品牌房企搶灘天府新區 探尋“產城融合”機會路徑

成都天府新區獲批升級為國家級新區后，各大地產商們都在盤算著如何把握“成都中軸線以南”的這片“國字號”新區的發展機遇。在土地市場上，反應迅速的品牌房企紛紛“南下”拿地，將版圖拓展至天府新區。面對高端產業云集的天府新區蘊含的巨大發展潛力，地產商們試圖通過推出多元化、差異化的產品，結合天府新區的“產城融合”發展思路，探尋自身與天府新區共同的成長路徑。

與此同時，天府新區目前面臨的公共配套、基礎設施方面的缺口，引得國內外資本涌動，包括新加坡等海外資本也開始躍躍欲試，試圖分得一杯羹。

每經實習記者 丁舟洋 發自成都

近兩個月，成都天府新區因獲批國家級新區而成為四川省最受關注的區域之一。11月13日，四川省提出到2025年實現“再造一個產業成都”的目標，隨著規劃的落地和政策紅利的釋放，天府新區價值日漸清晰。

事實上，眼光敏銳的品牌房企早已捕捉到天府新區地處“成都中軸線以南”的發展機遇，甚至在2010年天府新區成立前就開始布局。正式進入國家級新區建設階段，站在更高起點的天府新區，其開發優勢何在？房企又該如何把握其中的機遇？

作為天府新區總規劃設計的一員，中國城市規劃設計研究院西部分院副院長劉繼華對《每日經濟新聞》記者表示，高端產業云集的天府新區，其發展潛力不在話下。將居住、娛樂、工業、產業融合成一體，則是貫穿天府新區發展的內核。開發商應把握不同區域的產業定位，分析其復合功能的類型，有針對性地提供匹配該區域發展的多元化產品。

多位品牌房企相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，他們關注的是如何結合天府新區的“產城融合”發展思路，找準自身與天府新區共同的成長路徑。

品牌房企搶灘城南

在成都城市中心南移的進程中，反應迅速的品牌房企也隨之“南下”，將版圖拓展至天府新區。

其中，起家于天府新區的成都蔚藍卡地亞集團，6年來在該區域開發了兩個高端項目。今年8月底，蔚藍卡地亞斥資10億元拿下天府新區兩幅地塊，合計366畝，并從做高端樓盤轉型至打造涵括寫字樓、住宅、商業、教育等業態在內的大型城市綜合體。

“前兩個項目的經驗也印證了高端客群、高端產業是天府新區的主流方向?！蔽邓{卡地亞營銷總監肖肖告訴《每日經濟新聞》記者，結合天府新區“產城融合”的發展規劃，新的商業綜合體項目將著眼于“國際化人居服務”。

記者梳理公開信息發現，僅天府新區的天府新城、華府板塊兩個片區就分布了超過60個商品房項目，吸引了包括保利、九龍倉、佳兆業、中信地產在內的近20家品牌房企入駐。今年8月，天府新區推地近3000畝，占當月全成都供地的60%，成為今年成都土地市場的主力軍。

11月8日，中洲控股（000042，SZ）發布公告稱，公司全資子公司成都深長城地產擬收購成都銀河灣地產100%的股權，交易對價約12.6億元。

據記者了解，上述標的公司目前主要有一塊位于天府新區錦城湖板塊的近200畝待開發用地。業內人士表示，按照上述地塊的稀缺位置和僅2.7的住宅容積率來判斷，該地塊極有可能走高端洋房路線。

在中信地產成都有限公司營銷總監程婧婧看來，提檔升級的天府新區起到了“筑巢引鳳”的作用。高新產業的引入，基礎設施的完善以及生活配套的快速搭建，帶來了大量常住人口。對于開發商而言，這些常住人口就意味著潛在客群。由于看好天府新區的整體戰略和資源配置，中信地產把成都公司未來的發展重點放到了天府新區。

11月13日，《每日經濟新聞》記者從天府新區發布會上獲悉，中信集團與天府新區簽訂了一攬子合作協議，涉及產業、金融以及房地產項目。同時，中信地產將涉足天府新區的公共基礎設施建設。

