北京萬科加碼寫字樓開發(fā) 非住宅營收欲破三成

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

今年以來積極尋求轉(zhuǎn)型的萬科正式宣布將進(jìn)軍寫字樓市場。

7月24日，在接受包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在內(nèi)的媒體專訪時(shí)，萬科集團(tuán)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶表示，萬科在北京規(guī)劃的十多個(gè)寫字樓項(xiàng)目將陸續(xù)入市銷售。

“萬科目前定位城市配套服務(wù)商，要從向銷售要業(yè)績轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚪?jīng)營、管理和服務(wù)要業(yè)績，寫字樓則是多元業(yè)務(wù)布局中的一部分。”毛大慶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。  

轉(zhuǎn)型同時(shí)細(xì)化產(chǎn)品線

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前萬科對(duì)于寫字樓產(chǎn)品線的開發(fā)覆蓋了從低端到高端，包括萬科中心系、金域國際系和萬科天地系三種。其中，萬科中心系定位臨近機(jī)場的甲級(jí)或超甲級(jí)寫字樓，金域國際系則定位于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的綜合體配套寫字樓，較低端的則是萬科天地系。

對(duì)此，毛大慶告訴記者，從去年以來萬科已經(jīng)連續(xù)攬入多宗商辦地塊，提前布局寫字樓市場。“之所以提前布局，其中戰(zhàn)略考慮到包括中國經(jīng)濟(jì)的巨大潛力，區(qū)域城市群的發(fā)展前景以及‘小微新高’政策帶來的新一輪主力市場需求。”

當(dāng)然，外部市場驅(qū)動(dòng)只是堅(jiān)定萬科加碼寫字樓市場的一個(gè)因素，對(duì)于已經(jīng)明確了轉(zhuǎn)型思路的萬科來說，商用地產(chǎn)是其堅(jiān)守行業(yè)頭把交椅的關(guān)鍵。

根據(jù)目前已經(jīng)披露的上半年的銷售業(yè)績顯示，萬科北京今年上半年的銷售額為117億元，這一銷售業(yè)績已經(jīng)能夠進(jìn)入全國房企銷售排行的前30位。

“我們未來更要自立。”毛大慶直言，如果靠賣住宅這么單薄的業(yè)務(wù)，非常危險(xiǎn)，加之北京土地越來越難拿，“快周轉(zhuǎn)賣完以后，并不能保障還能拿地，而現(xiàn)金流則是核心，所以必須做資產(chǎn)運(yùn)營。立體運(yùn)營，多元發(fā)展也是北京萬科未來的發(fā)展方向。”

對(duì)于目前寫字樓產(chǎn)品具體的銷售目標(biāo)，毛大慶表示還沒有明確的數(shù)字，但以今年北京公司超過200億的銷售額中，非住宅產(chǎn)品的貢獻(xiàn)能占到35%左右。

搶占寫字樓商機(jī)

有分析人士指出，寫字樓產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)要求標(biāo)準(zhǔn)較高，受限于經(jīng)驗(yàn)等因素，萬科未來在寫字樓方面的嘗試或?qū)⒚媾R挑戰(zhàn)。

根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京甲級(jí)寫字樓租金在經(jīng)歷了連續(xù)四個(gè)季度的下降后，環(huán)比微漲1.1%，至314.7元/平方米/月。

伴隨著租金的小幅走高，北京寫字樓空置率也在緩慢下降，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年第二季度，北京寫字樓市場整體空置率環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，至3.5%，超過八成的甲級(jí)寫字樓錄得95%以上的高出租率。

這對(duì)于布局寫字樓市場的開發(fā)企業(yè)來說無疑是一個(gè)好消息，“一上手?jǐn)?shù)量就不少，就有十幾個(gè)。”北京萬科副總經(jīng)理肖勁昨日對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在萬科的寫字樓產(chǎn)品線中，萬科中心系希望整售或自持，不會(huì)打散出售，而與獲取土地的特點(diǎn)有關(guān)，金域國際系產(chǎn)品相對(duì)數(shù)量最多。 

對(duì)此，一位商業(yè)地產(chǎn)分析人士對(duì)記者表示，從目前萬科做寫字樓的地塊來看，大多是此前拿下的綜合地塊，個(gè)別體量也并不算大，而且區(qū)位也都不能算核心商圈，后續(xù)的銷售存在一定的壓力。

“目前萬科寫字樓的以小微創(chuàng)業(yè)公司為主，同時(shí)也將會(huì)把住宅開發(fā)的思路引入寫字樓，包括在寫字樓內(nèi)配置社區(qū)商業(yè)。”毛大慶對(duì)此表示。

談及涉足寫字樓開發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，毛大慶坦言，技術(shù)難度遠(yuǎn)大于住宅。“萬科在商業(yè)領(lǐng)域?qū)W習(xí)的對(duì)象包括萬達(dá)、綠地、凱德等等公司，目前公司內(nèi)部一些原先做住宅的員工部分已轉(zhuǎn)崗到商用業(yè)務(wù)，我們也會(huì)從其他公司挖來一些人才。”