“長三角同城”正醞釀 虹橋商辦物業價格已達3.8萬

2015年，備受矚目的上海車展將從上海浦東國際博覽中心搬到虹橋中國博覽會會展綜合體。“車展向西”成為大虹橋規劃起步多年后一個關鍵性節點。日益擁擠的上海浦東，漸漸將部分功能讓位于日益成熟的大虹橋。 虹橋區域已經出現倉儲緊張的跡象，寫字樓空置率低。連續多個季度的數據顯示，虹橋商務區的寫字樓租金持續上漲。而在住宅行情遇冷的2014年，虹橋商務區商辦物業的售價卻在大幅攀升，銷售速度遠超市中心。一些企業和個人，搶在大虹橋起飛之前這一時機大舉投資虹橋商務區。 由于虹橋商務區內用于出售的寫字樓屈指可數，價格處在快速攀升階段。而唯一臨水的虹橋天街雖然賣出3.8萬元／平方米的高價，仍然在最近的半年內快速銷售。 長三角同城 大虹橋規劃有著可供參考的國際案例。在日本，隨著新干線的開通，圍繞東京形成“大東京”一體區域。虹橋的“國家會展中心”在落子之前經過了一番競爭。廣東希望將這一重要會展項目放在廣州，而決策層最終還是選定了虹橋。 高鐵的發展，讓“長三角同城”不再只是愿景。虹橋商務區位于上海西側，長三角核心，緊鄰虹橋交通樞紐，總占地面積86.6平方公里，是陸家嘴的3倍。根據設想，未來將形成東有“陸家嘴”、西有“大虹橋”的杠鈴格局，是上海未來與陸家嘴相同量級的核心CBD。 虹橋商務區東側是世界上最大的虹橋交通樞紐，除依托民航、高鐵實現了長三角一小時經濟圈外，還有上海絕無僅有的5條在建或已通車的地鐵。 而虹橋商務區的西側，正是將上海車展從浦東“搶”過來的國家會展中心。虹橋商務區早在幾年前土地出讓時就吸引來一大批知名房企，其中包括龍湖、萬科、瑞安、富力等。隨著多家房企在虹橋商務區的項目逐漸開盤，近期價格快速攀升。 整個2014年，上海樓市一直處在低迷狀態。而在虹橋天街，面對客戶擁擠的場景，前來探訪的業內觀察人士表示：“長三角民營企業一向發達，企業主商業嗅覺靈敏。早在2008年住宅市場低迷時就有溫州企業大舉投資樓市，在眼下的樓市谷底踴躍投資虹橋商務區的商辦物業，就是想搶在大虹橋騰飛之前，低價入市。” 目前已經不斷攀升的區內價格，在業內人士看來，仍然屬于“谷底”。 虹橋天街：高價仍火爆 今年10月，協信地產將虹橋商務區物業以2.8萬元／平方米的價格賣給平安信托，物業類型是帶底商的寫字樓。而萬科等知名房企也在虹橋商務區展開商辦物業交易，價格在3.1萬元～3.2萬元／平方米這一區間。 筆者近期了解到，虹橋商務區的龍湖虹橋天街項目的售價已經高達3.8萬元／平方米。該項目于今年6月底開盤，近半年迅速去庫存化，已經超越了公司預定的目標。 除了為自己的企業選擇辦公樓的中小企業主外，一些具有特色產業的地區商會、企業家團體，“組團”前來選樓。其中包括經營多年，出口海外的家具制造之鄉，以及紡織之鄉的企業們。客戶不僅來自長三角，還有來自其他距離較遠的省份，希望在長三角落子，以享受物流、出口、供應鏈便捷的企業主們。他們往往集體下單，從而在未來的經營中保持合作的便捷。 目前搶先入駐龍湖虹橋天街的客戶群較為多元，有的客戶選擇買下一整層，購買一到兩個單元的客戶也不在少數。龍湖虹橋天街開發的寫字樓單元最小面積的在100平方米以下，其中主力面積段為150~200平方米，而整層面積可達到1400~2000平方米。 除了一些來自制造、商貿行業的中小企業客戶入駐之外，龍湖虹橋天街最引人注目的是個人投資者。那些凈值在一兩千萬的個人通過投資寫字樓，獲取租金及物業升值的回報。這在以“只租不售”為行業慣例的上海市場，并不多見。由于供應稀缺，投資者早早下單。 “有一位韓國明星已經定下在龍湖虹橋天街投資。”虹橋商務區內部人士告訴筆者，韓國藝人向來重視投資理財，近來韓劇在中國大熱，韓國投資者看好中國市場。 