萬(wàn)達(dá)一季度銷售完成率超機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè) 商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新發(fā)展期？

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

克而瑞研究中心公布了 《2014年1季度房企銷售排行榜TOP50》，統(tǒng)計(jì)顯示，7家千億房企的業(yè)績(jī)出現(xiàn)了分化，萬(wàn)科、碧桂園依然領(lǐng)跑，被認(rèn)為今年最有希望超過(guò)萬(wàn)科的綠地、萬(wàn)達(dá)，銷售目標(biāo)完成率均低于15%，落后于萬(wàn)科和碧桂園。其中，萬(wàn)達(dá)一季度銷售金額為186.4億元，僅完成年度目標(biāo)的8%。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官方網(wǎng)站透露的信息顯示，內(nèi)部曾在不久前召開了緊急會(huì)議，主要探討在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入理性時(shí)代，供求關(guān)系發(fā)生變化的情況下如何贏得市場(chǎng)。

萬(wàn)達(dá)稱超額完成指標(biāo)/

克而瑞上述報(bào)告指出，萬(wàn)達(dá)1季度完成銷售186億元，同比增長(zhǎng)36%，但由于年度目標(biāo)過(guò)高，目標(biāo)完成僅8%。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在2013年總結(jié)會(huì)議上指出，萬(wàn)達(dá)2013年商業(yè)地產(chǎn)的收入為1456億元，2014年2400億元的收入目標(biāo)中，商業(yè)地產(chǎn)收入1830億元，其中地產(chǎn)系統(tǒng)收入1600億元，回款1262億元，入伙1080億元，新增持有物業(yè)面積499萬(wàn)平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，如果按照首季度完成的目標(biāo)來(lái)看，以地產(chǎn)收入1600億元目標(biāo)來(lái)做比較的話，一季度已經(jīng)完成186億元，完成率約為12%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)了解到，一季度商業(yè)地產(chǎn)和文化集團(tuán)已超額完成指標(biāo)，但對(duì)于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展萬(wàn)達(dá)也在調(diào)整思路。在采訪中，分析人士指出，萬(wàn)達(dá)今年加快互聯(lián)網(wǎng)化，欲借助萬(wàn)匯網(wǎng)挖掘“大會(huì)員”和“大數(shù)據(jù)”商機(jī)。

“萬(wàn)達(dá)的電商本身不是在賣東西，而是將全國(guó)幾千萬(wàn)的會(huì)員與不同的門店、不同品牌打通，在這樣一個(gè)龐大的信息平臺(tái)上，消費(fèi)者的消費(fèi)偏好、消費(fèi)軌跡等都是未來(lái)分析的大數(shù)據(jù)，由此來(lái)進(jìn)行品牌的調(diào)整，同時(shí)也能增加消費(fèi)黏性。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

行業(yè)將進(jìn)入調(diào)整期/

“商業(yè)地產(chǎn)不應(yīng)該說(shuō)要崩盤，而是進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期。”DTZ戴德梁行華北區(qū)策略及發(fā)展顧問(wèn)部董事全海燕告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前商業(yè)物業(yè)在一、二線城市進(jìn)一步升級(jí)的方向是形式和業(yè)態(tài)方面的更加細(xì)化，“是否能有一個(gè)準(zhǔn)確的定位，是考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化的一個(gè)過(guò)程。”

穩(wěn)坐國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)頭把交椅的萬(wàn)達(dá)，自然有其無(wú)法復(fù)制的成功，但其未見放緩的速度實(shí)則也反映出目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，并非悲觀。

“與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)主流辦公樓市場(chǎng)存量還非常小，即便個(gè)別城市的空置率較高，但供應(yīng)量對(duì)比來(lái)看很小。”DTZ戴德梁行華北區(qū)寫字樓部董事王剛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以紐約為例，目前辦公樓市場(chǎng)的存量為8000萬(wàn)平方米，緊隨其后的巴黎、東京也有6000萬(wàn)及5000萬(wàn)平方米，我國(guó)香港地區(qū)也擁有1000萬(wàn)平方米的寫字樓存量，但北京和上海作為國(guó)內(nèi)一線重點(diǎn)城市，寫字樓存量?jī)H為700萬(wàn)及600萬(wàn)平方米。

“從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年起，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房的投資額同比增長(zhǎng)率開始超過(guò)住宅增長(zhǎng)率，商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房投資累計(jì)增長(zhǎng)幅度一直保持在20%以上。”王剛對(duì)記者說(shuō)道，隨著市場(chǎng)容量的增強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)的投資需求不斷上升，同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，市場(chǎng)容量呈不斷增加的態(tài)勢(shì)，省會(huì)以上城市都可以支撐多個(gè)商場(chǎng)或?qū)懽謽俏飿I(yè)的投資。

但值得注意的是，目前北京寫字樓市場(chǎng)的租金收益已經(jīng)出現(xiàn)了小幅下跌。根據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)萊坊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在外資企業(yè)需求疲軟而國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的市場(chǎng)環(huán)境下，第一季度北京市甲級(jí)寫字樓租金水平繼續(xù)小幅下調(diào)1.1%到每月每平方米人民幣377元，這是自2013年第二季度以來(lái)連續(xù)第四個(gè)季度環(huán)比下跌。市場(chǎng)平均空置率本季度上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)到6.0%。

“由于市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)偏低，市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)將保持在5%上下，基于此，預(yù)計(jì)北京甲級(jí)寫字樓租金水平大幅下跌的可能性較小，第二季度租金水平將繼續(xù)小幅調(diào)整。”萊坊北京研究與咨詢部副董事張婧婧告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

相比于北京較低的空置率，國(guó)內(nèi)其他二、三線城市的空置率并不低。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度國(guó)內(nèi)主要城市中，重慶約為40%，大連、青島、杭州寫字樓空置率也在20%~30%。

在王剛看來(lái)，第三產(chǎn)業(yè)占比高達(dá)80%的吸納量的寫字樓市場(chǎng)，在二、三線主流市場(chǎng)依然具有投資價(jià)值。

對(duì)此，DTZ戴德梁行華北區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部董事胡峰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正在從追求短期市場(chǎng)化目標(biāo)，轉(zhuǎn)向商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值的長(zhǎng)期金融化。“目前商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈還沒(méi)有很好地建立起來(lái)，有土地開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理，但是還沒(méi)有成熟的退出機(jī)制，特別是房地產(chǎn)金融包括REITs的發(fā)展緩慢，使眾多的個(gè)人投資者、機(jī)構(gòu)投資者都很難享受到商業(yè)地產(chǎn)所帶來(lái)的投資紅利。”胡峰指出，因未來(lái)中國(guó)核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將以持有型為主流，隨著中國(guó)房地產(chǎn)金融進(jìn)一步的完善，資產(chǎn)證券化將為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)更好的發(fā)展前景。