京津冀市場一體化進程推進 濱海新區“第三極”作用凸顯

每經記者王杰發自北京 京津冀一體化的利好消息不斷。 為深入貫徹落實京津冀協同發展重大國家戰略，近日，天津市商務委會同北京、河北商務主管部門，經過深入研究探討，共同制定了“關于落實京津冀共同推進市場一體化進程合作框架協議商務行動方案”。 上述方案本著優勢互補、共建共享、統一開放和共贏發展的原則，確定了三省市商務部門在推進京津冀市場一體化方面的具體工作職責和任務分工。三省市將攜手合作，共同推進京津冀市場一體化加快發展。 中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，商務部門管轄對外貿易，天津又是北方的港口，這對天津無疑是一種直接性的利好。濱海新區作為中國“授權經濟”的典型地區，下一步將借助京津冀一體化發力。房地產雖然屬于區域性的市場，但是外來人口加速聚集，產業也隨之迅猛發展，這樣勢必帶動房地產業發展。 商務一體化促房地產業發展/ 根據三省市商務部門在推進京津冀市場一體化方面的內容，在建設統一開放的商貿流通市場方面，鼓勵京津冀零售業相互延伸、融合發展，為三地“老字號”企業、優勢企業和特色品牌發展創造條件。并發揮京津市場窗口優勢，支持三地商貿企業在兩市進行展示、交易，拓展市場空間。發揮各自在科技、信息、港口和物流資源方面的優勢，支持建設區域公共物流信息服務平臺，開展物流標準化區域合作試點，共同提高物流配送效率。搭建電子商務交流平臺，推進三地電子商務創新發展。 據北京電子商務協會副會長林亞介紹，三省市電子商務協會近期已進行了初步溝通，未來三地協會將定期洽談如何利用各方優勢資源協同發展電子商務產業。比如天津的港口優勢，可以幫助北京電子商務企業發展跨境電商業務。 在中國商業地產聯盟秘書長王永平看來，京津冀一體化中，交通是第一位的，第二位就應該是商業一體化。流通產業的流動性和活躍度最強，在核心區建立娛樂服務設施、MALL等大型商業項目，可以輻射三地人群。 上海易居研究院研究員嚴躍進表示，隨著京津冀一體化的推進，天津市無疑需要一些地標性城市綜合體項目，以便支撐商務一體化。 而在天津濱海高新區內，由高銀集團旗下高銀地產投資建設的“新京津高銀天下”大型城市綜合體即將承擔起這一職能。 高銀地產總部位于香港中環的國際金融中心，身處國際頂級CBD使得高銀不僅對頂級CBD有著深刻的認知，更有著超前的理念和開發經驗。多年來，高銀地產一直專注在內地發展高端優質物業項目，已積累眾多成功案例。 “新京津高銀天下”包含大型高端房地產項目富國高銀、天津環亞國際馬球會以及以高銀金融117大廈為核心的國際甲級辦公樓云集的中心商務區三大部分。 在三大部分的眾多項目中，高銀金融117大廈最為吸引眼球，這張媲美紐約帝國大廈的名片不僅填補天津打造國際化的商務中心進程中的“地標”空白，更將迅速帶領該中心進入世界級CBD的行列。 濱海新區橋頭堡作用凸顯/ 在京津冀商務一體化的進程中，濱海新區在天津的地位尤其重要。 濱海新區是我國北方對外開放的門戶、高水平的現代制造業和研發轉化基地、北方國際航運中心、國際物流中心和宜居生態型新城區，被譽為“中國經濟的第三增長極”。 濱海新區中心商務區是濱海新區9個經濟功能區之一，位于濱海新區的核心地帶。天津市濱海新區區委常委、天津市濱海新區中心商務區管委會主任鄭偉銘介紹，中心商務區的定位是濱海新區的行政中心、文化中心、商業中心和金融中心。 隨著京津冀協同發展升級為國家發展戰略，濱海新區中心商務區迎來了新的機遇。區位優勢、交通優勢以及政策優勢等，讓中心商務區成為承接北京功能疏解的優先考慮的地區之一。在新形勢下，中心商務區將努力發展成為推進京津雙城聯動發展的主力軍，打造京津第二金融街。 東疆港區是天津港的重要組成部分，是人工造陸形成的三面環海半島式港區。東疆港區具備國際中轉、國際配送、國際采購、國際貿易、航運融資、航運交易、航運租賃和離岸金融服務8大功能。 