房企利潤(rùn)率短期難修復(fù) 資金鏈或更為寬裕

每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

楊羚強(qiáng)

中國(guó)人民銀行決定自2015年2月5日期下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)點(diǎn)，這是自去年6月央行定向降準(zhǔn)后的首次降準(zhǔn)。

對(duì)于降準(zhǔn)影響，各方說法不一，但有一點(diǎn)可以肯定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易額和房企的資金量都會(huì)放大。

這一點(diǎn)從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)數(shù)據(jù)上，已有所反映。

在過去一年間，央行有過兩次定向降準(zhǔn)，一是2014年4月25日起下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)縣域農(nóng)村合作銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。二是2014年6月16日起，對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且"三農(nóng)"和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

在經(jīng)歷了上述兩次定向降準(zhǔn)后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況和全國(guó)的商品房交易量都有較大幅度上升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年前4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資資金來源一直維持在6萬多億的水平，但到了5月，迅速升至7.8萬億元，6月更是增加至9.1萬億元的水平，此后企業(yè)投資資金來源總額一路上漲，至12月已經(jīng)達(dá)到15.67萬億元。

去年上半年，房企的本年度資金來源總量只有5.89萬億元，但到了下半年新增的資金總量超過7萬億元。

準(zhǔn)備金率的下調(diào)，對(duì)樓市的銷售額也有一定影響。上半年全國(guó)商品房的銷售總額只有3.11萬億元，而到了下半年，累計(jì)銷售額已經(jīng)達(dá)到了4.5萬億元。當(dāng)然，下半年銷售超過上半年，有限購(gòu)取消、二套房貸政策放寬等多種因素，但是央行定向降準(zhǔn)，也對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響。

不過，從目前的情況來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)榻禍?zhǔn)出現(xiàn)價(jià)格的迅速反彈。德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟說，從目前的成交情況看，開發(fā)商很難上調(diào)價(jià)格。中房信研究總監(jiān)薛建雄也持相同看法，因?yàn)楣?yīng)量仍然很大，房企難以通過上調(diào)房?jī)r(jià)修復(fù)利潤(rùn)率。

此前，由于降價(jià)以及土地成本和融資成本的上升，開發(fā)商利潤(rùn)率迅速下滑，目前已有十多家上市房企公告預(yù)虧，還有部分房企公告利潤(rùn)大幅下降，一些房企甚至透露目前凈利潤(rùn)率已降至4%的水平。

（上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)觀點(diǎn)）

對(duì)于降準(zhǔn)的做法，實(shí)際上此前一直有各類傳聞。最大的一個(gè)依據(jù)在于市場(chǎng)亟需注入流動(dòng)性。無論是從宏觀經(jīng)濟(jì)還是樓市經(jīng)濟(jì)的角度看，若沒有貨幣政策降準(zhǔn)的做法，此前很多救市方式的效果可能是"隔靴搔癢"。所以通過降準(zhǔn)，能夠通過貨幣效益而放大貨幣供應(yīng)量，并能夠直接增加商業(yè)銀行可貸資金，這對(duì)于釋放流動(dòng)性，以及促進(jìn)貸款利率的下調(diào)，有實(shí)質(zhì)性的意義。也充分體現(xiàn)了央行開始展現(xiàn)殺手锏的時(shí)刻。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，近期部分地區(qū)采取了政府收購(gòu)商品房的做法，背后體現(xiàn)的是庫存去化的較高壓力。但這樣的做法，其效果究竟如何，還是需要時(shí)間檢驗(yàn)的。而對(duì)于貨幣政策而言，通過政策傳導(dǎo)，基本上在短期就可以通過預(yù)期效應(yīng)來實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)各類指標(biāo)的變動(dòng)。比如銀行信貸會(huì)突然變得亢奮，房企在定價(jià)上會(huì)趨于強(qiáng)硬。

應(yīng)該說，在央行頻頻進(jìn)行政策刺激的情況下，購(gòu)房觀望情緒會(huì)繼續(xù)淡化，積極購(gòu)房成為關(guān)鍵。從房?jī)r(jià)指數(shù)的走向看，會(huì)因?yàn)榇舜窝胄胸泿耪叩淖儎?dòng)而加快房?jī)r(jià)止跌反彈的可能。

另外，對(duì)于置業(yè)者而言，若繼續(xù)觀望，可能會(huì)錯(cuò)過最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)。尤其對(duì)于一二線城市而言，在既有政策效益的基礎(chǔ)上，會(huì)因?yàn)榇祟愓叩寞B加，而出現(xiàn)市場(chǎng)供求雙方的入市情緒高昂。反過來這也產(chǎn)生了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，即經(jīng)濟(jì)從過冷轉(zhuǎn)變?yōu)檫^熱，從而帶來房?jī)r(jià)的快速上漲。這是地方政府需要提防的。

財(cái)經(jīng)評(píng)論人吳其倫：【降準(zhǔn)，當(dāng)防資金進(jìn)樓市】中國(guó)人民銀行決定，自2015年2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。微評(píng)：新年剛過，就開始釋放流動(dòng)性，而且是全面降準(zhǔn)，不是定向降準(zhǔn)，降幅高達(dá)0.5個(gè)百分點(diǎn)，看來，各方壓力大啊！不過，還是得防止資金進(jìn)樓市啊！否則，后果不堪設(shè)想！

任志強(qiáng)：水加熱了。

同策研究咨詢總監(jiān)張宏偉：降準(zhǔn)說明經(jīng)濟(jì)壓力較大，需要放水刺激穩(wěn)增長(zhǎng)；樓市變化馬上會(huì)反應(yīng)出來，尤其是春節(jié)后，一線城市房?jī)r(jià)步入上漲通道，二線城市存銷比開始普遍降低，15個(gè)月以下去化周期的城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，15月以上的還有去庫存壓力。三四線城市主題不變，因?yàn)閹齑媪看笕セ芷陂L(zhǎng)，還是要堅(jiān)持去庫存。預(yù)計(jì)后期減稅、購(gòu)房補(bǔ)貼、商品房沖抵保障房，甚至政府貼息、降息等刺激政策仍將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)，以千方百計(jì)去庫存。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉：信貸政策松綁的通道已經(jīng)開啟，樓市將獲益最大。"已經(jīng)明顯企穩(wěn)升溫的樓市，在再次降準(zhǔn)的影響下難免出現(xiàn)再次的暖上加暖現(xiàn)象，雖然12月公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示房?jī)r(jià)依然在調(diào)整，但一線城市特別是北京的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)環(huán)比數(shù)月上行，這種情況下，降準(zhǔn)將放大市場(chǎng)利好，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期將明顯向好。"

2014年2至12月全國(guó)商品房累計(jì)銷售額

<!--[endif]-->

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資資金來源