楊紅旭：短周期內樓市成交重要性已趨弱化

每經編輯 楊紅旭    

◎楊紅旭

國慶過后，各地樓市動態的新聞頗多，從中可以窺察市場風向。不過，東南西北風亂刮，風向哪里吹？近幾年全國樓市區域分化，強弱有異也屬正常。但同樣是報道一個城市，有報道說降溫的，有報道說上漲的，這就難免讓人一頭霧水了。

那么，該如何看待這些消息？又該如何穿透迷霧，看清當前市場形態與接下來的走勢？

首先，要清楚媒體報道的特性。很多老百姓，看到記者采訪的文章，尤其是大報大媒體的報道，就容易偏聽偏信。其實，部分記者為了追求觀點吸引眼球，會片面報道房地產市場，這也就解釋了很多媒體的觀點、包括嘉賓的觀點被證偽的為何并不少見。

這種片面報道的滋生有兩片肥沃土壤：一是全國市場很大，區域差異性也很大，地方媒體只關心該地區樓市，全國性媒體也常常只是例舉性報道，比如北京市場如何，上海房價如何；二是可以采訪的專家多而雜，包括經濟學者、房地產研究者、房地產從業者等，他們的水平參差不齊，觀點各異，自然會導致新聞觀點片面化。

其次，要明白房地產數據的內涵。很多新聞說，國慶長假期間，某某城市住宅成交清淡，相比8月、9月同期大幅下滑。這種說法具有很強的誤導性。長假期間，很多人出游，沒心思看房買房，而且有些城市的房地產登記系統在長假部分時段關閉。

筆者認為，這種情況下，長假期間的交易數據是失真的。可以拿這樣的數據跟往年國慶期間數據相比，但不能與上月同期進行比較。

通過數據看清市場，這并非一件容易的事，即便是業內人士，不懂數據內涵和數據之間內在聯系的大有人在，更何況普通民眾。簡單的選擇是，關注靠譜機構和靠譜專家的觀點即可。

就當前市場所處的房地產短周期的階段而言，住宅成交量的重要性已較半年之前弱化，同比和環比的重要性更是明顯下降，成交量只要不是連續明顯下滑，則不必擔心。此時，房價的重要性上升。而到了明年二、三季度，則必須重新高度關注成交量，那時它將決定房價何時變向。

再次，需要簡要分析當前樓市的形態。長假時間短，且非常態，期間成交數據不宜作為判斷市場的主要依據，向前追溯幾個月會更有參考價值。從全國來看，前8個月商品房成交面積同比增幅擴大至7.2%，回暖進程繼續。

從易居研究院跟蹤的30個典型城市來看，9月總體商品住宅成交面積環比8月增長3%，同比去年9月增長29%。雖然環比8月增幅不大，但9月成交量處于本輪反彈的高區，這個高區包含去年10月至12月、今年5月至9月，成交量只要保持在這個區間，市場上行的方向就沒有發生變化。

此時，在成交量處于高區（安全區間）的情況之下，應重點關注房價。從全國來看，前8個月商品房成交均價同比漲幅持續擴大至7.6%，回暖態勢依舊。從70個城市房價指數來看，8月份房價環比上漲城市數量過半，房價平均漲幅自今年5月上拐之后，繼續保持上漲態勢。

最后，要關注影響樓市成交量與價格走勢的外部因素。一方面，房地產政策繼續寬松，9月30日下調首套房貸首付比例至25%的新政，表明中央支持住宅市場的力度進一步加大。另一方面，貨幣政策同樣繼續寬松，尤其是美國加息進程再次延后，甚至可能推遲至明年，有助于我國流動性保持寬裕，有利于樓市繼續回暖。

總而言之，國慶期間全國樓市總體上仍呈現較積極的一面，在此形勢之下“銀十”可期，預計四季度全國市場總體繼續上行。

至于區域市場的分化，這是另外一個話題。廣大三、四線城市確實復蘇乏力，但也有所改善，不能一概而論。在把握全國大局的前提之下，關注區域市場，才是正道。

（作者為上海易居房地產研究院副院長）