葉檀：房產反向抵押 一枕黃粱養老夢

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每經評論員 葉檀

6月23日，保監會召開新聞發布會，公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，保險以房養老試點在北京、上海、廣州、武漢4個經濟發達城市拉開序幕，試點時間從2014年7月1日開始到2016年6月30日為止，為期兩年。

這是老年人為自己體面養老抵押一生最重要資產的行為，從金融角度說，是靠房子獲得養老權。年輕時賣苦力買房子，把撫養孩子作為自己最重要的風險投資，到老年時抵押一生最值錢的資產為自己養老，正應驗了老話說的生不帶來，死不帶去。政府有辦法讓老年人反向抵押，如果我國未來將遺產稅門檻設定在100萬元左右，老年人即使不進行反向抵押，將名下商品房轉讓給子女，正好拿來繳納遺產稅。

反向抵押實行不易，即使在美國，反向抵押貸款也推動不力。關鍵是理念、現實選擇與風險匹配度。此次選擇的試點城市經濟發達、老年人口眾多，房地產市場波動相對較小，便于進行市場評估。

但老年人是否愿意用房產反向抵押為自己養老，取決于市場對房地產估值幾何。如果房地產市場節節上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓，地段好的房子靠出租一個房間的租金維持生計。保險公司同樣不愿意干高風險低收益生意，把未來的房地產壓力背在自己身上，房地產市場一旦下行，風險都在保險公司身上，保險公司成為最大的房東。天底下還有更悲催的事嗎？低資產老年人群體大多只有一套住房，在一手房層出不窮的市場中，產品結構有了本質改良，10年以上的二手房基本無人問津。與此同時，保險公司還要承擔老人體面養老的道義壓力，一旦出現紛爭，失去了唯一住房獨立產權的老人家庭大約會以命相搏。與其如此，不如直接投保或者建老年公寓收租，比反向抵押保險要靠譜得多。

根據此次政策解釋，保險公司對于投保人所抵押房產增值的處理方式不同，試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品，保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品，保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。

新政失之簡約，參與型反向抵押如何根據每年評估分享增值收益，百分比是多少？房產收益還未兌現一切是紙面財富，怎么能夠預料老年人身故最終處置時價值幾何？非參與型如何評估房地產市場未來的波動，以怎么樣的水準向老年人發放每月收益，老年人養老保險以什么樣的利率水平償還？是參照定期利率還是理財產品收益率？對保險公司的精算能力無一不是巨大考驗。此次新政推出，恰逢市場預期低迷，無怪乎保險公司十分審慎，對試點并不踴躍。

法律障礙不可忽視，《指導意見》雖然沒有提及子女繼承權問題，但在答記者問中明確提出：“和銀行推出的反向抵押業務相比，由保險公司開展老年人反向抵押養老保險業務，其最大特點在于將反向抵押業務與終身養老年金保險相結合。一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活無后顧之憂。另一方面，老年人過世后，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償”。如此一來，若房價大幅波動，怎么辦？

囿于法律條款的模糊，如果老年人重病時，有子女入住唯一住房，并且聲稱是“唯一住房”，受法律保護不得查封、扣押、凍結，保險公司又該如何處理？