除此之外，濱海新區具有國內其他沿海城市沒有的優勢：首位港口，綜合指標8年第一；北方最大保稅區；與天津、北京兩個直轄市為鄰；1000平方公里鹽堿地，是生態用地、工業用地的良好資源；大西北是濱海新區穩定的能源基地；乘飛機一個小時，到達首爾，兩個小時，到達日本——這樣的優勢，世界港口城市少有。 通過自由投資與貿易、國際航運與物流、融資租賃等金融創新、高技術和高端產業聚集等優質要素與產業的聚集，濱海新區將與北京形成“國際港口-國際城市”的互動合作交流機制，并帶動河北形成“滄州-黃驊-曹妃甸-秦皇島”等沿海線性增長群落，深化港口、物流及電子口岸等合作，推動濱海新區作為京津冀的增長極，推動京津冀作為腹地的整體發展。 濱海高新區是重中之重/ 中國社科院區域經濟研究專家徐逢賢在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，商務一體化之后，天津濱海新區港口的優勢，將把北京的產品銷往國內外，也會促進天津對外貿易的發展。“也更有利于天津的發展，原因是天津市的常住人口大約900多萬人，北京市的常住人口達到了1380萬，商務一體化也間接擴大了京津市場面積，再加上流動人口，這也會對特色產品的經營狀況有所改善。” 徐逢賢進而表示，隨著京津冀一體化的加速，濱海新區的房地產業會有迅猛的發展，天津的沿海港口，又是南北交通的要道，人口來往的密度也在提高。濱海新區的規劃面積大，北京的產業轉移也在濱海新區，這樣一來，房地產市場相當大。而作為濱海新區中頗具代表性的濱海高新區更是重中之重。 據了解，坐落在濱海高新區的高銀金融117大廈，地上117層，建筑高度597米，大廈落成后，將成為華北地區最高的建筑。這座由巴馬丹拿公司設計的大樓93層以下為超甲級國際商務辦公樓，94層以上由超五星級酒店、觀景臺、特色酒吧、精品商業和屋面空中花園構成。 不僅如此，大廈的頂端三層更是暗藏驚喜。115層不僅設有空中高級會所，還配有世界上最高的無邊際游泳池；116層為視野開闊的大型餐廳，囊括世界各地頂級美食；117層為可旋轉的特色酒吧和咖啡廳，在享受休閑時光的同時可以俯瞰整個天津。大廈塔樓頂部為巨大的鉆石造型，整座大廈閃耀渤海之濱。 此外，官方曾透露，濱海新區第一位的改革是金融改革，這將彌補天津金融業遜于北京的短板。在這個過程中，高銀天下將為更多國際金融大鱷的直接入駐提供完備的軟硬設施，實現以融資租賃、股權基金等為代表的現代金融服務業態集聚化、產業化、體系化的發展，逐步形成天津金融業的發展特色。 一座城市的發展與其經濟的運行和商務區的繁華密不可分。未來，當金融、科技、人才和商業等在“新京津高銀天下”聚合，各種資源產生的化學反應將對天津的國際化之路產生難以預估的推動力。 牛鳳瑞告訴《每日經濟新聞》記者，房地產業是為城市化、工業化提供物質基礎的。工業地產就是為新型城鎮化提供物質基礎的，住房地產就是為城市居民居住提供物質條件的。 他認為，濱海新區借助京津冀一體化的發展契機，地位如日中天。所以濱海新區房地產將迎來新機遇。濱海新區要注重產城融合，使房地產業、居住、就業和生活融為一體，這樣也就減少了通勤的壓力。這也是以后發展的重要方向。 對于未來的住房需求，牛鳳瑞認為，我國的城市住房市場化改革，也才10多年的歷史，以前住房條件比較差，目前住房條件有所改善，但不是同步改善，有前有后是一種正常現象，改善型需求肯定是今后幾年的重要方向。 “新京津高銀天下”作為這座城市西南部區域的新都市商圈，將和這座城市一起打造新的經濟奇跡。 《《《 投資環境 京津冀將打造法制化營商環境 每經記者王杰發自北京 京津冀一體化有利于三地打造法制化營商環境。 依據京津冀三省市人民政府關于推進市場一體化進程合作框架協議及相關協議中，在著力打造法制化營商環境方面，建立京津冀打破行政壁壘工作對接小組，建立舉報投訴優先處理和合作處理機制，及時交換需合作協調解決的舉報投訴件，采取措施推動問題解決。 中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，京津冀一體化對于政府部門的規劃特別倚重，也對產業政策給予極大的希望。