投資商鋪也可能是“財富殺手”

每經編輯 樓財神    

很多人都知道“一鋪富三代”這句俗話，那些眼見為實的成功投資案例，也讓這句話成為他們投資商鋪的最好理由。但是，這個市場上也有案例，證明了一鋪不僅可以“富三代”，還能“窮一代”。

在今天上海南京西路的金三角“梅、恒、泰”邊上，有一個上海人十年前的財富夢想——南證大廈。在它底層的商鋪開盤銷售時，曾一度風靡整個上海灘。要知道，當時上海所有的市中心商業街底層都是“非賣品”，有再多的錢也買不到一套商鋪。

十年過去了，當年投資南證大廈商鋪的投資者也許會追悔莫及。信義房屋一位經紀人告訴邦地產記者，南證大廈底層商鋪的最新掛牌價是33平方米，總價240萬。這一價格相對于十年前的買入價，也許仍然有一倍的漲幅，但相比眼下上海的不動產購買力卻是大大縮水。

當年，買入南證大廈的人們可以用這筆投資很輕松地買下兩套浦東三林地區的住房。同樣是十年時間，浦東三林地區的房價，已經漲了將近五倍。而如今他們賣出商鋪的收入只夠付一套三林住宅80%的房價。

也許有人會說，買商鋪不是還有每年的租金回報嗎？

據邦地產記者了解，這一商鋪目前的租金是每年14.4萬元，即使十年的租金加起來，也只不過剛剛夠多買十平米的三林住宅，和十年前的不動產購買力不可同日而語。更何況南證大廈租金十萬元以上也是最近幾年的事，2007年這一商鋪甚至出現過空關、停業現象。

類似南證大廈這樣，讓投資者的投資價值縮水現象在國內的商鋪市場非常普遍。2010年以來，邦地產的各路記者曾經大量報道過開發商撕毀當年租金回報協議，不給投資者返租的案例。

邦地產記者還曾遭遇過中華商城、上海灘商廈等商業地產項目的投資人，因開發商的資不抵債，而遭遇損失的案例。

環顧國內商鋪市場，可以說是投資縮水的多，真正賺錢的少。不要說“一鋪富三代”，能在十年里投資不虧損，就已經很不錯了。

很多人想不明白，為什么一樣買房子，有租金回報的商鋪，卻遠遠不如沒有租金回報的住宅賺錢。做過商鋪營銷策劃的邦地產記者冒著可能被同行拍磚的危險告訴你：因為這個租金回報從根本上就是假的。

要知道為什么商鋪租金回報是假的，先得知道現市場上在售的商鋪租金回報是怎么來的？

在沒有承諾租金回報前，商鋪一般都是不好賣的。為了兌現承諾租金回報，開發商就會做一件事，先把商鋪售價上調40%或更多，然后按照每年5%~8%的水平，給投資者提供回報。說白了這個回報，其實是投資者自己的錢。

當商鋪銷售完成以后，開發商就基本懶得管商鋪了。經營的好不好，品牌怎么樣，需要不需要做些促銷活動。開發商才懶得管呢！

這樣做的后果，是導致商鋪十買九虧，能夠賺錢的非常少。

不要說那些賣給投資者的商鋪，就是開發商自己經營的商鋪，又有幾家是賺錢的？

看看各家房地產公司的投資物業租金回報水平，能有超過5%的，已經是上上大吉了，更多的商鋪，租金回報只能維持和一年期存款利率差不多的水平。

國內號稱最賺錢的商鋪——恒隆廣場、港匯廣場，他們的租金回報是和十年、十五年前，項目的投資成本相比。如果按照現在的價格，估計租金能夠有5%的回報就不錯了。

新鴻基的國金中心、環貿中心現在的生意很火，可是誰又知道他們剛剛開業時，部分鋪位單天的租金不超過十元。

開發商自己經營的商鋪尚且如此，由他們代為經營的商鋪又怎么可能是真正賺錢的？要知道，商鋪是所有經營性物業中經營難度最高的品種，而中國目前最缺的就是能夠有效地管理商鋪的資產管理公司。特別是，現在大家都知道，淘寶、京東把商場逼得有多慘。

偏偏商鋪的價格又往往要比同地段的住宅價格高很多。學過金融的人都知道，一筆投資如果風險大、難度高，它的投資價格就應該便宜。可是，現在國內商鋪的價格卻是反其道而行。

您說，投資商鋪不賠錢、不縮水，還怎么可能呢？