政府逆市高定價？廣州兩月7宗地塊流拍

每經(jīng)編輯｜陳小雨

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

今年上半年，廣州樓市新房成交量暴跌三成，市場低迷蔓延至土地市場。前6月廣州土地出讓金收入完成全年目標的51.5%，低于去年同期69%的完成率。

合富輝煌研究報告顯示，今年5月起廣州共有7宗地塊被中止出讓或流拍，部分地塊為市中心優(yōu)質(zhì)土地，在經(jīng)歷了一季度火爆開局后，土地市場寒意漸露。

合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，地塊流拍或中止出讓的部分原因，是由于捆綁條件導致開發(fā)商拿地成本大大增加，但地方政府對出讓土地過高的定價是更重要原因。隨著房地產(chǎn)市場進入下行通道，土地市場將面臨更大壓力，合理調(diào)整地價以適應(yīng)房價下降趨勢無可避免。

兩月中止或流拍土地7宗

合富輝煌研究報告顯示，自今年5月起廣州共有7宗地塊被中止或流拍，除了4宗增城區(qū)住宅用地外，還包括原蘿崗區(qū)的兩宗商住地塊，以及一宗位于老城區(qū)海珠區(qū)的優(yōu)質(zhì)住宅地塊。

自今年一季度開局大熱之后，土地市場從二季度起開始出現(xiàn)明顯降溫。從5月份起，土地流拍不斷涌現(xiàn)。6月23日，廣州市增城區(qū)一口氣推出5宗地塊，但令人意外的是，5宗地塊中僅有1宗商業(yè)地塊正常出讓，其余4宗住宅地由于未達到出讓條件而被取消。

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，一季度廣州土地出讓收入為266億元，但在二季度迅速下降至146億元。

土地定價未隨行就市

黎文江認為，上述7宗地塊出現(xiàn)中止或流拍，部分原因是由于地塊含有一些捆綁條件導致開發(fā)商拿地成本大大增加，部分地塊產(chǎn)權(quán)糾紛仍未解決或?qū)Ω傎I人設(shè)定了較高的要求。“2013年也有大量的含有捆綁條件的土地掛牌成交，但當時整體市場處于上升周期，開發(fā)商追漲心理強。2014年樓市已開始扭轉(zhuǎn)，含有捆綁條件的土地出讓條件將成為土地成交的一大阻礙。”

更重要的是，地方政府依然沿用2013年“牛市”的思維對出讓土地進行定價，如6月23日出讓的增城新塘永寧街的二幅居住用地，起拍樓面地價較去年同期出讓的附近地塊上漲近一倍，而周邊的一手樓價處于零增長水平。考慮到未來還需面臨該區(qū)域后續(xù)大量的“低地價”項目的競爭，房企不參與競拍并不奇怪。

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年廣州全市新建住宅網(wǎng)簽33020套，相比去年上半年的47708套減少30%。與之相對，據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控廣州國土資源和房屋管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)，上半年廣州通過招拍掛方式出讓的地塊一共77宗，土地出讓金收入為412億元，按照廣州2014年對土地出讓金收入目標800億元計算，完成率為51.5%，低于去年同期69%的完成率。

黎文江認為，目前廣州樓市受限購、限貸政策的持續(xù)影響，市場需求萎縮，開發(fā)商面臨資金壓力，預(yù)計下半年市場將面臨更大的壓力。

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則認為，當前土地市場轉(zhuǎn)冷也是大型房企出手拿地的好時機，如果有優(yōu)質(zhì)地塊推出，相信房企仍然有濃厚興趣，接下來地方政府在出讓地塊時也會適當調(diào)價，以激活土地市場。