送“城市客廳”下鄉能否撬動六億人的市場

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

◎每經記者 楊羚強 發自上海

每年春節期間都有一些節目賺人熱淚。去年春晚的《時間去哪兒了》，今年元宵晚會的《其實你不懂我的心》，都呼喚著在外打工的子女回家的心。

當李克強總理在2015年政府工作報告中提出，提升地級市、縣城和中心鎮產業和人口承載能力，方便農民就近城鎮化，并對包括農村公路等基礎設施予以解決，增加促進農民收入，提升基層醫療服務等內容后，人們看到了希望。

但是，《每日經濟新聞》記者調查發現，如果僅解決醫療、電力、飲用水等基礎設施，恐怕還難以讓人們安心在自己家門口就近城鎮化，他們還希望能得到更多的公共服務、就業機會和商業服務，這也許會成為開發商的商機。

小城鎮：商業地產新契機？

“現代商業在電子商務帶動下，已經全面進入小城市小城鎮，形成了新的商業網點和布局……生活在小城鎮的居民需要大品牌，需要小吃店也需要咖啡廳，需要線下做買賣，也需要線上談生意。建立一個集購物、休閑、娛樂、社交、文化教育為一體的城鎮生活服務平臺，很有必要……關系到房地產業新的發展。”在年前的一場論壇上，原建設部副部長劉志峰提出，在小城鎮發展商業，可能是商業地產開發的一個新出路。

此前，嘉凱城就在浙江店口試水開發了名為“城市客廳”的城鎮商業業態，提供集購物、休閑、娛樂、社交、文化教育為一體的城鎮生活服務平臺，在營業首周獲得了1500萬元的營業額。而整個項目的總投資不過5億元。

據國家統計局的統計，截至2013年末，我國農村人口仍然有6.3億，是一個很大的市場。包括淘寶、京東在內的電商都已經進入農村市場，并取得了不錯的業績。

和淘寶、京東不同，嘉凱城的“城市客廳”不僅提供商業服務的生活平臺，還提供車輛交管、水電、教育培訓等公共服務。嘉凱城方面坦言，部分省市目前的城鎮公共服務設施尚不齊全，迫切希望商業地產開發商能配套開發上述設施，供公共服務機構使用。

東興證券發表研報稱，每個“城市客廳”1/3左右建面作為政府政務和公共服務配套；融資方面，公司擬與中再資產管理設立城鎮化發展基金，這一模式類似于公用事業領域的PPP模式，既有利于地方政府降低債務，同時又能向地方民眾提供高品質的公共服務。而對于公司而言，引入大量資金的同時，也可以為商業地產帶來豐富客流，實現多方共贏。

盈利前景：要看城鎮化水平

盡管政府工作報告提出的就近城鎮化為商業地產開發拓展了新空間，但對開發商而言，能否大規模在中小城鎮發展類似嘉凱城“城市客廳”的城鎮商業，還有一個先決條件：就是當地城鎮經濟發展良好，居民收入和大城市差距不太大。

據2014年7月《農民日報》報道，諸暨店口鎮已經構筑了銅加工、汽配、管業、制冷四大產業集群，2013年，全鎮工業總產值801.6萬元，農民人均純收入37763元，這樣的數據，恐怕讓中西部縣級市都望塵莫及。而浙江2014年城鎮人口的人均可支配收入為40393元，是全國平均水平的1.62倍。

但是，類似店口鎮這樣農業人口收入和一二線城市人均收入差別不大的城鎮，在全國范圍內還不夠多。

住建部村鎮司司長趙暉日前曾表示，我國城鎮人口當中，就是城市和鎮的人口當中，居住在鎮的人口比例只有20%左右，像德國等國家大部分人是住在鎮里的。我國這個比例最近在逐年下降，與2000年比，小鎮人口的比例從原來的26%，下降到2014年的20%。

跟城市相比，小城鎮的城鎮化質量很差，公共服務商業服務很差，現代化水平與城市差距很大。

除了公共服務的因素外，一些專家還認為，很多地方的產業經濟沒有得到充分發展，導致不少農民必須到大城市就業，因此無法就近找到工作也是問題。

除此以外，趙暉還表示，在小城鎮絕大部分的地都是集體建設用地，集體建設用地不可流轉，所以要培育城鎮的內生機制，核心是土地。

雖然政府工作報告已涉及農村集體經營性建設用地入市的內容，北京等地也已進行了試點，但短期內不太可能大面積推廣。

嘉凱城方面也介紹說，目前公司洽談的城鎮商業項目，主要是國有建設用地，不會涉及農村建設用地領域。至于產業經濟方面的問題，目前嘉凱城也只是選擇那些人均收入比較高的千強鎮，而不會涉及千強鎮以外的領域。

從嘉凱城的經驗看，開發商在就近城鎮化方面的商業機會，更多還是在經濟實力較強的長三角、珠三角城鎮。

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城鎮規劃

制定實施城市群規劃，有序推進基礎設施和基本公共服務同城化。完善設市標準，實行特大鎮擴權增能試點，控制超大城市人口規模，提升地級市、縣城和中心鎮產業和人口承載能力，方便農民就近城鎮化。