但是目前情況來看，要淡化政府部門的行為，讓市場去配置資源。品牌是企業行為，政府對此要加以保護，三地應該是一體化。“京津冀一體化的關鍵是生產力要素能跨區域流動，而目前所面臨的依然是填平鴻溝的問題。” 濱海新區有發展優勢 北京工商大學經濟學院貿易系主任、商業經濟研究所所長、教授洪濤表示，本次三地政府站出來開啟商業一體化頂層設計工作，為三地企業、市場形成共識具有較大推動作用。 洪濤坦言，三地企業、行業協會自發進行一體化合作過程中，頂層協調不夠充分，導致運作過程中出現了誰都想當主角的跡象，可能會導致新的過度競爭、資源浪費和重復建設等結構性趨同問題，地方市場為爭奪商戶而盲目發展，反而不能起到一體化應有的作用。 在行動方案的具體設計上，洪濤認為，應率先制定三地商貿流通方面的規劃、協調機制等內容。對于三地規劃，洪濤建議要避免一地或一個產業園出現大而全、小而全發展理念，北京應借助自身優勢，以創意、設計等上游產業環節為主，物流和實體交易部分應盡快向天津、河北轉移；天津應借助運輸資源優勢以電子商務、網絡交易為主，發展物流基地；河北則更多地傾向于實體批發交易和與天津相區別的物流市場。 牛鳳瑞認為，在京津冀一體化的進程中，天津的功能定位是北方的經濟中心、航運中心和金融中心，其產業定位是高端制造業。而天津發展的重點區域是濱海新區，濱海新區當下的一個重點又是濱海高新區。濱海高新區有一定的政策優惠，就有發展地方經濟的優勢。 優秀港式物業受青睞 對于濱海新區的其他優勢，中國社會科學院區域經濟研究專家徐逢賢在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，天津市是直轄市，濱海新區作為國際航運中心的地位提高了，為發展房地產業提供了前提條件。作為濱海新區中的濱海高新區自然就成為京津兩地的新中心商務區，成為京津兩地人口轉移的宜居之地。 徐逢賢表示，產業轉移有半徑距離，今后北京到濱海新區非常方便，到濱海高新區就更加快捷便利了。從而人口往來的密集度也在提高，隨著航運的增加，對外開放度也在增加，濱海新區吸引外資的力度也在增加。 在諸多業內人士看來，區域經濟的快速發展，必然帶來巨大的改善型需求，區域高端物業也會迅猛發展。 據了解，“新京津高銀天下”項目，位于天津濱海高新區、京津冀樞紐地帶，是天津發展最前沿的城市綜合體。 更為關鍵的是，“新京津高銀天下”所提供的辦公環境或是國際化生活方式，能夠無縫對接北京的需求，這是“新京津高銀天下”能脫穎而出，成為天津較有競爭力商業綜合體的關鍵。 縱觀“新京津高銀天下”，從城市經濟地位及城市空間特點出發，因地制宜，非常嚴格地規劃了CBD的特性及發展規模，并且非常注重CBD功能的復合性，整個CBD與城市原有的商業中心區、政府行政中心互相配合，充分考慮到交通、生活等。某種程度上說，這一規劃水準可與香港中環、紐約曼哈頓等著名中央商務區相媲美。 上海易居研究院研究員嚴躍進表示，濱海新區的優質物業，必將吸引北京的改善人群來此置業。 牛鳳瑞認為，京津冀是同樣一個生態空間，同樣的文化傳統，客觀上本來就應該是一體的，所以存在京津冀一體化的客觀要求，目前就是要想辦法把三地的鴻溝填平。 《《《 專家觀點 李宇嘉：京津冀一體化下地標性物業優勢顯現 每經記者王杰發自北京 據測算，2020年“京津冀”地區人口占比將達到全國10%，城鎮化率將達到70%，商品房銷售復合增長速度將達到7%，其中核心區域將會超過10%。投資標的的選擇主要是根據資源升值的邏輯，擁有資源的房企將會獲得更大發展機會。 在京津冀一體化的大背景，該區域的房地產行業將迎來哪些機遇？京津冀地區的房地產業又有哪些變化？帶著這些問題，《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)專訪了深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉。 NBD：在京津冀一體化的大形勢下，您如何看待京津雙城在地產方面的融合和發展？ 