高緯環球今年第三季度報告稱，虹橋商圈的大部分甲級寫字樓常年維持滿租狀態。陸家嘴和虹橋商圈的租金保持穩定上行，環比上季度分別上漲1.6%和2.8%。 熱銷為何？ 虹橋商務區是上海市“十二五”重點規劃區域，虹橋商務區管委會為上海市政府直派管理機構，上海市范圍內享有如此政策的只有自貿區、陸家嘴和虹橋商務區。 上海市政府已斥資100億建設虹橋商務區內的20個基礎設施項目和功能性項目，國家會展中心由商務部和上海市政府共投資150億進行建設，開發商投入的資金成本也不容小覷。從政府到民間，投入虹橋商務區的資金形成滾雪球的模式。 虹橋商務區分核心區一期以及核心區二期。其中龍湖虹橋天街因位于核心區一期最優的位置。龍湖虹橋天街是純商辦項目，并不與住宅“混搭”，而商業方面由龍湖開發購物中心配套。區內其他寫字樓的的商業配套以寫字樓底商為主。 “地段好、升值空間大、樞紐與會展中心的不可復制性和稀缺性。”一位虹橋商務區內部人士解釋稱。這就是為什么龍湖虹橋天街為什么在售價明顯高出區內其他項目時，仍然引來大批投資者。 虹橋天街與其他緊靠高架或高鐵軌道項目不同，所有產品均臨河而建，且緊鄰綠化帶景觀，為企業提供安靜、舒適和綠色生態的辦公環境。被公認為核心區內位置最好，環境最佳的稀缺沿河景觀辦公。 虹橋商務區核心區一期10個項目中，8個項目的開發商全部自持，龍湖虹橋天街的21萬平方米商業也由龍湖全部自持。一些開發商看好這一區域內的投資價值，并不愿意馬上出售。 名企相繼入駐 目前世界上最大的綜合交通樞紐已經在虹橋商務區附近落成，國家會展中心明年6月份將竣工，在今年年底時會投入試運轉。 整個虹橋商務區核心區各大地產商會在2015年集中交付，其中包括瑞安的虹橋天地項目。羅氏公司已經確定將從市中心靜安寺附近的會德豐廣場搬遷至虹橋天地。阿里巴巴、臺達、拜耳等知名企業也相繼確定入駐。 據國際貨幣基金組織于2014年10月發布的經濟展望，在中國經濟向可持續增長模式轉型的背景下，預計中國2014年全年經濟增速為7.4%，2015年為7.1%。 在商業上，龍湖自持近20萬平方米的商業，涵蓋了從一線到大眾化品牌的各類業態，再加上對面瑞安的10萬平方米集中商業，已達到30萬平方米這一形成核心商圈的面積指標。目前上海西部片區商業分布較散，且以中低端消費為主，嘉定、青浦、松江等均沒有大型商業。依托嘉閔高架的通車，“龍湖—瑞安”商圈即將成為整個上海西區的商業核心，而人流的大量進入及區域知名度的飛速提升也包裝了整個區域內物業的升值及收益。 瑞安方面透露，瑞安主席在2006年已經看中上海西邊的發展。公司在2010年前后就拿下虹橋商務區項目，在年底就進行開發。與龍湖思路不同之處在于，瑞安堅持只租不售，投資者并不能購買瑞安的商辦物業。目前，龍湖虹橋天街是虹橋商務區最貴的項目。 目前，整個虹橋商務區核心區只有虹橋天街和綠谷可售，其他項目均為自持租賃，而綠谷是2000平方米起整層銷售，因此虹橋天街是核心區內唯一可以靈活滿足各種面積需求的可散售辦公。 高力國際今年第三季度報告稱，在經濟增速放緩的背景下，上海不同物業市場板塊將呈現差異化表現。對商務園區物業市場而言，“盡管未來供應體量龐大，但平均租金將在項目品質提升的支撐下持續攀升，該板塊投資需求亦將保持強勁。” 筆者從龍湖虹橋天街客戶中了解到，一些中小企業主認為，目前上海市中心可夠購買的商辦物業價格過高，看不到上漲的空間，而虹橋商務區在2015年全面交付前，仍處在一個價值低估的階段。對于在長三角地區興辦實業的企業來說，辦公樓是必不可少的，在虹橋商務區辦公，可以更有效率地與工廠、倉儲聯系往來，且固定資產的投資對企業來說風險更低。