萬科看好房價軟著陸 輕資產運營半年收益13億

每經編輯 每經記者 李智    

每經記者 李智

正如市場各方所預期的一樣，在整個房地產行業面臨空前壓力的上半年，作為行業龍頭的萬科A（000002，收盤價9.40元），還是如約在今日交出了靚麗的上半年 “成績單”。除了業績數據以外，萬科對于房地產行業，或者對于房價有著怎樣的判斷，公司已經做了或者準備做哪些“過冬”的準備，都讓這一份中報，受到了廣泛關注。

營收下降 凈利上升

2014年上半年，承受政策調控重壓已久，卻又顯得無比堅韌的房地產行業，似乎真的“狼來了”。伴隨著全國住房銷售面積的下滑，房價終于低下了高昂的頭，房地產行業迎來了真正意義上的拐點。但就是在這樣的背景下，萬科A交出的成績單依舊可圈可點。

萬科A今日披露的中報顯示，在整體市場銷售量同比下降的背景下，公司首次半年突破千億銷售額，市場地位得到進一步鞏固。今年1~6月，萬科A累計實現銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%。

從利潤數據來看，上半年，萬科營業收入為409.6億元，雖然這一數字較去年同期的413.9億元下降1.0%，但是公司歸屬于股東的凈利潤為48.1億元，較去年同期的45.6億元增長5.6%，折合每股基本盈利為0.44元。

與此同時，在房地產行業進入“現金為王”時代的背景下，萬科A推行積極銷售和謹慎投資的策略，公司保持著較為良好的資金狀況。報告期末，萬科持有的貨幣資金較一季度末有所增加，為428.6億元，大于短期借款和一年內到期長期借款的總和222.8億元。

值得一提的是，萬科在中報中還對事業合伙人機制進行了闡述。稱在項目層面，公司建立了跟投機制，對于今后所有新項目，除舊改及部分特殊項目外，原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資，除公司董事、監事、高級管理人員以外的其他員工可自愿參與跟投。同時在公司層面，成立了事業合伙人持股計劃。首批事業合伙人已將其在經濟利潤獎金集體獎金賬戶中的全部權益，委托給深圳盈安的普通合伙人進行投資管理。自5月28日以來，盈安合伙通過券商集合計劃多次增持萬科A股股票。截至2014年6月30日，深圳盈安持股總數占萬科總股本的2.06%。

投資收益同比增2倍

對于外界關注的“小股操盤”新模式，萬科在中報中披露了最新進展。中報顯示，萬科A在上半年積極嘗試 “小股操盤”的輕資產運營模式，上半年新增項目中，4個項目的權益比例低于50%，6個項目的權益比例為50%或51%。

今年上半年，萬科實現投資收益13.1億元，較去年同期大幅增長237.8%。投資收益主要來源于聯營合營公司實現的萬科權益利潤、以股權轉讓方式實現項目合作而實現的收益、以股權轉讓形式實現商業資產處置的收益。隨著公司 “輕資產、重運營”模式的進一步推廣，預計未來投資收益處于較高水平將成為經營常態。值得注意的是，萬科將投資收益列入經常損益。

萬科表示，在輕資產運營模式下，公司雖出讓了部分開發項目或商用物業股權，或在部分聯營合營項目中公司僅占較低的股權比例，但一般情況下此類項目或物業的經營管理將仍由公司負責，公司因此可收取一定管理費、或要求獲得高于股權比例的超額分配權。

值得一提的是，對于處于風口浪尖的房地產行業，萬科A在中報中也表達了自己的觀點：隨著住房供需關系的改變，以及房價上漲趨勢的結束，行業調控政策也由抑制市場過熱的單邊調控轉向因地制宜的雙向調控，一系列舉措有助于穩定市場預期，推動行業回歸穩定發展的軌道，實現“軟著陸”。

此外，對于行業前景，萬科強調“謹慎樂觀，積極應對”的態度，并表示未來將以城市配套服務商為定位，在城市發展中尋找相關的業務發展機會，深入發掘市場需求，包括加大對養老、度假、物流地產等新業務的探索。