“中國版MBS”即將落地，它才是推漲房價的核武器？

每經編輯 區家彥    

有了它，樓市再也不用擔心被誤傷了！

與美國相比，國內的房貸市場依然維持在商業銀行“一家獨大”的局面。截至2014年上半年，我國個人住房按揭貸款余額為10.74萬億元，但MBS產品幾乎沒有。自2005年以來，我國僅發行過4單MBS產品，總規模約為171億元，在房貸余額中的占比可以忽略不計。

于是，每當房貸緊縮，樓市總是免不了被誤傷。尤其去年，銀行紛紛收緊房貸額度，導致房貸利率普遍上浮，且放款時間延長，這是導致樓市出現深度調整的重要原因之一，連任志強也忍不住炮轟：去年房價就是被銀行“打拐”。

眼下，隨著監管層大力推動資產證券化，MBS的發展已經箭在弦上。考慮到目前房貸的基準利率已經跌破了2008年末的最寬松時期，如果MBS真能讓房貸利率進一步下行，購房者的月供負擔將進一步減輕，這對樓市無疑是重磅利好。

MBS雖好，卻難以引爆……

但邦地產君要潑一盆涼水：盡管MBS前景美好，實際推進卻面臨不少困難。

首先，對于投資者而言，現階段的MBS產品難有具吸引力的回報。根據申銀萬國的分析，在扣除銀行的發行成本后，國內MBS和5年期國債收益率利差僅有0.7%，遠低于美國版MBS與5年期國債之間約2.7%的利差，考慮到MBS的風險系數高于國債，若沒有足夠利差空間的支持，預計愿意購買的投資者非常有限，更別提帶動房貸利率下行這一重任了。

另一方面，在美國，MBS的主要發行方為“兩房”（房地美與房利美），這兩家機構由美國政府提供信用擔保和背書，因此大大提升了投資者的信心。但目前國內尚無類似機構，單靠商業銀行自身的信用擔保并不夠。

第三，銀行缺乏沖動。目前住房按揭貸款70%的市場份額集中在五大行手里，但與去年上半年房貸緊張時期相比，由于目前經濟下行壓力較大，銀行貸款缺乏理想的投向，相對而言房貸仍是銀行的較優質資產。由于手頭上的錢不緊張了，銀行將房貸證券化后所獲得的資金也沒有太多理想的投向，因此短期內銀行不急于將貸款通過證券化轉移到表外。

所以，MBS的威力雖大，但要在短期內爆發不太現實，利率環境、政策支持、市場監管能否到位，將成為能否引爆這顆核彈的關鍵。