天府新區將劃分35個產城單元

根據《四川省成都天府新區總規劃（2010～2030）》，到2025年天府新區將“再造一個產業成都”，基本建成以現代制造業為主、高端服務業聚集、宜業宜居宜商的國際化現代新區。

值得一提的是，與以往許多城市不同，天府新區的規劃突破了過去按生活、生產等功能區劃分的傳統思路，提出“產城融合”的理念。

西南交通大學建筑學院院長沈中偉此前在接受媒體采訪時表示，過去以消耗能源、資源為特征的工業化城市在生產區排放大量污染物，因此只能把工廠區和生活區獨立分區。

“隨著城市發展，產業與城市從脫離走向融合。提升人們的居住品質和城市效率，是適應時代發展的必然選擇。”沈中偉認為，產城融合要求一個區域有落地的高端產業、支撐產業的人才以及配套的城市服務功能，這些能就近解決人們工作生活中的各種需求。

按照產城融合、組團布局、宜業宜居的空間布局要求，天府新區被劃分為35個產城單元，每個單元人口規模在20萬～30萬，用地規模在20～30平方公里，中間由大面積的綠化帶隔開，不同產業單元之間用軌道交通和快速通道相連接。作為產城融合建設的參與者，地產開發商對天府新區供給與需求的變化感受最為直接。

肖肖認為，天府新區在尋找開發商合作伙伴時，會按“產城融合”的思路去衡量，“不會說有錢就能進來”，應會更加重視把控城市的走向，而不是僅注重單個項目的品質，同時還會考慮項目與產業的整合效應，避免項目雷同與重疊。

縱觀天府新區的產業布局，高端制造業和服務業的發展趨勢非常明顯。按照“產城融合”的構想，天府新區的住宅項目和生活設施無疑要匹配高端的產業特征。

“高端產業本身，也有許多不同的細分領域?！眲⒗^華對《每日經濟新聞》記者表示，同屬天府新區，隸屬不同行業的客群需求也不同，“比如成都高新區的世界500強企業的白領居住需求，就和龍泉驛區的汽車工程師不同?！?/p>

多元化的需求衍生多元的地產業態，劉繼華認為，開發商要結合當地的產業定位，差異化地提供多種類型的業態，這樣就會有很大的發展空間。

配套設施不容忽視

“在產城融合的背景下，開發商的價值絕不僅是單純地建房子，也不是靠低價立足?！背替烘赫J為，除了為當地帶來稅收和運營商業項目的貢獻，開發商還要思考能提供哪些支撐區域發展的資源。讓當地居民生活更方便、讓當地企業發展更高效，是房企從簡單的地產開發轉向城市運營商的重要標準。

一般而言，一個新區的成熟，需要時間來培育，即使該區域有較快的發展進程，也需要項目本身在區域配套豐富前拿出資金投入運營。

談起中信地產培育新區項目的經驗，程婧婧認為，在新區建設項目要大地塊，因為只有大地塊才有空間做配套。此外，大地塊的住宅還有大量集聚人氣的好處，再通過商業配套把人氣轉化為消費力。

隨著房地產進入 “白銀時代”，傳統開發、運營模式遇到天花板，開發商紛紛加速謀轉型，探索“城市運營商”或“城市配套服務商”新角色。

在10月21日“論道天府新區機遇在哪里”的房企懇談會上，德商集團發言人表示，在整個成都高新區的建設過程中，不少先期進入的開發商實際上都充當了 “先遣隊”的角色，在培育項目的同時也帶動了配套設施的發展。

程婧婧認為，如果開發商不運營項目周圍的配套服務，僅靠低價把成都主城區的客戶拉過來，那么該區域也成長不起來。長遠來看，開發商也無法取得真正利益。因為區域的價值起不來，房價也起不來。

對于地方政府而言，天府新區的持續運營亦是其重要職責。清華大學建筑學院副院長毛其智認為，“天府新區在建設過程中要注意避免全盤掃網，應突出建設重點，爭取每一步都有實際收益，盡快回收資金，每個項目能夠盡快、充分地發揮作用?！?/p>