上海閔行一地塊溢價143%拍出 改善型透支令房企盈利風險加大

每經編輯｜吳若凡    

每經記者 吳若凡

每一次地塊高價成交的出現，都意味著新一輪的房價飆漲。

12月10日，閩系房企金輝以28.15億元，在21家房企中殺出重圍，競得上海閔行區莘莊鎮地塊，溢價率143.28%，成交樓板價43790元/平方米。如果算上建安和各類成本，保本價須在65000/平方米以上。

就在上個月的25日，上海新江灣城也同樣上演搶地大戰。經過上百輪激戰，具有央企背景的信達地產以72.99億奪得新江灣巨型純住宅地塊，名義樓板價4.9萬/㎡，扣除20%保障房面積后，實際樓板價超過6.1萬/平方米，整體保本售價約8.7萬/平方米！刷新上海樓板價歷史記錄，可開發近12萬平方米的商品公寓和疊加別墅。

在上海，這樣的地價確實較高，但從開發商角度來說，現在可以拿的地已不多，此外，今年下半年以來，房企資金寬松也是促進土地市場火熱的一個重要原因。房地產的支柱地位再度被拿上臺面，公司債全面開閘，房企成為最大受益者。在目前流動性極度寬松的情況下，大型房企融資渠道暢通，央企、國企與大型民企都手握巨額資金，自然需要尋找出路，人口流入強勁的一線城市無疑是最合適的選擇，其中前景最被看好的也就北京和上海。

數據顯示，截至11月30日，20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元，在一線城市的占比高達44%。

今年前11個月，上海全市樓市成交均價為31890元/平方米。按照這個趨勢，上海房價會朝著什么方向發展呢？

今年市場火熱源于改善型需求的集中釋放，主要得益于“930”和“330”政策對房地產市場的松綁，使得長時間積壓的需求大量釋放。

從面上來看，一線城市新房存量低，土地供小于求，從需求端來說，每年都在穩定增長，因此預計一線城市房價每年會以6%~10%速度遞增。

但另一方面，在房企爭搶拿地的影響下，一線城市已經普遍出現了地價超過房價的現象。業內人士指出，北上廣深土地市場已經不是“面粉貴過面包”的問題了，而是“面粉遠遠貴過面包”了。開發商頻頻出手高價地，實際上是在對賭未來的房地產市場和貨幣政策，這中間存在巨大風險，意味著如果房價上漲不如預期，高價搶地可能會陷入無利可圖甚至虧錢的困境。

中原地產研究總監宋會雍告訴記者，目前一線城市的地價往往高于地塊周邊在售項目的價格，根本無法做盈利測算，企業只能根據對未來房價漲幅的判斷去預測盈利前景。

宋會雍表示，目前上海市場已經呈現出一個現象，即改善型需求正在向外擴張，而目前在改善類群體中，置換比重在不斷拉高。以顧村和江橋為例，置換比例占到七成，虹口區的瑞虹新城小區，其置換比例更是高達九成。這一現象表明，改善類群體的購買力已經見頂，實際購買力有透支現象。

以今天拍賣的莘莊地塊為例，目前周邊二手房價普遍在40000元/平米左右，如果按照改善型來算，總價應該控制在450萬/套以下，最多不能超過500萬，5萬/平方米已是極限。通過置換形式購買的比例也不會小于七成。此外，該區域內地段、配套、資源的缺失在短期內無法彌補，也是一大問題。