2014-12-25 00:44:09
每經編輯 每經記者 于垚峰 發自新余
每經記者 于垚峰 發自新余
當全國大多數城市的樓市在寒冬中苦苦掙扎時，三、四線城市樓市所遇到的困難更加艱巨。
歲末之際，江西新余市的樓市又迎來了瘋狂的促銷，8.5折、8折的告示滿天飛，甚至還有樓盤推出了7.5折的促銷廣告。
《每日經濟新聞》記者近日從新余市有關部門獲得的數據顯示,新余市目前可供銷售的商品房總套數為59880套，總面積達621.51萬平方米，其中住宅套數39474套，住宅面積438.59萬平方米。
城市后續發展力量被透支
新余作為江西新興的工業城市，一直有成為贛西中心城市的打算，做大經濟總量和擴大城區面積，成為當地政府雙管齊下的解決之道。
新余市政府在著力發展鋼鐵、光伏等千億產業的同時，建設了一大批市政工程。仙來大道、抱石大道、仙女湖大道、抱石公園等一批市政工程先后完成。2013年底，新余市城鎮化率已達到66.43%。
新余市一位不愿具名的處級干部向記者表示，2003~2009年，新余的發展的確很快，城市面貌有很大改善，但也一定程度上透支了城市的后續發展力量。
“受大量拍地影響，新余樓市的價格一直低于江西省的平均水平。從這個層面上看，對老百姓來說，還是適合居住的。”新余市政府一位官員表示。
《每日經濟新聞》記者在新余采訪時，曾以準備購房者的身份前往一家樓盤的營銷中心看盤，在登記了電話等信息后，次日便接到了五個新余樓盤營銷人員打來的電話。
“現在樓盤冷清，幾乎所有樓盤都共享了顧客的資源，只要你去看盤，馬上就會有樓盤找到你。”一位置業顧問告訴記者，這是新余樓市業內通用作法。
在一家名為華府之家的樓盤，置業顧問小李稱，為了年底沖量，現在購買其樓盤的房屋能夠享受8折優惠，平均下來均價在3300元/平方米左右。
年底打折的樓盤遠不止這一家，走在毓秀大道上，沿街兩旁到處是新開的樓盤，特別是在孔目江濕地公園周邊。11月中旬，新余恒大城新開樓盤8.5折優惠，精裝三房的銷售價格只需要4466元/平方米，此前該樓盤的均價在5100元/平方米，優惠力度可謂不小。
盡管年底將至，大部分樓盤都給予了不小的優惠，但購房的熱度一直沒有推上來，銷售不溫不火。
“樓市的冷清和新余的市情不無關系，新余的城市人口少，全市人口才110多萬，市區人口70多萬，而是大大小小的樓盤有二百多個，真正剛性需求的人不多。”新余房地產協會一位業內人士表示，新余樓市的價格一直不上不下，炒房也沒有市場，因此樓市一直顯得冷清。
上述人士還表示，新余樓盤的空置率比較高。“晚上如果沿著毓秀大道走一個來回，就會發現，兩旁不少已建成樓盤，有一半以上的房屋是沒有燈光的。”
根據新余房地產信息網統計的數字顯示，2014年11月，新余市商品房住宅的銷售均價為4032元/平方米。截至11月底，新余市可供銷售的商品房總套數為59880套，總面積達621.51萬平方米，其中住宅套數39474套，住宅面積438.59萬平方米。
按照新余市2014年前11個月銷售11738套的速度，在不新增商品房住宅的情況下，新余市商品房庫存量需要三年的時間才能消化。
房價墊底投資空間很小
新余最近幾年出現的房地產開發過量現象，與當地此前的指導思想不無關系。
2006年4月，時任新余市委主要負責人在新余市房地產業發展研討會上強調，房地產業作為第三產業的重要組成部分，顯示出了越來越重要的作用，大力發展房地產業，不僅有利于培植城市新型支柱產業，提升城市綜合競爭力，對于城市形象的塑造、品位的提升、功能的完善、管理的加強以及特色的凸現都具有積極意義。
此后，新余市土地出讓呈現快速上升的趨勢。2008年市區房地產開發土地出讓面積為3396畝，在經歷了金融危機之后，2009年大幅減少至1321畝，但是2010年又上升至2276畝，2011年為2598畝。
江西省社科院一位區域經濟專家認為，新余市在這個時間段，進行了大量的城市基礎建設，政府的財政能力有限，拍地可以短時間內補充地方財政的收入。“加上新余當時要擴大城市建設，也需要土地的支撐。”
據新余當地一位開發商介紹，新余的地不僅拍得多，還拍得便宜。新余市體育館附近的暨陽地段剛開發時，最便宜的地價僅為20萬元一畝。“有一些地產商一次性拿地1000畝，這一塊地就可以開發10年。”
地價的高低直接影響房價的高低，偏低的地價導致新余的房價偏低。據最新統計，今年前11個月，新余市商品房住宅銷售均價3890元/平方米。這個價格在江西省11個同級城市中排名墊底。
江西省房地產協會一位副會長在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“投資空間很小，但對剛性需求的老百姓來說，非常有利。”
“2013年新余房價同比上漲了5.59%，這個漲幅只比銀行定期存款利息高了不到1個百分點。”一位資深地產業內人士向記者表示，新余偏低的房價，讓當地樓市的投資空間變小，加之新余城市小、人口少，總需求并不大，大量的住宅空置。
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