四部委發文規范土地儲備和資金管理 地方政府不得再向銀行舉借土地儲備貸款

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每經記者 王杰

與房地產相關的政策正在連續加碼出臺。

2月23日，來自財政部網站消息顯示，財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監會發布《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》。通知指出，各地區應當結合事業單位分類改革，對現有土地儲備機構進行全面清理，于2016年12月31日前完成。

從根本上治理去庫存

通知稱，各地區應當結合事業單位分類改革，對現有土地儲備機構進行全面清理。

通知指出，進一步規范土地儲備行為。土地儲備工作只能由納入名錄管理的土地儲備機構承擔，各類城投公司等其他機構一律不得再從事新增土地儲備工作。

易居智庫研究總監嚴躍進表示，這次對土地儲備機構的功能設置提出了要求，進而使得后續部分從業人員在土地收儲和出讓過程中，有更大的約束性。過去土地儲備機構一度被認為是“地主”，所以在土地出讓方面過于任性，而后續將逐漸用市場化的方式和手段來進行規范。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，此舉主要是為了規范土地儲備的相關規定，避免原來多頭儲備單位。

此外，各地土地儲備總體規模，應當根據當地經濟發展水平、當地財力狀況、年度土地供應量、年度地方政府債務限額、地方政府還款能力等因素確定。現有土地儲備規模偏大的，要加快已儲備土地的前期開發和供應進度，相應減少或停止新增以后年度土地儲備規模，避免由于土地儲備規模偏大而形成土地資源利用不充分和地方政府債務壓力。

嚴躍進認為，從源頭上遏制土地漫無目的的出讓，是為了從根本上治理去庫存的問題。如果土地儲備機構能夠開源節流，在土地收儲方面時刻和市場用地需求進行掛鉤，那么整個土地市場的供求關系就會更加匹配。此類做法也將迫使房企等用地部門后續必須重新調整拿地策略，尤其是必須時刻關注土地儲備中心的相關策略。

地方不得向銀行舉債儲備土地

中原地產首席分析師張大偉認為，這一政策主要目的更多是為了防范政府財政風險，從地方財政來說，很多地方政府土地儲備規模過大，而2015年土地市場分化，除一二線城市外，三四線城市土地市場流標數量較多，這種情況下，使得很多已儲備土地積壓嚴重。

中原地產研究部統計數據顯示，包含北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、重慶、廈門、大連等10大城市合計居住類住宅土地在2月因為春節影響，截至日前簽約住宅土地7宗，平均樓面價高達8872元/平方米，刷新了最高月度紀錄，同比2015年2月成交土地成交均價漲幅高達190%，雖然受到其中一線城市占比高的影響，但整體土地市場成交走高趨勢明顯。1月份成交均價也達到了7760元/平方米的高位。

對清理甄別后認定為地方政府債務的截至2014年12月31日的存量土地儲備貸款，應納入政府性基金預算管理，償債資金通過政府性基金預算統籌安排，并逐步發行地方政府債券予以置換。

同時，通知還明確，土地儲備機構新增土地儲備項目所需資金，應當嚴格按照規定納入政府性基金預算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統籌安排，不足部分在國家核定的債務限額內通過省級政府代發地方政府債券籌集資金解決。自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。地方政府應在核定的債務限額內，根據本地區土地儲備相關政府性基金收入、地方政府性債務風險等因素，合理安排年度用于土地儲備的債券發行規模和期限。

土地儲備資金主要用于征收、收購、優先購買、收回土地以及儲備土地供應前的前期開發等土地儲備開支，不得用于土地儲備機構日常經費開支。土地儲備機構所需的日常經費，應當與土地儲備資金實行分賬核算，不得相互混用。

首都經濟貿易大學房地產研究中心主任趙秀池教授認為，此政策主要在于規范土地儲備機構的市場行為，主要表現為精簡土地儲備機構，將一些可以企業化運作的業務進行分離，對土地儲備機構實行事業化管理；通過政府采購實施儲備土地的前期開發；所需資金通過發放地方政府債券來解決，不再向銀行舉借土儲貸款。此政策將使土地儲備市場運作更加規范。