量增價穩成樓市特征 房價會否重演2009年？

30日，中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，將普通住房營業稅免征期由五年改為二年。

業內人士認為，四部委聯手打出“金融＋財稅”的政策組合拳與2008年末出臺的樓市政策似曾相識。2008年10月，中央出臺《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》等措施，規定個人住房轉讓營業稅“五改二”，首套房和二套房最低首付款比例下調至20%。隨著信貸、稅收等多重政策疊加，房地產市場迅速轉向，當年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50%；銷售額高達4.4萬億元，同比增長83%。

此次新政出臺，會否導致房價重演2009年的瘋狂上漲？專家普遍認為，在我國經濟增速放緩、結構調整的“新常態”下，盡管本輪新政將在短期內刺激樓市復蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經發生改變，“量增價穩”將成為2015樓市新特征。

供需格局悄然生變

據中原地產研究咨詢部數據，全國商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升，尤其二三線城市存量增長明顯，中國房地產供求格局已經發生了深刻的變化。

2009年，樓市的回暖是以首次購房為主的剛性需求最早撬動了一線城市樓市的堅冰，形成市場復蘇的“第一推動力”。此后，更多的改善性需求、投資性需求開始進場，并一度成為購買主力。

一位上海開發商回憶說，當時在有些城市，開發商不知如何定價，只好跟著周邊漲價的樓盤把價格往上調；有些城市，均價5萬元／平方米的豪宅，一天之內銷售額達40億元……此外，至第四季度，一些熱門樓盤的買家中投資者已占八九成。

瑞銀首席經濟學家汪濤認為：“事實上，中國住房的內在供求格局已發生變化－－當前的住宅建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來的需求。由于房價下降以及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”

瑞銀發布的研報顯示，根據2010年第六次全國人口普查數據，目前中國居民的自有住房占比達85%－88%，而在城鎮地區該比例約為75%－78%。城鎮住房建筑面積達179億平方米，農村達206億平方米。這表明，不考慮住房質量的前提下，2010年時城鎮和農村戶均已擁有約1套住房。

上海中原地產研究總監宋會雍說，對比2009年樓市政策出臺的節點，此次新政出臺的市場背景有明顯不同。“首先在供求關系上，當前樓市供求比達到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，當前供大于求的情況明顯嚴重；其次，當前市場還是靠剛需或者改善型需求的購買力在支撐，而2009年由于沒有限購政策，政策轉向可以更充分地吸納投資客入市；但現在市場上投資客相對減少，因為政策轉向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。”