嚴躍進：讓湮滅的剛需出來透透氣

◎嚴躍進

在2015年達沃斯峰會上，國務院總理李克強在與國際工商理事會代表對話時表示，“中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地產的剛性需求是長期的”。“剛需長期論”給了中國樓市參與者一顆定心丸。但問題并沒有因此而結束，很多投資者面對復雜的2015年樓市環境，依然疑惑重重：現實中的房地產剛需究竟去哪兒了？

衡量住房需求的一個重要指標就是庫存量。從國家統計局的數據看，截至2014年12月底，全國商品住宅待售面積達40684萬平方米，同比增長25.6%。換而言之，若按100平方米一套住房的標準計算，全國將近400萬套現房正處于空缺和閑置的狀態。

國家統計局的另一組數據也凸顯了尷尬。1月20日，國家統計局公布了2014年中國人口數據。在有關人口年齡結構變化的數據中，可以看到，全國16周歲以上60周歲以下的勞動年齡人口為91583萬人，比2013年末減少371萬人。這已是我國勞動年齡人口連續3年下降。同時，60周歲及以上人口為21242萬人，占總人口的15.5%，比2013年高0.6個百分點。勞動年齡人口和老齡化指標一直是房地產拐點論的重要參考指標。此類數據的背后，似乎說明人口紅利確實在不斷被老齡化趨勢所侵蝕。

近期市場的一些動向也似乎暗示樓市需求不足的困境。最典型的就是港商李嘉誠撤資，似乎預示了樓市高速增長態勢已停滯。加上近期房價同比跌幅依然在擴大、人民幣匯率貶值預期加重、房企加大轉型力度等因素，都使得市場觀察者發出質疑：中國樓市到底行不行？所有這些困惑，實際上都聚焦一個謎：中國房地產剛需規模到底還有多大，未來剛需積極釋放的潛力又有多大？

從消費層次看，所謂的房地產剛需，主要是指城市中普通一二手住宅的購置和租賃需求。監測此類需求的大小，可以從觀察2014年下半年的成交狀況中得到相關信息。雖然2014年上半年市場莫名其妙地降溫，但是到了下半年隨著限購限貸政策的松綁，以及央行降息政策效應的釋放，市場成交量得到較好反彈，并在2014年末出現翹尾行情，部分城市去年12月份成交量甚至超過了2013年3月份的歷史新高數據。

這一現象也印證了 “剛需長期論”的觀點。在中國房地產市場，很多剛需并沒有得到有效釋放，而是因種種原因湮滅了。

造成剛需湮滅的原因有很多。在一個相對不健全的金融制度環境下，很多購房需求難以得到有效釋放。現實生活中，很多大城市的年輕群體工資收入比較高，但在湊齊首付款方面依然有難度。即使按揭貸款利率出現下滑，此類剛需群體依然會“無動于衷”，因為面臨首付款湊集的難題。同樣，在房價走勢不確定的情況下，購房者的觀望情緒會比較重，很多人幻想房價能夠繼續下跌，所以很多置業計劃都被人為地往后推。最后房企在去庫存上顯得很焦慮，而購房者也往往以茫然的態度對待剛需置業。

要讓此類湮滅的剛需真正得到釋放，關鍵是要學會在機制上進行各類創新。通過制度優化、主動作為，才能真正讓這類被壓抑的剛需鉆出來透一口氣。

一要學會“疏通管道”。若剛需釋放的管道布滿各類障礙，那么再強大的剛需也難以流露出來。最典型的例子就是住房公積金制度的改進。過去很多人會發現利用公積金貸款來完成置業計劃的難度比較大，所以最后就采取了積累首付款，或者轉向商業貸款等方式來購房。但此類做法往往使得購房成本加大。而通過讓剛需購房者優先享受公積金貸款的優惠，能夠激發此類壓抑的剛性需求。打通了公積金貸款這樣一個通道，能夠讓更多剛需購房者通過此類政策加快完成置業計劃。

二要學會“割韭菜”。若將剛需釋放視為“拔蘿卜”，那么就會出現“拔一個蘿卜留一個坑”，最后房企和地方政府會發現已無 “蘿卜”可拔。這顯然是一種靜態的思維。若把剛需釋放理解為“割韭菜”的動作，那么就容易迎來“割了一茬又一茬”的良好態勢。目前很多房企開發養老地產，卻忽視了目前老年群體的一些新特征。比如在完善的社會保障制度下，很多老年群體的消費能力絕不亞于年輕人。此類消費能力背后的需求自然值得房企重視。

三要學會“剝洋蔥”。從馬斯洛需求層次理論看，人的需求遵循從低層次向高層次演進的規律。很多房企對于消費者需求的認知顯然還停留在單維度層面。隨著中國國民經濟的增長以及消費觀念的轉變，很多看似奢侈的消費行為，會逐漸演變為剛需類型的行為。過去做旅游地產，是針對高消費、高生活品質的群體。但未來在社會進步的助推下，將會有更多的普通老百姓愿意享受此類旅游服務，即休閑地產背后的剛需群體規模會逐漸增大。

讓湮滅的剛需出來透透氣，并非一件難事，關鍵在于要對社會需求進行重新定義和詮釋。忽視潛在的剛需，或者悲觀地認為中國房地產市場剛需面臨枯竭的困境，都會陷入被動的局面。政府、房企和購房者應齊心協力，加快完善住房分配、金融財稅、社會保障等政策，通過循循誘導的方式，勢必能激發出壓抑的剛性需求。細水長流的需求釋放模式，恰能為未來住房市場增添穩定性。

（作者為上海易居房地產研究院研究員）