“營改增”時代 三招讓房企減輕稅負

每經編輯 每經實習記者 林東岳 發自上海    

◎每經實習記者 林東岳 發自上海

面對“營改增”，房企的利潤水平很可能下滑，中小房企的生存空間將進一步受擠壓。同時還給企業財務核算、票據管理等提出了更高要求。在此背景下，房地產企業提升內控水平，成為一個重大命題。

上海新閔律師事務所高級合伙人劉福元向《每日經濟新聞》記者表示，待政策出臺后，房企還應當及時調整經營戰略以應對稅務風險，并根據上下游行業稅率差進行稅收籌劃，爭取減輕稅負。

方法一：多要增值稅發票

“營改增”時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業務處理和稅務核算轉化等難題。劉福元認為，稅制改革前企業就應該及時做好應對措施，諸如對會計賬簿的科目進行調整，提前做好對財務人員的培訓，以便改革后可以進行正確的會計處理。“營改增”之后，企業的稅負水平很大程度上由企業的進項稅額決定，增值稅專用發票在增值稅抵扣環節扮演重要角色，房企應加強票據管理水平。

杭州某稅務師事務所的高級合伙人向記者表示，為避免稅負加重，房企在購進貨物或者接受勞務時，一定要非常審慎。

首先，必須要求供貨方具備正規的銷售資質，一旦無法提供增值稅專用發票，就無法實現抵扣；其次，與施工企業進行工程決算時還應當獲取增值稅專用發票，否則在申請稅項抵扣時就會遇到困難；第三，應加強對虛假發票的識別和防范，仔細比對；最后，不能出于節稅的目的，就虛開增值稅發票給子公司或關聯方，這么做稅務風險極大。

方法二：擴大精裝房比例

房地產業“營改增”之后，房企為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，各家企業都有可能在企業既定的戰略框架內進行稅收籌劃。

其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額。

數據顯示，目前在一二線城市，精裝修住房比例已經達到新房成交總量的30%，但由于不動產轉讓目前仍然征收營業稅，精裝房售價較高，營業稅稅負相對較重。在“營改增”之后，房企開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，因此企業肯定會傾向于開發進項稅額較多的樓盤類型。

這樣來看，那些現階段就以精裝房為主要開發類型的開發商將會占得先機。資料顯示，龍頭房企的精裝房比例遠高于行業平均水平，其中，萬科的精裝房比例高達90%，保利、綠城、綠地、合生創展等企業的精裝房比例也都超過75%。

對中小房企來說，由于開發的多為毛坯房，如果因稅負加重而不得不調整開發重點，企業極有可能面臨一些轉型壓力，畢竟精裝房對企業實力有更高的要求，精裝房的高價也要求中小房企加快去化速度。

上述稅務師事務所高級合伙人表示，房地產業“營改增”對企業的去化能力是一個挑戰，由于增值稅＝銷項稅額－進項稅額，企業只有完成銷售之后才可以計算銷項稅額，因此，未來開發商不太可能為了等待房價上漲而推遲開盤時間。

方法三：剝離建筑業務

對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式是增加進項稅額抵扣，而上游建筑安裝業務正是進項稅額最主要的來源，因此，剝離建筑業務將是企業不得不進行的戰略調整。

據了解，建筑業也將被納入“營改增”行業，稅率為6%或11%。無論稅率高低，只要建筑安裝企業可以提供正規增值稅專用發票，就可以實現抵扣。《每日經濟新聞》記者了解到，當前的房企業務模式主要分三類：第一類，開發商自身只負責拿地開發銷售，建筑施工業務全部外包；第二類是以中南建設等為代表的控股集團，下設建筑公司和房地產公司兩個子公司；第三類則是建筑和開發業務并舉，這類企業多以建筑業為主營業務，同時具備房地產開發資質。

劉福元認為，房地產業“營改增”主要影響的是上述第三類企業，這些房企今后將面臨更大規模的業務模式調整，建筑、監理、安裝、設計等工程業務會全部外包。此舉將會細化分工，提升專業化管理水平，這也符合“營改增”對社會分工的初衷。

某房企稅務總監表示，“營改增”之后，房企肯定會將這些業務外包出去，以盡可能多地增加進項稅額，但如果總成本一定，這么做也無法明顯減輕房企稅負。