地產私募面臨“成長的煩惱”高收益承諾難兌現

每經編輯｜盧曦發自上海    

每經記者 盧曦 發自上海

去年底，星浩資本部分投資人提出，擔心公司不能兌現承諾的收益率，在業內引起不小震動。縱觀全行業，房地產私募基金收益率兌現情況如何？

對中國房地產企業來說，“缺錢”是常態。業內目前規模龐大且相對成熟的募資模式是房地產信托。房地產私募模式起步時間較晚，進入中國的美國私募發展穩健但收益率低、規模小。中國本土房地產私募經歷了前幾年的紅火后，隨著市場的轉冷，漸漸出現收益率達不到承諾甚至違約的情況。對此，業內觀察人士認為，地產私募仍須回歸本源，修煉內功，發現好項目、提高運營水平才是根本發展之道。

星浩被曝收益未達預期

星浩資本無疑是地產私募領域近年來最受關注的企業之一，但也被曝出收益無法達到預期的現象。

資料顯示，星浩資本旗下基金的投資人包括復星、阿里巴巴、易居、蘇寧電器、巨人集團、均瑤集團、華誼兄弟、涌金集團、新光集團等數十家知名民企。星浩資本也曾被稱為市場化運作下中國規模最大的房地產私募基金之一。

其中，星浩資本 “星光耀基金I期”募集規模達37億元人民幣，杠桿融資后可投資金額超過70億元，目標市場為二線城市和長三角三線城市，2011年3月封閉，2011年8月完成全部投資。投資組合包括三個綜合體：大連CBD、哈爾濱CBD、南通CBD。

I期和II期分別募資37億元和19億元后，2013年中星浩推出星光耀地產開發基金III期。按照計劃，III期將于2014年12月31日完成封閉，總募資規模將達到49億元，包括3類產品——在基金融資總量中占比22%的股權類產品，占33%的夾層，44%的債權以及1%的GP（基金管理者）出資。

事實上，星光耀基金的前兩期都是當年募集，當年封閉，第三期基金的募集時間卻超過了一年。募集周期的延長，未免讓人將其與星光耀已發行基金的收益未達預期產生聯想。

去年底，星浩資本的一部分有限合伙人提出，星浩在最初募集路演時承諾五年三倍、年化收益35%。但隨著時間的推移，在2013年底，突然提出將預期收益率減半，令有限合伙人感到不滿。

對于投資人擔憂的收益率降低問題，《每日經濟新聞》記者致電星浩資本相關負責人，對方表示，“星光耀基金I期”的周期是“5+1”模式，即要在5年之后才開始退出。2013年底時提出的16.3%收益率只是公司按照當下市場行情做出的估算，由于退出期遠遠未到，并不能認為基金的回報率出了問題。

星浩資本遇到的情況只是行業的一個縮影，在中國發展歷史尚短的地產私募模式面臨著不少成長的煩惱。

高收益率“放衛星”

房地產私募基金被認為是接盤大型商業地產項目最理想的路徑之一。記者了解到，在房地產行情下滑的情況下，房地產開發的風險可能提升，但基金公司所能給出的投資收益率卻并沒有隨著風險的增長而上升，這或許是影響基金募集的最主要因素。

此前，《每日經濟新聞》記者也曾報道，凱銀投資有限公司為德信地產杭州項目——德信北海公館募集的股權投資基金，最終收益率未能達到預期。

造成這些股權私募基金收益無法達成的原因有很多，其中之一便是因為承諾的收益率放了“衛星”。

美國漢斯地產公司中國區高級副總裁JimMorrison坦言，目前部分境內私募基金的高回報是很難做到的。當然不排除有基金會采用更高的投資杠桿來實現承諾的回報，但是能達到這種回報率的私募基金數量非常少。

對上述高收益率的股權私募基金來說，之所以要對外承諾很難達到的收益率，和目前的資金使用成本高有關。受利率市場化影響，募集資金的成本越來越高，部分固定收益率的債權基金都能達到13%以上。在這樣的情況下，那些股權私募基金如果不以較高的預期收益募資，就很難達到期望的資金規模。

克而瑞研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，目前國內很多房地產私募基金都面臨達不到當初收益率承諾的問題。究其原因，主要是這些私募的掌舵人多為營銷出身，對房地產某一方面熟悉，但不能全盤考量，造成承諾的時候有些 “信口開河”。再加上房地產市場波動較大，利潤降低后，收益率下滑是必然結果。對于投資人來說，要更加謹慎地選擇，要仔細考察基金的團隊是職業經理人還是有過成功獨立開發經驗的企業家。

某香港知名開發企業市場經理告訴記者，2014年已經在業內聽說一些違約的案例，還有一些到期不讓投資人退出的問題浮現。從規模上看，地產私募仍然比較小，遠遠落后于地產信托。

私募運營是關鍵

薛建雄告訴 《每日經濟新聞》記者，漢斯、鐵獅門等公司在美國已經有了漫長的經驗積累，在中國他們基數還很低，承諾的收益率也不高，因而發展比較平穩。他們在中國主要募集人民幣基金，投資者都來自中國國內。

除了星浩等曝光度高的企業之外，國內還有一些規模更小的房地產基金，他們的投資人來自于 “朋友圈”，一些相熟的企業家分別出錢組成基金，展開收購再出售獲利。他們的收益率在2010年能達到20%～30%，隨著房地產行業的成熟，房價上漲趨緩，收益率降到目前的15%。

“歸根結底，水平是要靠練出來的。”薛建雄說，只有在房地產行業摸爬滾打，具備成功經驗的私募才有能力保證高收益率。

某房地產咨詢公司負責人向《每日經濟新聞》記者表示，自己的公司就曾服務過國內的房地產私募基金。經過觀察他認為，房地產私募要提高收益率，需要明確的是，他們工作的重點不應該是基金的募集，而是運營。不要沉迷于金融杠桿等技術手段，而要想辦法讓自己收購的項目更具獨特性。

專業度得到提升后，私募更能識別好的項目，才能從根本上保證高收益。對于投資人來說，要認識到在目前的行情下，超過15%的收益率已經不算差了。在投資時機的選擇上要注意周期，基金的項目是在拿地階段還是臨近收房階段，這些都對收益率有很大影響。