廣東自貿區利好落地 南沙樓市該漲價還是去庫存？

每經編輯｜區家彥    

每經記者 區家彥 發自廣州

人人都喜歡“于是公主與王子幸福地生活在一起”的童話。關于南沙的房價，也有這么一個戲劇性的反轉故事。

方興地產廣州公司的項目策劃經理陳偉，最近一年的心情緊隨著南沙樓市的變化跌宕起伏。位于廣州市南沙區鳳凰大道和蕉西路交會處的方興·南沙金茂灣，是方興地產進軍廣州市場的首個項目，按照方興地產的設想，公司將斥資100億元把其打造成大型濱海城市綜合體。

但計劃往往趕不上變化，當方興在去年籌劃開盤計劃之時，去年6月突然傳出自貿區申報暫停的消息，沸騰的南沙樓市瞬間冷卻，部分樓盤率先降價出貨。

克而瑞的統計數據顯示，去年3月南沙區成交均價高達11985元/平方米，但到了7月份，成交均價已經下跌至9925元/平方米，跌幅達17%。部分樓盤如時代南灣，售價從去年上半年的16000元/平方米直降至最低12000元/平方米，降幅超20%。

突如其來的市場變化讓陳偉與方興都承受了巨大的壓力，盡管他們決定在11月以11000元/平方米的低價開盤試探市場，推出的100余套公寓全部售罄，但后續銷售壓力依然艱巨。

南沙區住宅去化周期從去年5月起，一直維持在20個月以上，即便到了11月，去化周期依然高達25個月。要在天量供應中殺出重圍，競爭的殘酷程度可想而知。

所幸，廣東自貿區獲批的消息在去年12月終于落實，南沙樓市終于迎來生機。就在當月，南沙住宅成交量達到1062套，創出年內新高。今年第一季度區域住宅成交2557套，同比去年同期大增117%，銷售均價也從去年10月的低點9331元/平方米回升至今年3月份的10375元/平方米，帶動南沙的庫存去化周期大幅回落至16個月。

4月21日上午10時，廣東自貿區在南沙正式揭牌。自2012年10月晉級國家級新區之后，南沙迎來了這個重磅級政策大禮包。

作為廣州11區中“政策市”特征最明顯的區域，南沙近年來的樓市發展與國家政策緊密相關。去年年中到去年12月，區域樓市實現“V型反轉”，眼下區域樓盤紛紛重拾漲價大旗。邦地產記者注意到，方興南沙金茂灣新一期的售價已經漲至12304元/平方米，南沙濱海花園、中惠璧瓏灣、南沙萬達廣場等項目，今年以來售價漲幅更在10%以上。

這個云集了萬科、保利、富力等60多家全國大型開發商的新晉自貿區，正在醞釀著新一波的漲價潮。

但，童話會成真嗎？

在南沙代理了多個樓盤的中原地產項目部總經理黃韜并沒有那么樂觀。他認為，盡管南沙樓市已經出現見底回升的跡象，但目前的漲價更多只是去年調整以來的超跌反彈，大多數樓盤的售價甚至沒有回到2014年初的水平，最大的隱憂在于，目前區域的絕對庫存量依然高企，考慮到今年預計南沙的新增供應量達到1萬套，盲目的漲價有可能導致開發商錯失出貨的良機。

“南沙擁有航運、制造業產業優勢，且可依托廣州廣交會等商貿優勢，但自貿區商務氛圍的成熟需要一個過程，即便是上海自貿區，也是經過兩到三年才完成改革試驗。”戴德梁行策略發展顧問部聯席主管及董事邵豐也認為，目前南沙區商務氛圍較弱，基礎設施還處于建設完善階段，自貿區商務集聚需要1~2年的緩沖期，商貿服務要成熟，更需3~5年時間。如果后續缺乏實質上的利好持續推動，無法吸引自住型買家進入，如何消化巨大的庫存將成為難題。

陳偉與他的同事正忙于5月初的新一輪推貨計劃。他對邦地產記者說，目前公司沒有考慮漲價，速戰速決、趕快出貨才是目前最重要的任務。

這就對了，千萬別相信童話故事里的完美結局。