李宇嘉：從目前來看，北京和天津的樓市在發展方面差距很大，北京商品住房平均價格在3萬元/平方米左右，天津商品住房價格則在1.5萬元/平方米左右，寫字樓租金價格上的差距更大。 京津冀一體化后，二者在公共服務均等化、產業協同和錯位發展、軌道交通連接等方面會突破阻礙，獲得長足發展，特別是北京首都功能的重新定位，經濟方面的功能會轉移到天津和河北，這會首先促進地產的融合和發展，表現在產業重新分工和合作上，天津商業辦公市場會獲得長足的發展空間，而北京商業辦公租金也將會下降，產業轉移后為北京房地產形態再造創造了空間。 另外，京津產業重塑后，就業隨著產業走、人隨著就業走，這樣天津住宅類房地產的有效需求將增加，對緩解北京樓市需求過于集中、房價過高幫助很大，也有助于做實天津樓市需求。 NBD：改善型的高端物業是否更具有發展潛力？ 李宇嘉：京津冀作為我國第三大經濟圈、城市圈，居民的收入水平比較高，對于住房的改善型需求本身比較強烈。但是，過去由于需求高度集中在北京，造成北京轄區內房價太高、生活成本居高不下，改善型需求被抑制。京津冀一體化后，由于產業會在北京、天津和河北之間重新配置和優化，特別是北京經濟功能、產業會疏解到天津和河北，北京空間擁擠、需求居高不下的局面會有所改觀。 長期來看，房價有保持穩定和回落的趨勢，這有利于過去被壓抑的改善型住房需求釋放。從天津來看，過去天津在產業、人才和功能定位上，一直受到北京強大的虹吸效應，發展不盡如人意，積聚效應不夠。京津冀一體化后，人才、就業人口會隨著產業走，積聚效應會增強，生產效率會提升，居民收入水平也會提升，改善型住房需求會加速釋放。 NBD：濱海新區作為天津市發展的領頭羊，如何加大產業的導入，帶動房產的迅猛發展？ 李宇嘉：北京首都功能重新定位后，央企、總部經濟和高新技術產業園區等，會首先選擇轉移到作為北方經濟中心、航運中心的天津。 濱海新區作為天津市下轄的副省級區、國家級新區和國家綜合配套改革試驗區、國務院批準的第一個國家綜合改革創新區，其功能配套、區位優勢比較突出，有能力承接北京轉移過來的經濟功能、產業和企業，天津應該大力發展央企總部經濟、北方要素配置中心。因此，濱海新區應該加強基礎設施建設、公共服務設施建設，工業園區和物流園區建設，這些方面的產業地產、產業綜合體應該率先發展，以完善的配套做好承接產業的準備，同時也要做好住宅類地產的發展規劃，教育、醫療等公共服務建設的規劃。 NBD：京津冀一體化的加速，是否會帶動天津濱海新區新的中央商務區（CBD）的形成？如果形成，當地城市綜合體會面臨什么樣的機會？ 李宇嘉：天津距離北京近，配套設施相對完善，區位優勢相對突出，加之北京寫字樓租金越來越貴，企業的辦公成本越來越高，一些企業會主動選擇入駐天津。 濱海新區應該結合京津冀一體化的進程，制定更有吸引力的金融政策、財稅政策、產業政策、人才政策和住房政策，吸引更多的金融、商業和物流等企業入駐，從而使天津中央商務區實至名歸。 中央商務區形成后，在商務區功能分區、生活配套和產業配套等方面要重新規劃，產業綜合體、商業綜合體會獲得長足的發展機會。 NBD：產業集聚會帶動濱海新區的新的置業需求，改善型需求是否更受到青睞？ 李宇嘉：濱海新區產業定位于要素配置中心、金融副中心和總部經濟等，處于產業鏈的高端。就業人群的需求會呈現出不斷升級的趨勢。因此，未來濱海新區的改善型需求會爆發式增長。 NBD：京津冀一體化的加速，是否意味著天津市高端、多元化業態、地標性的物業將面臨機會？ 李宇嘉：不同的收入水平對應的物業需求是不同的。隨著京津冀一體化的加速，一些大型央企和國企、總部企業和品牌企業的入駐，高端人才也將在天津積聚，天津市高端物業的需求會越來越多，房地產市場也會迎來一個很好的發展機遇。除了住宅，商業、工業和商住一體的物業業態等多元化物業也會迎來新的歷史機遇。 天津濱海新區的發展會吸取其他新區發展過程中的經驗和教訓。未來，集居住、工作和生活為一體的“立體地產”、“垂直地產”將會有發展的空間和政策鼓勵。向上要空間的多元化業態、地標性物業將會成為節約集約利用土地的首選形式。