“滬九條”之后 入市機會何在？

每經編輯 劉天旸    

劉天旸

承接去年樓市高溫，2016年開局上海樓市繼續表現出旺盛的交易熱情。尤其在春節后，出現一波恐慌性入市，與此同時房價出現非理性上揚。樓市異動受到管理層重視，坊間流傳的調控政策終于在3月25日落地。

“滬九條”中有兩大塊內容關注度最高：一個是限購門檻提高；另一個是信貸收緊。由于力度超過市場預判，因此也被稱為“史上最嚴厲調控”。

對于限購的表述是“提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。”從限購年限來看是向北京看齊，但上海對于非戶籍居民購房是以“家庭”為單位，而北京單身亦可購房，可見地方政府對樓市調控的決心很大。

限購門檻提升的同時也在對限購技術短板進行補漏。比如新政規定“公司購買房子需滿3年以上才能轉賣”。由于房價上漲預期強烈，一些不具備購買資格的買家采取一些手段比如以公司名義購買或者只網簽合同不過戶等等，以此繞過限購阻礙。由于投資投機需求的加入，導致供求矛盾加深。

樓市調控，信貸政策歷來是重要抓手。新政對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

從政策導向來看，體現差異化。對于購買“普宅”的買家，調控力度還是比較溫和的，只比原先政策提高一成。以一套總價300萬元的普宅計算，調整后只比原來多付30萬元。對于改善買家而言本身支付能力和承受能力相對強些，所以這點差異不會影響太多客群。相反，對于二套非普宅而言會產生重要影響，首付要達到7成。以一套總價800萬元的房源計算，首付至少要560萬元，顯然對買家的支付能力提出更高要求。

另外，還需要承諾購房首付為個人自有資金。近期樓市交易火熱，新型金融產品的助力也是原因之一，增加了杠桿，使得入市門檻變低。當然，加杠桿買房在擴大需求的同時也把風險擴大了，一旦遭遇樓市調整容易產生壞賬，進而增加金融企業負擔。此舉是完善信貸措施，減少不合理的杠桿。

從市場影響來看，首先是政策拐點出現，心理預期發生變化。從2014年“9·30”政策以來樓市延續寬松，包括最近恐慌性入市都是較高的市場預期在支撐。當前政策口徑開始收緊，交易情緒會受到壓制，觀望情緒有所抬頭。

其次，賣方態度發生轉變。新房市場中房企捂盤惜售現象減少。迫于調控政策壓力，房企推盤變得積極，政策出臺前一周以及出臺后一周，供應面積達到72.2萬平方米，占整個3月供應的83.6%，“日光盤”現象銷聲匿跡。二手房市場中房東為促成交，主動降價的開始增多，一些高端房源降幅可達10%。

再次，此次調控的方式及時機和2005年類似，按照目前市場反應來判斷，未來6個月樓市將處于調整期。由于限購條件十分嚴厲且首付條件十分苛刻及對單身人士的“誤傷”，會壓抑較多的購買需求。從節奏來看，先是客戶量減少，接下來成交隨之而降，銷售價格出現松動，部分需要現金流的發展商或小業主需要面對現實調整銷售價格預期。不過預計約三成客戶被擋在限購門檻外，原先購買欲望可能轉化為租賃需求，因此租金價格有機會上漲。

最后，對有購買資格的買家而言，不妨抓住這次調控新政帶來的機會。調控新政會在一定程度上影響上海樓市的交易活力，在基本面沒有實際改善之前，銀行也失去了較安全的資金去向。調控加碼帶來的資金溢出，二三線城市看上去會有去庫存的機會，但資產安全性不高，地產留給銀行的款項比例只有30%-50%。如果滿足購房條件如今也是不錯的時機，當政府需要地產發揮作用帶動經濟提升時，放松政策后勢必帶來新一波的樓價加速發展。

（作者為上海中原地產總經理）