卓越地產執行總裁張遠：服務成商業地產逆勢突圍關鍵

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

一邊是行業處于供過于求的局面，另一邊受到電子商務高速發展的沖擊，商業地產身陷“內憂外患”局面。

根據同策咨詢研究部近日公布的《2014年35個大中城市商業地產投資價值研究報告》，在全國35個大中城市中，19個城市人均商業面積已面臨飽和或過剩的狀態。與此同時，伴隨著馬云“希望能把商業地產虛高價格打下來”的豪言，互聯網也在顛覆傳統商業地產的發展。

然而，危機往往孕育著轉機。卓越地產執行總裁張遠在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，伴隨著經濟不斷發展，以一線城市為主的發達城市對寫字樓的需求持續提高，這些城市仍存在巨大的市場空間，體驗式服務的蓬勃發展也為零售地產繞開電商沖擊提供了市場空間。更重要的是，互聯網技術為商業地產帶來新的機遇，圍繞商業地產衍生出的新型服務有望創造出新的藍海。

體驗式服務突圍

對于大型購物中心而言，電商的迅速崛起仿佛讓它們面臨著一場看不到盡頭的“寒冬”。即便曾經人氣火爆的上海恒隆廣場，如今也被喻為“試衣間”，其寓意是在電子商務的沖擊下，購物中心有可能會淪為消費者的線下體驗場所，最終購買還是回到網上。

“雖然電商發展的勢頭兇猛，但這不代表零售商業地產并沒有發展機會。”張遠告訴記者，電商對于標準化的產品與服務帶來的沖擊很大，但對于體驗要求高的產品與服務，電商無法滿足消費者的需求，這恰恰是購物中心最好的突破口。

以卓越地產今年推出的購物中心新品牌“卓悅匯”為例，據張遠介紹，項目在業態組合上大幅向體驗式業態傾斜，除了保留一個超市外，項目將不再引入零售與百貨，取而代之的是教育、文藝等休閑體驗式業態。

然而，戴德梁行等多家專業機構曾向記者表示，由于體驗業態每平方米的租金回報較低，大量引入體驗業態是開發商以犧牲利潤為代價的選擇。

“我認為這樣的看法是錯誤的，商業地產的租金回報高低最終還是由市場需求決定。”張遠表示，以位于深圳梅林的卓越匯為例，由于該片區對于培訓教育有很大的市場需求，一家培訓機構往往是上下午持續運營，且每天都在重復使用，長期經營下來，這類型業態的利潤相當可觀，在每平方米租金回報上并不比傳統零售低。因此，租金回報歸根到底還是與商家的經營狀況掛鉤，與具體業態形式并無關系。

探索商業地產服務藍海

除了購物中心，寫字樓也面臨供應過剩的難題。

同策咨詢研究部發布的《2014年35個大中城市寫字樓投資價值研究報告》顯示，北京、杭州和銀川等城市人均寫字樓面積已在1.5平方米以上，成為35個大中城市中，人均寫字樓面積最高的3個城市。此外，廣州、天津和廈門等8個城市人均寫字樓面積超過1平方米，面臨飽和或過剩的狀態。

“現在滿城均是綜合體，從行業整體情況來看寫字樓的總量肯定是過剩的，但局部市場仍然存在機會。”張遠向《每日經濟新聞》記者表示，就“北上廣深”等一線城市來看，由于其常住人口數量龐大、第三產業發展較快等原因，從中長期來看，寫字樓市場需求相當強勁。

在張遠看來，要在“過剩論”中突圍，一方面對項目選址要求極高，項目所在區域能否成為經濟中心吸引高端企業進駐是關鍵；另一方面，開發商如何更好地為業主或商戶提供優質配套服務，“軟實力”也起到越來越重要的作用。

據悉，卓越地產于日前推出“E+商務”，為旗下商用物業提供金融服務、資產管理服務、商務物業服務和商務配套服務。據張遠透露，卓越地產將整合包括銀行、擔保公司在內的內外部各類金融資源，為客戶定制專業化金融服務，協助完成個性化融資方案，提供購房首付款融資、小額信用貸款擔保及消費貸款等，并通過組合貸款等方式，為客戶提供資金解決方案。

“彩生活上市受到追捧，標志著房地產價值鏈正在向后延伸，服務將成為房地產 ‘下半場’的主角。”張遠認為，開發商與業主或商戶有天然的血脈聯系，互聯網技術的普及為開發商搭建平臺提供服務創造了更多便利條件，可以預見的是，無論是在住宅地產還是商業地產，房地產服務將是一個巨大的市場，未來會有更多的大型房企瞄準這個市場。

無論如何，隨著互聯網顛覆傳統房地產行業，商業地產也將面臨一場重大變革。如何把握好變革中的機會，7月26日，每日經濟新聞報社將在蘇州舉辦第四屆中國價值地產年會，張遠作為本屆論壇的演講嘉賓之一，將與您共同探討商業地產的突圍之道。