習近平今年首提房地產 釋放行業轉型新信號

每經編輯｜包雨朦    

（本文原載于“邦地產”微信公眾號）

昨天，習大大在中央財經領導小組第11次會議上又給樓市定了調：“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”

不過，多數人只關注到了前半句，但邦爺想說，后半句也是信號滿滿！

當你回答“怎樣讓房地產變得可持續？”這個問題時，很多信息就會浮出水面...

房地產模式會變！

習大大說要促進房地產業持續發展，那么怎樣促進？這里面就大有學問。

首先，告別原有的開發銷售模式，就是房地產業可持續發展題中應有之義。

任志強曾公開表示：“中國房地產一定要轉變開發運營模式，才可能有時代的轉變。”（并不只因為過去掙錢多，現在掙錢少了~）

泰禾集團董事長黃其森業說：“房地產是資金密集型行業，在國外房地產屬于金融業，不懂金融的人做不好房地產”。

所以，綜合很多開發商的觀點可見，未來房地產業會是以”資產管理“為主流。更多企業會去學習新加坡的“凱德模式”。企業在商業地產項目的不同階段引入不同基金，進行輕資產運營，力求在各個環節獲得收益，拓寬盈利來源。

實際上，在美國就很少看到單獨上市的房地產企業，大部分上市的都是基金、REITS，把資金搞活，以地產為依托發展金融產品是重要的趨勢之一。

機會點在哪些地方？

在我國傳統的房地產開發模式中，資產升值收益是開發商利潤的主要來源。因此，過去開發商常常會發生“土地競賽”，誰儲備的資產多，未來誰就有可能在升值中獲得更大的利潤。由此，囤地和捂地的現象也屢見不鮮。

但這種模式只適用于房屋升值速度較快的時期，因為它存在一個巨大風險：一旦資產升值速度低于資本成本，大量持有資產就會造成負價值。

而以新加坡凱德置地、鐵獅門、波士頓等為代表的發達國家的發展模式，核心理念是“私募+商業運營”或者是“REITs+商業運營”，這是將房地產金融和商業地產發展緊密結合，并借助REITs、私募基金等金融平臺來促成租售并舉。由此，大量的資產儲備，可以釋放出來并配置到經營環節。

這種模式下，效率越高的企業，優勢就越明顯，價值創造的空間就越大。

盛富資本與協縱國際總裁黃立沖認為，經過近十年的高速發展，一些龍頭房企的規模已經很大，想持續發展光靠房地產市場是很難的，因而“跨界”發展不可避免。房地產作為類金融行業，向金融行業滲透，是相對安全并合理的做法。

邦爺也發現，近年來，很多香港開發商就不愛介入房地產的實體開發，而是傾向于采用”財務投資“的形式獲取投資收益，像九龍倉入股綠城與龍湖，新世界與華人置業入股恒大地產等等。所以，對于一些獨立開發能力不強、但擁有強大融資渠道且擅長資本運作的房地產企業而言，未來向財務投資者轉型，同樣可獲得理想的收益。

對比海外的情況，中國內地暫時還沒有像黑石、麥格理那樣的大規模地產基金，相對較大的私募基金也只有上千萬的規模，因此專業的地產基金將有廣闊前景。

另外，城市更新也是機會。以上海為例，根據上海市第六次規劃土地會議“規劃建設用地規模負增長”、“以土地利用方式轉變倒逼城市發展轉型”的要求，上海已進入存量開發為主的內涵增長、創新發展階段，城市更新將成為資源緊張前提下，上海可持續發展的主要方式。

近年來，上海市就根據規劃建設用地規模負增長的實際情況，出臺了一系列激勵政策，采取存量土地優化利用等方式，鼓勵多方參與城市更新工作。

最后，邦爺還要補充一點。不知道大家是否注意到，昨天習大大還在講話中提到要“加快提高戶籍人口的城鎮化率”。這句話只字未沾房地產，但卻為房地產行業的可持續發展提振了信心。（可點擊查看邦爺關于人口和房價的文章《上海調控房價真實用意：讓每個城市新移民擁有自己的房子》）

不過，雖說行業發展方向美好，但實際操作難度大。比如地產基金持有物業模式，就面臨企業稅收過重，收益難以滿足投資人預期等問題。同樣，城市更新機會很大，但動不動就會有違章建筑的帽子被扣上。

所以，要讓房地產變得可持續，還得地方政府給政策，法規上給空間才行。