放開限購也解決不了根本問題

每經編輯 張敬偉    

◎張敬偉

7月2日，一份名為《關于對我市商品房限購政策調整的請示》的文件見諸網絡。這份署名為濟南市城鄉建設委員會的文件，上報對象為“市政府”，主要內容是建議在商品房銷量及價格雙雙下行的趨勢下，在全市范圍內解除新建商品住房與存量住房限購。

又一諱莫如深的地方版限購調整游戲。就在不久前，內蒙古的呼和浩特市才剛剛發生取消限購文件“打印錯誤”的事件。相比呼市做法，濟南市的回應更為模糊：正在研究，確定后再實施。這樣的官方措詞，和呼市的“打印錯誤”及之前各城各地的松綁限購辟謠并無二致?？傊?，各地限購松綁游戲最終都成了“無言的結局”。

何以至此？都是樓市鬧的。今年以來，中央嚴控流向樓市的資金流，也抑制了地方政府的賣地沖動。一攬子改革亦從金融體系抓起，商業銀行感受到了改革的壓力。泛濫的地方融資平臺和銀行間同業業務被遏制，影子銀行和地方債的風險暴露在公共輿論下，決策層對主體責任者予以棒喝。有限的資金被定向“微刺激”到三農、小微企業等亟須融資的實體經濟。

樓市不景氣，很顯然。當前樓市，除了一線城市，二線以下城市庫存積壓嚴重。呼和浩特市積壓在售商品房12萬套，每月消化量不過千套，照此算來，消化存量起碼要10年。該市土地財政依賴度高達78.8%，在全國40幾個限購城市土地財政依賴程度排名中，呼和浩特排名第16位。

呼市如此，濟南也是這樣，其他二、三線城市也好不到哪兒去。

戴著限購的緊箍咒，各地財政壓力極大，可說陷入了成也樓市毀也樓市的困局。期冀松綁限購，盤活凝滯市場，消化存量，理順增量，成為各地蠢蠢欲動松綁限購政策的動因與動力。值得一提的是，4年限購，尤其是近兩年來，試探松綁樓市的城市不少，這種彌漫于各城各地的焦慮情緒，接二連三地在各城各地積累，但不管如何放風，如何出臺另類的文件，都拗不過政策大勢。

地方限購政策，是執行中央宏觀調控政策的具體實踐，執行限購政策的40幾個城市既有共性，也具有地方特色。從去年開始，伴隨經濟下行和調結構一攬子改革措施相繼推出，各地面臨著發展轉型的瓶頸壓力。激活實體經濟活力，消化過剩產能，已經成為中央宏觀經濟政策的主基調。這也給各地以提醒：土地財政和樓市經濟不可持續，必須轉型。

中央再無樓市宏調政策出臺，但也給各地戴上了既往宏調政策不變的緊箍。因而，執行4年的限購政策，并沒有出現自上而下的窗口調整。從銀行到地方政府，讓其認識并習慣承擔自己行為所帶來的后果，這是中央全面深化改革的兩大亮點。銀行適應市場和自律行為可圈可點，各地對于戒掉樓市依賴的抗壓能力有所不同。

對于過度依賴土地財政的城市而言，對于樓市擠壓存量可能不堪重負，也許呼市和濟南就是此類城市的典型代表。但地方的焦慮與嘗試，哪怕是出臺了紅頭文件，面對中央的定調，也只能自找臺階，不敢輕易松綁。

由于地方限購的特殊性和地方特點，在不違反中央政策的前提下，適當微調也無傷大雅。譬如天津、南寧和長沙等城市或通過區域調整或放寬限購范圍等來刺激當地樓市。

不過，放開限購也解決不了根本問題，只能在消化存量上有所作為，解決不了樓市本質上的結構難題。況且，若無銀行的松綁限貸配合，限購也意義不大。在樓市觀望的市場語境下，只有剛需可資盤活，但剛需族最需要的是銀行的信貸支持。央行窗口指導保剛需，也只是讓商業銀行加快了放款審批速度，在利率上并無改變。

所以，各地不要再有松綁限購的沖動，這種邏輯行不通。游戲限購的結果，只能是讓輿論狂歡的無言結局。

（作者為察哈爾學會研究員）