另外，一些區域性中心城市（鎮），也會成為下一步置業的熱點。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。